2022年开局并不乐观，全球大环境充满不确定性：大通胀来袭，就业市场疲软，美联储即将开启加息之路，美股动荡，虚拟货币大跳水。这个开局让人联想到2020年初，疫情大爆发时的市场大崩溃。
从下面几个角度，梳理一下新加坡的房地产市场：
- 狮城地产复盘和逻辑梳理
- 如何应对2022的风险
- 楼市基本面和价值点
- 投资机会在哪里？
1遇见2022 - 开局和展望
在考虑投资风险时，有人在谈疫情，有人在谈乌克兰打仗，也有人在谈中国转型，但是其实都与新加坡房产不太相关。其实最相关的是美国的通货膨胀率和即将到来的加息。去年11月通胀率相比前年同比增长了7%，是40多年的最高通货膨胀率。这个通胀的数据带来了全球金融格局的改变。Goldman Sachs1月预测美联储今年应该会有四次的加息。具体怎么加，加多少，我们是无法判断的，但趋势是，宽松量化时间太久了，现在的通货膨胀远超预期，美联储不得不退出宽松量化，走入加息的步伐 - 这是全球市场最大的不确定性。
关于加息，我放了两个图表如下。左边是“标普500”，走势从十二月的高点，已经有一个很大的下挫。右手边是“比特币”，著名风险资产。在最近这两年，是被爆炒的，现在价格几乎腰斩。这些下跌是对美国宽松量化的一个预期。所以今年我要先谈风险，是因为今年很大的一个不确定性就是加息的进程以及步伐，整个全球金融市场也会围绕这个作为主线，这影响到房地产市场。
我们把不太相关的事情去掉，找出确定和不确定因素，这个是大家投资中需要思考的问题。确定的是，今年会有混乱现象; 另外对基本面进行深入研究，从供需关系、成本上，是可以推导出一些确定的投资机会。至于不确定的因素，怎么加息、会不会打仗、疫情的发展等等，我们可以做的，只是投资中相应的保护和防范措施。
各位如果咨询投资大师的话，他们都会说投资的第一个目的是战胜通胀。我觉得在新加坡这样的城市里面，房地产几乎是最好，也是唯一的可以战胜通胀的投资工具。大家看一下下图中“2004年到2021年房价指数”的表现。PPI是Property Price Index, 是绿色的线。CPI是Consumer Price Index，代表通胀指数，是蓝色线。可以看到近几年，房价指数是超越了通胀指数的，说明房产涨幅是超过通胀的。这个道理也很容易理解，因为新加坡土地资源有限，空间是极其稀有的。在有限的空间里，各类行业可能有周期变动，但是人口在增加，需求在增加，货币在贬值，所以房价也会持续上涨。
另一个确定性因素是，我个人关于加息的一个有信心的看法：既然通胀来了，政府肯定要应对，方法是加息。很多房产投资者担忧的是，如果加息，我的房产投资会不会变成负现金流。但是通胀本质是能源、钢铁等等成本全部上升，与房产相关的服务链成本也都全部上升。基于这个逻辑，如果你想要战胜通胀，还是要选择一个性价比不错的房产进行资产配置。
2政策解读
最近的降温政策是2021年12月15日晚上放出，翌日即生效。我个人认为此次降温政策还算温和，具体参考我12月16日的文章：《昨夜狮城房产重磅降温 - 新政专家解读》，这里总结如下：
一）此次政府降温的目的，主要是为了平滑增长的步调。在降温之前的四个季度，房价的增长几乎超过了10%。政府认为这与人均收入还有GDP的增长是不相符的。
二）此次降温并不是所有人都是受损者。新加坡公民和永久居民购买第一套房更有优势了，他们是直接受益者。降温核心挤压的是外国购房者和本地多套房产的投资者，所以本地准备购买第一套房产的朋友，其实是政府政策要保护的人，内心可以更加笃定。除非你有其他特别擅长的投资领域，新加坡地产是一个普通投资者可以放心重仓投入的资产。
三）三大分区：市区中心、市区边缘、郊区（CCR、RCR、OCR），也是分别有受益和受损者。降温主要挤压的是中心区CCR住宅，对于商业地产，例如写字楼是变相利好。
长期看，一个几乎确定的判断：政府调控的目的是要房价增长与人均收入增加一致，保证房价Affordable。下面这个曲线是“新加坡的房价指数和月收入中位数”图，当房价指数曲线超过人均收入曲线太多，政府会考虑出台政策挤压房价。2021年下半年，房价再一次大幅超越收入增长（图中白色与灰色分界线处），自然导致了降温措施的再次出台。大家如果理解了这个核心，就不会被市场各种噪音影响了。作为投资者，大家应该考虑的是：你的收入是否增加，房产投资资金是否充裕，购买的资产是否还有增值的空间。
还有一个可参考的数据是下图展示的“新加坡家庭收入中位数的年度增长/降低百分比”曲线图。除了在2020，新加坡收入水平下降了1.3%，从2010年到2019年，每年都是一个3%到8%之间的增长。所以当收入水平下跌，房价反而在疯长，这对于政府来说，并不是一个乐见其成的情况，降温稳定市场是必要的。
3核心数据分析
下图归纳了“新加坡近24年来每一次的降温和升温措施”。红点是降温，一共17次，绿点是升温，一共8次。大家可以看到大部分情况下，降温后房价还是上涨的，只是速度放缓了。
下面这个图表是过去每个周期房价均价增长幅度的指数。我觉得，新一轮的周期和07年的周期，逻辑是一样的，只是表现方式不一样。首先，08、09年的宽松量化导致07年的周期在前两年就完成大部分的涨幅。但是在新的周期中，20、21年所做的宽松量化是前一周期的两倍以上。前一次周期导致了60%的涨幅。我估计这一次货币的超发，也能达到差不多的涨幅。近两年新加坡私宅平均涨幅约15%，还有些地方没怎么涨。但是核心资产，比如优质洋房，有些涨幅已经达到了50%到100%之间。所以现在这个时间节点，我们的投资策略应该是谨慎投资，而不是大胆入场。
3.1住宅市场
下图左边展示了“在售新盘的供应量”，从19年的三万五下降到现在不到两万套。新盘的库存量，几乎是过去五年最低的。右手边则是私宅市场租赁指数（Rental Index），可以看到从2020年第四季度开始，是直线上升的。说到现在的租房市场，那是一房难求，特别是9区和10区的大户型，甚至有不需要看房直接抬价接单的情况。这确实是通货膨胀的一个自然反应，供需不平衡。老百姓手上有多余的钱，大家愿意去花钱改善住宅品质。
如果租金涨，会推动租金回报提升，自然也会推动房价的自然增长。其实租金是一个很好的告知真实市场的指数。不好的情况是，租金下跌，房价却涨了。如果租金涨，房价涨，这是一个很健康的事情。
去年的私宅新盘交易量在一万两千多套，今年的新盘供应量大概在八千到九千套，我个人觉得这个数量是不够的。下图是“2022年三大分区预计推出的新房数量”，CCR主要是9、10、11区，外国买家为主。这一轮降温主要挤压的是CCR，但是其实CCR的供应量反而是不低的，所以我觉得CCR今年有局部的机会，因为一些开发商开盘不太可能开高，那么此刻入场是有足够的升值空间的。RCR是市区周围，就像北京四环以外或者上海中环以外。OCR相当于北京六环以外或者上海外环以外。这样的区域大部分都是打算做房产升级的（upgrader）。但是这两个区的供应量是不够的，供不应求，所以价格不太可能会下降。
下图来自博纳的研究数据，2022年满足5年居住限制的组屋现在有三万一千多套。很大一部分私宅的新房购买，是组屋到了五年居住时限后，进行的品质升级和社区升级，所以核心市区外的潜在购买力是非常高的。结论就是，CCR有可能有比较好的开盘价，和投资机会。RCR、OCR是刚需市场，需求量依然非常大，但是供应量是不够的，所以目前价格是比较难降低的。
房产投资的底层逻辑是土地供应量和土地成本。根据下图可以发现，供应量在过去的几年其实是不高的。17、18年大量的私宅集体出售并不能直接转化为及时的房源，因为有一个建筑周期在那里。18年开始建设的房子基本上2023年才能完工，有可能2023年的可住的新房会多一些，但是现在的供应量是不够的。除了集体出售，政府卖地（Government Land Sale, GLS）也是持续走低，这会造成接下来两年的供应会持续跟不上。所以我觉得现在市场上涨的一个根本动力是刚需，但是这1-2年可住新房的供应量跟不上。为什么跟不上？因为土地成本增加了，建筑成本大幅上升。站在开发商的角度，房价涨得不够高，成本却很高的情况下，利润空间很薄，所以宁愿等候，不愿意轻易买地建房，给自己套个5年卖完的紧箍咒。
下面这张图是OCR地区政府卖地的均价，2021年郊区卖地均价已经达到了$1,161, 开发商要起码买到两千块才能赚到10%的利润。所以未来OCR的新盘单价会卖到单价$2000psf。
下面这张图是EC的政府卖地投标价，2021年最高可达单价659。EC其实是介于组屋和私宅之间的一个产品，反映的是新加坡中产阶级的一个消费水平以及开发商对市场的判断，是一个基准线。未来EC的土地价格还会涨，可能达到现在私宅地价的水平。
