3.2别墅市场
别墅市场代表了大资金（big money）的走势。去年的别墅交易如果光看绝对数量，并没有2010、2011年高，但是总交易额还是去年更高。
根据EdgeProperty做的研究，我们看到2020和2021别墅的价格对比。去年的总金额比前年的总金额高了50%。这是一个宽松量化后的结果，如果是植物园附近的别墅，价格已经翻倍。这是smart money对市场的看法：目前别墅市场价格可能已经直接接近了第一个价格天花板，其他市场板块，比如公寓会慢慢地跟上。
3.3写字楼市场
过去两年写字楼市场其实是一个寒冬期，但是看下图JLL做的一个预测，从2021年开始，甲级写字楼的租金已经在悄悄回暖，租金还在继续上涨。从今年或者明年开始，后疫情下的工作模式都会慢慢恢复（normalized），大家总是要学会与病毒共存的。过去的几千年，人与病毒都是一起进化的。慢慢地，即使需求可能回不到疫情前的水准，很多人还是会离开家里，回到写字楼。整个写字楼市场已经经历了一个结构化调整。疫情下受益的企业，比如说科技类的，以前是驻扎在郊区的，现在来到市区了。有些行业萎缩了，那它们的空间就会被新崛起的公司替代。
4市场预测
总结以上分析，博纳产业(SGX:OYY) 做出了如下预测(主要看最后橙色阴影部分):
CCR有可能今年四个季度价格基本趋平，所以我觉得，是有投资机会的。但是其他刚需市场，供应量不足，需求旺盛，价格是上升的。除非全球宏观出现很大的危机，交易量可能会下降，单价格很难下跌。
总结一个大概的判断是：今年是一个“慢牛”普涨的市场，尤其是HDB、EC、PTE市场；买家需要更大的居住空间，大户型缺货；建筑成本大幅上涨；房市降温政策继续挤压市场，导致交易量下降，但价格会维持或上涨。
下图是今年新盘的一个均价预测，如果某一市场区间楼盘产品性强，但价格偏低，那是可以考虑的。
52022机会在哪里？
投资的一个核心思考点：寻找有安全边际的资产。用这样一个思维，投资新加坡房地产达到的保值和增值是没有问题的。下面我会跟大家说说怎么样找到这样的资产。
5.1CCR 市区中心区
第一个是CCR的机会，CCR本来就涨得不多，因为外国印花税主要打击的是CCR。对于开发商来说，如果开盘价格太高，自己也会担忧消化不掉。中长期看，我认为增加的10%的税并不会击垮国外投资者需求，因为刚需大资金是不会被这10%的额外增税动摇的。短期其实无法判断，为了测试市场反应，有些开发商可能会故意低价开盘，而这时候就是本地投资者的机会了。
关于CCR投资，我的另外一个逻辑是市中心与周围地区的价差是历史新低。不管是金融区CBD还是乌节路，包括Bukit Timah这一区域，这些楼盘打折其实是机会。刚需加上通胀推动了房价的上涨，而且郊区与市区的房价还越来越接近，但是市区中心毕竟是核心区。本地的买者一般习惯在自己住惯的区域更换新房，而且核心区的组屋较少，所以市区核心区是很多本地买家的盲区，造成有些核心区楼盘开盘并不高。有时候会发现郊区的房子有人排队在看，但是市区反而没有人看。综上所述，今年市中心低价楼盘是一个很好的机会，值得关注。
建议各位买家朋友可以和博纳的顾问、经纪人保持良好的关系、积极地联络，让他主动告诉你核心区打折楼盘的消息。
5.2打新策略
打新策略是新加坡式的投资方法，常见情况是，新加坡开发商刚开盘时，把房的价格放低以增加短期销售量，等到房子建好，刚需的买主进场，第一批买主即可盈利出场。下面这个图表是Martin Modern的历史月度价位图，是我在2017年投资的一个地产。当时开盘价是2,200新币每平方英尺，我个人觉得很便宜，所以进行了投资，到后来最高点的3,208新币每平方英尺，现在均价也是要2,900新币每平方英尺左右。涨幅大概在30%左右，加上4倍杠杆，这在新加坡房地产已经是很好的投资回报率。基本新加坡本地市场不会出现翻好几倍的情况，但是新加坡贷款利率低，你可以用杠杆去博取本金翻倍的回报。
5.3腾挪 Switching
我和我们博纳产业KFD部门常推荐爆款产品。下面我列举了一些过去两年我们KFD推荐过的楼盘的盈利情况。
The M: 2020推荐2400psf，2+1户型，1.7xm, 2年价格已上涨20%($2.1m)
Midtown Modern3+1户型， 2021推荐价格$2.2xm，一年价格上涨15%+
Jadescape: 售罄，均价已上涨超过15%
OPB: 三房 stack 12 仅仅 $2200psf，价格上涨+15%
Paterson Suite 四房 售罄，价格上涨+20%
Parc Esta 5房 2.25m, 价格上涨约 +20%
很多早几年进场的朋友，投资到爆款产品的朋友，现在是几乎本金翻倍出场，再滚一次雪球的机会！未来过三四年，还有再次翻倍的机会。
腾挪的思路很简单，那就是从99年地契换永久地契，从郊区换市区，从小户型换大户型。
总结
在不确定性中寻找确定性
今年充满不确定性因为宏观的风险大，要谨慎。但是确定的是，新加坡房地产基本面很好，因为价格没有什么下跌空间。涨得很多、租售比很低的物业，大家可以出售，进行腾挪。CCR的机会，一个是住宅打折楼盘，另一个是写字楼的复苏，大家可以关注一下写字楼租金的变化。
最后送给大家一句话：人生就像滚雪球，最重要的是发现很湿的雪和很长的坡。
