在经历了两年的相对沉寂之后,新加坡分层地契办公楼市场近期完成了几宗大型交易,重新焕发了发展活力。分析师们预测,新加坡今年的分层地契办公楼交易总额有望达到10亿元,这一数字也预示着本地市场的复苏。由于供应紧张,加之打击洗钱活动的影响逐渐消退,以及利率预期的下降,市场对明年的增长预期更加乐观。
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莱坊(Knight Frank)研究部主管郑卫铭表示,分层办公楼因其自用与出租的灵活性而受到市场欢迎。特别是在乌节路附近的辉盛坊(VisionCrest)和罗敏申路108号资产提升后,为买家提供了良好的入市机会。
大宗交易将大幅推动市场增长
郑卫铭预计,今年的交易总额将触及10亿元的里程碑。就在上个月底,上市公司欧佳时(The Hour Glass)以6850万元的价格收购了董大厦(Tong Building)的第九层和第十层,每平方英尺的价格达到4988元,这一价格高于月初百汇保健集团(Parkway Hospitals)购买第六层时的4562元,总交易额为3133万元。
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罗敏申路108号的第五层和第九层也在9月成功售出。这两层楼的面积均在4750平方英尺左右,第九层以约1856万元的价格成交,每平方英尺3900元;第五层则以约1800万元的价格售出,每平方英尺3775元;罗敏申路108号由美国PGIM房地产公司在2021年购入。
世邦魏理仕(CBRE)东南亚研究部主管宋明蔚指出,在高利率环境下,投资者对分层办公楼的兴趣增加,因为这类投资相对较小,更容易被市场接受。同时,由于这类房地产的稀缺性,它们更能保值,并有更大的资本增值潜力。
市场供需可能会出现失衡的状况
根据世邦魏理仕的数据,今年前三季度的分层办公楼交易额约为7亿5472万元,同比下降了18.7%。由于市场交易清淡,99年地契分层办公楼的平均尺价从去年前三季的2468元下跌至今年前三季的2150元,而永久地契项目的平均尺价也从3536元降至3251元。
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第一太平戴维斯(Savills)新加坡投资销售及资本市场执行董事叶慧宜表示,分层办公楼市场的表现参差不齐。她指出,并非所有项目都能像宝瑞大厦(Solitaire on Cecil)那样以创纪录的价格售出,小单位销售速度较快,因为投资门槛适中,吸引了更多买家。
她还提到,买家近期更加关注符合环保条件的绿色办公楼。虽然较新的办公楼环保规格更高,价格也相对较高,但由于出租率较高,仍能吸引对价格不太敏感的买家。据悉,今年将推出新的分层地契办公楼项目,包括重建的建安大厦(Peace Centre)和黄金坊(Golden Mile Complex)。
高纬环球(Cushman & Wakefield)新加坡及东南亚研究部主管黄显洋指出,分层地契办公楼的价格受到供应有限的支撑,市区重建局对新加坡中部一些地区办公楼改为分层地契的限制,进一步凸显了供应紧张的状况。