近日，本法務省GY在新聞發布會上公布新政策細節時，東京市中心的新建公寓價格同比上漲了7.1%，已經連續6個月走高。
日本東京的一處房產中介辦公室，新加坡投資顧問林先生正在為客戶分析大阪一套價值4500萬日元的公寓投資回報率，同時提醒：「日本ZF即將實施的新規意味著您的購房信息會直接進入ZF資料庫。」
日元匯率跌至34年低點的消息，像一道閃電劃破了亞洲投資市場的平靜。日本房產顧問興奮地指著螢幕上的匯率走勢圖：「現在入場相當於打了七折！」話音剛落，新加坡方的顧問立即反駁：「別忘了日本明年開始所有購房者必須登記國籍，而我們的額外買方印花稅已經讓不少外國投資者猶豫。」
一、政策分水嶺：
信息透明與資金門檻的雙重考驗
2025年12月，日本ZF宣布的兩項新規正在重塑外國投資者的購房體驗。
從2026財年開始，所有購房者辦理產權登記時必須提交護照等國籍證明，這些信息將存入ZF管理的內部資料庫，法務省官員明確表示「不會對外披露」。
與此同步，財務省將申報範圍擴大，以往只有投資目的購房需申報，新規則要求即便是自住也需在購房後20天內完成申報。
這一變化背後的數據令人警醒：
日本國土交通省調查顯示，2025年上半年東京市中心六區新建公寓中，7.5%已售予海外個人買家，同比提高4.3個百分點。東京新建公寓價格10月同比上漲7.1%，連續六個月走高。
太平洋另一端的新加坡，採取了截然不同的調控路徑。2025年，新加坡將外籍人士購買住宅的額外買方印花稅（ABSD）從30%提高至驚人的60%，企業和信託購買房產的稅率也提高至65%。
這意味著一位外國買家在新加坡購買一套價值500萬新元的房產，僅額外稅款就需支付300萬新元，這筆錢足以在東京市中心購買三套中等價位公寓。
兩種監管哲學在此分野：日本試圖通過信息透明預防投機，而新加坡則用經濟槓桿直接調節需求。
示意圖，來源網絡
二、價格兩極：
全球最貴與匯率窪地的現實
瑞士寶盛集團2025年「全球十大最貴高端生活城市」排名揭示了一個現實：新加坡位居榜首，超越倫敦、香港和紐約。這座城市私人住宅中位價已達120萬美元，是東京同類房產價格的2-3倍。
新加坡的高端生活成本與其房產價格相輔相成。一套位於核心區（如第九、十、十一郵區）的新建公寓，每平方英尺價格可達3000-4000新元，而東京港區同類房產約為每平方米300萬日元（約合每平方英尺2800新元），差價明顯。
匯率因素進一步放大價差。2025年，日元兌新元匯率跌至近十年低點，新加坡投資者進入日本市場實際獲得約30%的「匯率折扣」。這種雙重價格優勢使得日本房產的吸引力在2025年顯著增強。
租金回報率對比更顯懸殊。日本主要城市能夠提供4-6%的凈租金回報率，而新加坡僅為2-3%。以一套價值1億日元（約合88萬新元）的東京公寓為例，月租金可達35-40萬日元，凈回報率約5%；同等價值的新加坡房產月租金約為3500新元，凈回報率不足3%。
圖源：聯合早報，瑞士寶盛
三、資本抉擇：
機構與個人投資者的方向分化
MSCI數據顯示，2025年首11個月，日本成為新加坡機構投資者唯一增長的傳統投資目的地，投資額達23億美元，較過去十年平均值增長66%。這一增幅與美國、英國、澳大利亞和中國市場的全面下滑形成鮮明對比。
圖源：聯合早報
機構投資者的敏銳嗅覺捕捉到了市場轉折點。他們注意到，日本央行可能結束負利率政策，日元匯率有望回升，而當前低價位提供了難得的入場窗口。
個人投資者的行為同樣具有啟示性。萊坊國際住宅項目營銷部銷售主管劉慧思觀察到：
「受日元走軟和誘人租金收益率吸引，新加坡投資者對日本房地產市場的興趣持續高漲。」她指出，新加坡投資者在日本收購的房子多在4000萬日元以上（約33萬新元），在倫敦則選擇50萬英鎊以上（約86萬新元）的房產。
兩種投資邏輯在此碰撞：一些投資者選擇支付新加坡的高溢價，換取ZZ穩定、法制健全的環境；另一些則擁抱日本的匯率優勢和更高回報潛力，接受新增的信息披露要求。
示意圖，來源：unsplash
三、稅務全景：
從境外收入到全球透明的現實
境外房產投資帶來的各類收入需納入中國個人所得稅申報，這一現實正變得不容迴避。根據中國稅法，境外收入主要分為3類：
投資所得（包括股息、利息、租金收入及資本利得）適用20%的比例稅率。這意味著一位中國稅務居民從日本或新加坡房產獲得的租金收入，需要在中國申報並繳納20%的個人所得稅，但可抵扣在來源國已繳納的稅款。
服務所得（如在海外提供諮詢、技術服務獲得的收入）需要併入「綜合所得」，按3%-45%的超額累進稅率計算個人所得稅。這對於同時擁有海外業務收入與房產收入的投資者尤其重要。
若通過境外公司持有房產，公司利潤需先繳納當地企業所得稅，分紅至個人時再繳納20%個人所得稅。這種情況可以申請境外稅收抵免，避免雙重徵稅。
*點擊大圖，看看詳情
截至2025年，157個國家和地區已加入CRS（共同申報準則）網絡，包括中國、新加坡、日本及主要離岸金融中心。中國稅務機關可通過這一機制自動獲取居民海外金融帳戶信息，包括餘額、股息、利息等。
2025年，中國多地稅務機關集中通報了一批未申報境外收入案件，單人補繳稅款最高達141.3萬元。這些案例釋放了明確信號：全球稅務透明化時代，海外資產「藏不住」已成現實。
圖源：OECD
四、風險維度：
超越市場波動的多元挑戰
日本市場的主要風險集中於匯率波動和政策執行細節。日元匯率在2025年處於34年低位，未來反彈可能侵蝕以外幣計價的投資回報。同時，雖然日本ZZ承諾國籍信息「不會對外披露」，但投資者仍對信息安全管理存有疑慮。
新加坡市場的政策風險更為直觀。ZF為控制房價可能進一步調整印花稅政策，增加持有成本。2025年印花稅的大幅調整已顯示政策環境的不可預測性，這種不確定性本身構成了風險溢價。
持有成本差異顯著。日本房產的固定資產稅和都市計劃稅合計約房產評估值的1.4%，老舊建築還需支付較高的維護費和修繕基金。新加坡房產稅根據年值計算，非自住住宅的稅率可高達10%，長期持有成本不容小覷。
法律環境對比也需考量。新加坡法律體系以英國普通法為基礎，對外國投資者保護較為完善；日本法律體系則更為獨特，語言和文化障礙可能增加交易複雜性。不過，兩國在產權保護方面均有良好記錄，核心差異在於執行細節和可預測性。
示意圖，來源網絡
六、人群適配：
不同畫像的明智之選
對於追求現金流、能承擔一定管理複雜度的投資者，日本市場更具吸引力。特別是可以利用日本低利率環境（房貸利率約1-2%）加槓桿的投資者，能夠實現較高的現金回報率。
這類人群包括：子女計劃在日本留學需要住房的家庭、看好特定區域旅遊業復甦的投資者，以及尋求資產分散化的中等凈值人士。
對於注重資本保值、偏好「買了不用管」的投資者，新加坡核心區房產可能更適合。儘管入門門檻高，但新加坡ZZ穩定、法律健全、產權保護完善，適合尋求資產安全配置的超高凈值家庭。計劃讓子女在新加坡接受教育或有意獲取永久居留權的家庭，也可能願意支付高溢價。
對於有境外服務收入或企業經營收入的投資者，需要綜合考慮房產投資與其他境外收入的稅務互動。在這種情況下，新加坡的簡單稅制（沒有資本利得稅）可能更具優勢，尤其是對於收入來源多元化的投資者。
長期居住規劃也是關鍵考量。如果投資者計劃未來移居房產所在國，新加坡的永久居民申請政策與房產所有權分離，而日本的各種長期簽證（如經營管理簽證）則對房產投資者相對友好，可作為移民路徑的一部分。
圖源：聯合早報
七、未來視野：
透明化時代的資產配置邏輯
2026年，兩大市場將面臨不同的轉折點。日本新Z全面實施後，短期內可能使部分外國投資者持觀望態度，但長期有助於建立更透明、可持續的市場環境。隨著日元匯率逐漸回歸常態，匯率優勢可能減弱，投資者將更關注日本國內經濟基本面和租金回報穩定性。
新加坡市場則可能面臨價格結構調整。高稅率環境下，外國投資需求減弱，可能使部分高端住宅價格面臨下行壓力。
2025年，星展集團已將新加坡私宅價格增長預期從1-2%調降至0-1%，反映了市場預期的轉變。
全球稅務透明化進程不會逆轉。CRS網絡持續擴大，數字貨幣等新型資產類別也被納入監管範圍。投資者需要從「如何隱藏資產」轉向「如何合規配置資產」，稅務規劃成為海外投資的必要環節而非可選附加項。
