近日，本法务省GY在新闻发布会上公布新政策细节时，东京市中心的新建公寓价格同比上涨了7.1%，已经连续6个月走高。
日本东京的一处房产中介办公室，新加坡投资顾问林先生正在为客户分析大阪一套价值4500万日元的公寓投资回报率，同时提醒：“日本ZF即将实施的新规意味着您的购房信息会直接进入ZF数据库。”
日元汇率跌至34年低点的消息，像一道闪电划破了亚洲投资市场的平静。日本房产顾问兴奋地指着屏幕上的汇率走势图：“现在入场相当于打了七折！”话音刚落，新加坡方的顾问立即反驳：“别忘了日本明年开始所有购房者必须登记国籍，而我们的额外买方印花税已经让不少外国投资者犹豫。”
一、政策分水岭：
信息透明与资金门槛的双重考验
2025年12月，日本ZF宣布的两项新规正在重塑外国投资者的购房体验。
从2026财年开始，所有购房者办理产权登记时必须提交护照等国籍证明，这些信息将存入ZF管理的内部数据库，法务省官员明确表示“不会对外披露”。
与此同步，财务省将申报范围扩大，以往只有投资目的购房需申报，新规则要求即便是自住也需在购房后20天内完成申报。
这一变化背后的数据令人警醒：
日本国土交通省调查显示，2025年上半年东京市中心六区新建公寓中，7.5%已售予海外个人买家，同比提高4.3个百分点。东京新建公寓价格10月同比上涨7.1%，连续六个月走高。
太平洋另一端的新加坡，采取了截然不同的调控路径。2025年，新加坡将外籍人士购买住宅的额外买方印花税（ABSD）从30%提高至惊人的60%，企业和信托购买房产的税率也提高至65%。
这意味着一位外国买家在新加坡购买一套价值500万新元的房产，仅额外税款就需支付300万新元，这笔钱足以在东京市中心购买三套中等价位公寓。
两种监管哲学在此分野：日本试图通过信息透明预防投机，而新加坡则用经济杠杆直接调节需求。
示意图，来源网络
二、价格两极：
全球最贵与汇率洼地的现实
瑞士宝盛集团2025年“全球十大最贵高端生活城市”排名揭示了一个现实：新加坡位居榜首，超越伦敦、香港和纽约。这座城市私人住宅中位价已达120万美元，是东京同类房产价格的2-3倍。
新加坡的高端生活成本与其房产价格相辅相成。一套位于核心区（如第九、十、十一邮区）的新建公寓，每平方英尺价格可达3000-4000新元，而东京港区同类房产约为每平方米300万日元（约合每平方英尺2800新元），差价明显。
汇率因素进一步放大价差。2025年，日元兑新元汇率跌至近十年低点，新加坡投资者进入日本市场实际获得约30%的“汇率折扣”。这种双重价格优势使得日本房产的吸引力在2025年显著增强。
租金回报率对比更显悬殊。日本主要城市能够提供4-6%的净租金回报率，而新加坡仅为2-3%。以一套价值1亿日元（约合88万新元）的东京公寓为例，月租金可达35-40万日元，净回报率约5%；同等价值的新加坡房产月租金约为3500新元，净回报率不足3%。
图源：联合早报，瑞士宝盛
三、资本抉择：
机构与个人投资者的方向分化
MSCI数据显示，2025年首11个月，日本成为新加坡机构投资者唯一增长的传统投资目的地，投资额达23亿美元，较过去十年平均值增长66%。这一增幅与美国、英国、澳大利亚和中国市场的全面下滑形成鲜明对比。
图源：联合早报
机构投资者的敏锐嗅觉捕捉到了市场转折点。他们注意到，日本央行可能结束负利率政策，日元汇率有望回升，而当前低价位提供了难得的入场窗口。
个人投资者的行为同样具有启示性。莱坊国际住宅项目营销部销售主管刘慧思观察到：
“受日元走软和诱人租金收益率吸引，新加坡投资者对日本房地产市场的兴趣持续高涨。”她指出，新加坡投资者在日本收购的房子多在4000万日元以上（约33万新元），在伦敦则选择50万英镑以上（约86万新元）的房产。
两种投资逻辑在此碰撞：一些投资者选择支付新加坡的高溢价，换取ZZ稳定、法制健全的环境；另一些则拥抱日本的汇率优势和更高回报潜力，接受新增的信息披露要求。
示意图，来源：unsplash
三、税务全景：
从境外收入到全球透明的现实
境外房产投资带来的各类收入需纳入中国个人所得税申报，这一现实正变得不容回避。根据中国税法，境外收入主要分为3类：
投资所得（包括股息、利息、租金收入及资本利得）适用20%的比例税率。这意味着一位中国税务居民从日本或新加坡房产获得的租金收入，需要在中国申报并缴纳20%的个人所得税，但可抵扣在来源国已缴纳的税款。
服务所得（如在海外提供咨询、技术服务获得的收入）需要并入“综合所得”，按3%-45%的超额累进税率计算个人所得税。这对于同时拥有海外业务收入与房产收入的投资者尤其重要。
若通过境外公司持有房产，公司利润需先缴纳当地企业所得税，分红至个人时再缴纳20%个人所得税。这种情况可以申请境外税收抵免，避免双重征税。
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截至2025年，157个国家和地区已加入CRS（共同申报准则）网络，包括中国、新加坡、日本及主要离岸金融中心。中国税务机关可通过这一机制自动获取居民海外金融账户信息，包括余额、股息、利息等。
2025年，中国多地税务机关集中通报了一批未申报境外收入案件，单人补缴税款最高达141.3万元。这些案例释放了明确信号：全球税务透明化时代，海外资产“藏不住”已成现实。
图源：OECD
四、风险维度：
超越市场波动的多元挑战
日本市场的主要风险集中于汇率波动和政策执行细节。日元汇率在2025年处于34年低位，未来反弹可能侵蚀以外币计价的投资回报。同时，虽然日本ZZ承诺国籍信息“不会对外披露”，但投资者仍对信息安全管理存有疑虑。
新加坡市场的政策风险更为直观。ZF为控制房价可能进一步调整印花税政策，增加持有成本。2025年印花税的大幅调整已显示政策环境的不可预测性，这种不确定性本身构成了风险溢价。
持有成本差异显著。日本房产的固定资产税和都市计划税合计约房产评估值的1.4%，老旧建筑还需支付较高的维护费和修缮基金。新加坡房产税根据年值计算，非自住住宅的税率可高达10%，长期持有成本不容小觑。
法律环境对比也需考量。新加坡法律体系以英国普通法为基础，对外国投资者保护较为完善；日本法律体系则更为独特，语言和文化障碍可能增加交易复杂性。不过，两国在产权保护方面均有良好记录，核心差异在于执行细节和可预测性。
示意图，来源网络
六、人群适配：
不同画像的明智之选
对于追求现金流、能承担一定管理复杂度的投资者，日本市场更具吸引力。特别是可以利用日本低利率环境（房贷利率约1-2%）加杠杆的投资者，能够实现较高的现金回报率。
这类人群包括：子女计划在日本留学需要住房的家庭、看好特定区域旅游业复苏的投资者，以及寻求资产分散化的中等净值人士。
对于注重资本保值、偏好“买了不用管”的投资者，新加坡核心区房产可能更适合。尽管入门门槛高，但新加坡ZZ稳定、法律健全、产权保护完善，适合寻求资产安全配置的超高净值家庭。计划让子女在新加坡接受教育或有意获取永久居留权的家庭，也可能愿意支付高溢价。
对于有境外服务收入或企业经营收入的投资者，需要综合考虑房产投资与其他境外收入的税务互动。在这种情况下，新加坡的简单税制（没有资本利得税）可能更具优势，尤其是对于收入来源多元化的投资者。
长期居住规划也是关键考量。如果投资者计划未来移居房产所在国，新加坡的永久居民申请政策与房产所有权分离，而日本的各种长期签证（如经营管理签证）则对房产投资者相对友好，可作为移民路径的一部分。
图源：联合早报
七、未来视野：
透明化时代的资产配置逻辑
2026年，两大市场将面临不同的转折点。日本新Z全面实施后，短期内可能使部分外国投资者持观望态度，但长期有助于建立更透明、可持续的市场环境。随着日元汇率逐渐回归常态，汇率优势可能减弱，投资者将更关注日本国内经济基本面和租金回报稳定性。
新加坡市场则可能面临价格结构调整。高税率环境下，外国投资需求减弱，可能使部分高端住宅价格面临下行压力。
2025年，星展集团已将新加坡私宅价格增长预期从1-2%调降至0-1%，反映了市场预期的转变。
全球税务透明化进程不会逆转。CRS网络持续扩大，数字货币等新型资产类别也被纳入监管范围。投资者需要从“如何隐藏资产”转向“如何合规配置资产”，税务规划成为海外投资的必要环节而非可选附加项。
