2022年開局並不樂觀，全球大環境充滿不確定性：大通脹來襲，就業市場疲軟，美聯儲即將開啟加息之路，美股動盪，虛擬貨幣大跳水。這個開局讓人聯想到2020年初，疫情大爆發時的市場大崩潰。
從下面幾個角度，梳理一下新加坡的房地產市場：
- 獅城地產復盤和邏輯梳理
- 如何應對2022的風險
- 樓市基本面和價值點
- 投資機會在哪裡？
1遇見2022 - 開局和展望
在考慮投資風險時，有人在談疫情，有人在談烏克蘭打仗，也有人在談中國轉型，但是其實都與新加坡房產不太相關。其實最相關的是美國的通貨膨脹率和即將到來的加息。去年11月通脹率相比前年同比增長了7%，是40多年的最高通貨膨脹率。這個通脹的數據帶來了全球金融格局的改變。Goldman Sachs1月預測美聯儲今年應該會有四次的加息。具體怎麼加，加多少，我們是無法判斷的，但趨勢是，寬鬆量化時間太久了，現在的通貨膨脹遠超預期，美聯儲不得不退出寬鬆量化，走入加息的步伐 - 這是全球市場最大的不確定性。
關於加息，我放了兩個圖表如下。左邊是「標普500」，走勢從十二月的高點，已經有一個很大的下挫。右手邊是「比特幣」，著名風險資產。在最近這兩年，是被爆炒的，現在價格幾乎腰斬。這些下跌是對美國寬鬆量化的一個預期。所以今年我要先談風險，是因為今年很大的一個不確定性就是加息的進程以及步伐，整個全球金融市場也會圍繞這個作為主線，這影響到房地產市場。
我們把不太相關的事情去掉，找出確定和不確定因素，這個是大家投資中需要思考的問題。確定的是，今年會有混亂現象; 另外對基本面進行深入研究，從供需關係、成本上，是可以推導出一些確定的投資機會。至於不確定的因素，怎麼加息、會不會打仗、疫情的發展等等，我們可以做的，只是投資中相應的保護和防範措施。
各位如果諮詢投資大師的話，他們都會說投資的第一個目的是戰勝通脹。我覺得在新加坡這樣的城市裡面，房地產幾乎是最好，也是唯一的可以戰勝通脹的投資工具。大家看一下下圖中「2004年到2021年房價指數」的表現。PPI是Property Price Index, 是綠色的線。CPI是Consumer Price Index，代表通脹指數，是藍色線。可以看到近幾年，房價指數是超越了通脹指數的，說明房產漲幅是超過通脹的。這個道理也很容易理解，因為新加坡土地資源有限，空間是極其稀有的。在有限的空間裡，各類行業可能有周期變動，但是人口在增加，需求在增加，貨幣在貶值，所以房價也會持續上漲。
另一個確定性因素是，我個人關於加息的一個有信心的看法：既然通脹來了，政府肯定要應對，方法是加息。很多房產投資者擔憂的是，如果加息，我的房產投資會不會變成負現金流。但是通脹本質是能源、鋼鐵等等成本全部上升，與房產相關的服務鏈成本也都全部上升。基於這個邏輯，如果你想要戰勝通脹，還是要選擇一個性價比不錯的房產進行資產配置。
2政策解讀
最近的降溫政策是2021年12月15日晚上放出，翌日即生效。我個人認為此次降溫政策還算溫和，具體參考我12月16日的文章：《昨夜獅城房產重磅降溫 - 新政專家解讀》，這裡總結如下：
一）此次政府降溫的目的，主要是為了平滑增長的步調。在降溫之前的四個季度，房價的增長幾乎超過了10%。政府認為這與人均收入還有GDP的增長是不相符的。
二）此次降溫並不是所有人都是受損者。新加坡公民和永久居民購買第一套房更有優勢了，他們是直接受益者。降溫核心擠壓的是外國購房者和本地多套房產的投資者，所以本地準備購買第一套房產的朋友，其實是政府政策要保護的人，內心可以更加篤定。除非你有其他特別擅長的投資領域，新加坡地產是一個普通投資者可以放心重倉投入的資產。
三）三大分區：市區中心、市區邊緣、郊區（CCR、RCR、OCR），也是分別有受益和受損者。降溫主要擠壓的是中心區CCR住宅，對於商業地產，例如寫字樓是變相利好。
長期看，一個幾乎確定的判斷：政府調控的目的是要房價增長與人均收入增加一致，保證房價Affordable。下面這個曲線是「新加坡的房價指數和月收入中位數」圖，當房價指數曲線超過人均收入曲線太多，政府會考慮出台政策擠壓房價。2021年下半年，房價再一次大幅超越收入增長（圖中白色與灰色分界線處），自然導致了降溫措施的再次出台。大家如果理解了這個核心，就不會被市場各種噪音影響了。作為投資者，大家應該考慮的是：你的收入是否增加，房產投資資金是否充裕，購買的資產是否還有增值的空間。
還有一個可參考的數據是下圖展示的「新加坡家庭收入中位數的年度增長/降低百分比」曲線圖。除了在2020，新加坡收入水平下降了1.3%，從2010年到2019年，每年都是一個3%到8%之間的增長。所以當收入水平下跌，房價反而在瘋長，這對於政府來說，並不是一個樂見其成的情況，降溫穩定市場是必要的。
3核心數據分析
下圖歸納了「新加坡近24年來每一次的降溫和升溫措施」。紅點是降溫，一共17次，綠點是升溫，一共8次。大家可以看到大部分情況下，降溫後房價還是上漲的，只是速度放緩了。
下面這個圖表是過去每個周期房價均價增長幅度的指數。我覺得，新一輪的周期和07年的周期，邏輯是一樣的，只是表現方式不一樣。首先，08、09年的寬鬆量化導致07年的周期在前兩年就完成大部分的漲幅。但是在新的周期中，20、21年所做的寬鬆量化是前一周期的兩倍以上。前一次周期導致了60%的漲幅。我估計這一次貨幣的超發，也能達到差不多的漲幅。近兩年新加坡私宅平均漲幅約15%，還有些地方沒怎麼漲。但是核心資產，比如優質洋房，有些漲幅已經達到了50%到100%之間。所以現在這個時間節點，我們的投資策略應該是謹慎投資，而不是大膽入場。
3.1住宅市場
下圖左邊展示了「在售新盤的供應量」，從19年的三萬五下降到現在不到兩萬套。新盤的庫存量，幾乎是過去五年最低的。右手邊則是私宅市場租賃指數（Rental Index），可以看到從2020年第四季度開始，是直線上升的。說到現在的租房市場，那是一房難求，特別是9區和10區的大戶型，甚至有不需要看房直接抬價接單的情況。這確實是通貨膨脹的一個自然反應，供需不平衡。老百姓手上有多餘的錢，大家願意去花錢改善住宅品質。
如果租金漲，會推動租金回報提升，自然也會推動房價的自然增長。其實租金是一個很好的告知真實市場的指數。不好的情況是，租金下跌，房價卻漲了。如果租金漲，房價漲，這是一個很健康的事情。
去年的私宅新盤交易量在一萬兩千多套，今年的新盤供應量大概在八千到九千套，我個人覺得這個數量是不夠的。下圖是「2022年三大分區預計推出的新房數量」，CCR主要是9、10、11區，外國買家為主。這一輪降溫主要擠壓的是CCR，但是其實CCR的供應量反而是不低的，所以我覺得CCR今年有局部的機會，因為一些開發商開盤不太可能開高，那麼此刻入場是有足夠的升值空間的。RCR是市區周圍，就像北京四環以外或者上海中環以外。OCR相當於北京六環以外或者上海外環以外。這樣的區域大部分都是打算做房產升級的（upgrader）。但是這兩個區的供應量是不夠的，供不應求，所以價格不太可能會下降。
下圖來自博納的研究數據，2022年滿足5年居住限制的組屋現在有三萬一千多套。很大一部分私宅的新房購買，是組屋到了五年居住時限後，進行的品質升級和社區升級，所以核心市區外的潛在購買力是非常高的。結論就是，CCR有可能有比較好的開盤價，和投資機會。RCR、OCR是剛需市場，需求量依然非常大，但是供應量是不夠的，所以目前價格是比較難降低的。
房產投資的底層邏輯是土地供應量和土地成本。根據下圖可以發現，供應量在過去的幾年其實是不高的。17、18年大量的私宅集體出售並不能直接轉化為及時的房源，因為有一個建築周期在那裡。18年開始建設的房子基本上2023年才能完工，有可能2023年的可住的新房會多一些，但是現在的供應量是不夠的。除了集體出售，政府賣地（Government Land Sale, GLS）也是持續走低，這會造成接下來兩年的供應會持續跟不上。所以我覺得現在市場上漲的一個根本動力是剛需，但是這1-2年可住新房的供應量跟不上。為什麼跟不上？因為土地成本增加了，建築成本大幅上升。站在開發商的角度，房價漲得不夠高，成本卻很高的情況下，利潤空間很薄，所以寧願等候，不願意輕易買地建房，給自己套個5年賣完的緊箍咒。
下面這張圖是OCR地區政府賣地的均價，2021年郊區賣地均價已經達到了$1,161, 開發商要起碼買到兩千塊才能賺到10%的利潤。所以未來OCR的新盤單價會賣到單價$2000psf。
下面這張圖是EC的政府賣地投標價，2021年最高可達單價659。EC其實是介於組屋和私宅之間的一個產品，反映的是新加坡中產階級的一個消費水平以及開發商對市場的判斷，是一個基準線。未來EC的土地價格還會漲，可能達到現在私宅地價的水平。
