獅城地產虎年展望 風險,機會和策略

2022年02月04日   •   5472次閱讀

3.2別墅市場

別墅市場代表了大資金(big money)的走勢。去年的別墅交易如果光看絕對數量,並沒有2010、2011年高,但是總交易額還是去年更高。

根據EdgeProperty做的研究,我們看到2020和2021別墅的價格對比。去年的總金額比前年的總金額高了50%。這是一個寬鬆量化後的結果,如果是植物園附近的別墅,價格已經翻倍。這是smart money對市場的看法:目前別墅市場價格可能已經直接接近了第一個價格天花板,其他市場板塊,比如公寓會慢慢地跟上

3.3寫字樓市場

過去兩年寫字樓市場其實是一個寒冬期,但是看下圖JLL做的一個預測,從2021年開始,甲級寫字樓的租金已經在悄悄回暖,租金還在繼續上漲。從今年或者明年開始,後疫情下的工作模式都會慢慢恢復(normalized),大家總是要學會與病毒共存的。過去的幾千年,人與病毒都是一起進化的。慢慢地,即使需求可能回不到疫情前的水準,很多人還是會離開家裡,回到寫字樓。整個寫字樓市場已經經歷了一個結構化調整。疫情下受益的企業,比如說科技類的,以前是駐紮在郊區的,現在來到市區了。有些行業萎縮了,那它們的空間就會被新崛起的公司替代。

4市場預測

總結以上分析,博納產業(SGX:OYY) 做出了如下預測(主要看最後橙色陰影部分):

CCR有可能今年四個季度價格基本趨平,所以我覺得,是有投資機會的。但是其他剛需市場,供應量不足,需求旺盛,價格是上升的。除非全球宏觀出現很大的危機,交易量可能會下降,單價格很難下跌

總結一個大概的判斷是:今年是一個「慢牛」普漲的市場,尤其是HDB、EC、PTE市場;買家需要更大的居住空間,大戶型缺貨;建築成本大幅上漲;房市降溫政策繼續擠壓市場,導致交易量下降,但價格會維持或上漲

下圖是今年新盤的一個均價預測,如果某一市場區間樓盤產品性強,但價格偏低,那是可以考慮的。

52022機會在哪裡?

投資的一個核心思考點:尋找有安全邊際的資產。用這樣一個思維,投資新加坡房地產達到的保值和增值是沒有問題的。下面我會跟大家說說怎麼樣找到這樣的資產。

5.1CCR 市區中心區

第一個是CCR的機會,CCR本來就漲得不多,因為外國印花稅主要打擊的是CCR。對於開發商來說,如果開盤價格太高,自己也會擔憂消化不掉。中長期看,我認為增加的10%的稅並不會擊垮國外投資者需求,因為剛需大資金是不會被這10%的額外增稅動搖的。短期其實無法判斷,為了測試市場反應,有些開發商可能會故意低價開盤,而這時候就是本地投資者的機會了

關於CCR投資,我的另外一個邏輯是市中心與周圍地區的價差是歷史新低。不管是金融區CBD還是烏節路,包括Bukit Timah這一區域,這些樓盤打折其實是機會。剛需加上通脹推動了房價的上漲,而且郊區與市區的房價還越來越接近,但是市區中心畢竟是核心區。本地的買者一般習慣在自己住慣的區域更換新房,而且核心區的組屋較少,所以市區核心區是很多本地買家的盲區,造成有些核心區樓盤開盤並不高。有時候會發現郊區的房子有人排隊在看,但是市區反而沒有人看。綜上所述,今年市中心低價樓盤是一個很好的機會,值得關注。

建議各位買家朋友可以和博納的顧問、經紀人保持良好的關係、積極地聯絡,讓他主動告訴你核心區打折樓盤的消息。

5.2打新策略

打新策略是新加坡式的投資方法,常見情況是,新加坡開發商剛開盤時,把房的價格放低以增加短期銷售量,等到房子建好,剛需的買主進場,第一批買主即可盈利出場。下面這個圖表是Martin Modern的歷史月度價位圖,是我在2017年投資的一個地產。當時開盤價是2,200新幣每平方英尺,我個人覺得很便宜,所以進行了投資,到後來最高點的3,208新幣每平方英尺,現在均價也是要2,900新幣每平方英尺左右。漲幅大概在30%左右,加上4倍槓桿,這在新加坡房地產已經是很好的投資回報率。基本新加坡本地市場不會出現翻好幾倍的情況,但是新加坡貸款利率低,你可以用槓桿去博取本金翻倍的回報。

5.3騰挪 Switching

我和我們博納產業KFD部門常推薦爆款產品。下面我列舉了一些過去兩年我們KFD推薦過的樓盤的盈利情況。

The M: 2020推薦2400psf,2+1戶型,1.7xm, 2年價格已上漲20%($2.1m)

Midtown Modern3+1戶型, 2021推薦價格$2.2xm,一年價格上漲15%+

Jadescape: 售罄,均價已上漲超過15%

OPB: 三房 stack 12 僅僅 $2200psf,價格上漲+15%

Paterson Suite 四房 售罄,價格上漲+20%

Parc Esta 5房 2.25m, 價格上漲約 +20%

很多早幾年進場的朋友,投資到爆款產品的朋友,現在是幾乎本金翻倍出場,再滾一次雪球的機會!未來過三四年,還有再次翻倍的機會。

騰挪的思路很簡單,那就是從99年地契換永久地契,從郊區換市區,從小戶型換大戶型。

總結

在不確定性中尋找確定性

今年充滿不確定性因為宏觀的風險大,要謹慎。但是確定的是,新加坡房地產基本面很好,因為價格沒有什麼下跌空間。漲得很多、租售比很低的物業,大家可以出售,進行騰挪。CCR的機會,一個是住宅打折樓盤,另一個是寫字樓的復甦,大家可以關注一下寫字樓租金的變化。

最後送給大家一句話:人生就像滾雪球,最重要的是發現很濕的雪和很長的坡

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