3.2別墅市場
別墅市場代表了大資金（big money）的走勢。去年的別墅交易如果光看絕對數量，並沒有2010、2011年高，但是總交易額還是去年更高。
根據EdgeProperty做的研究，我們看到2020和2021別墅的價格對比。去年的總金額比前年的總金額高了50%。這是一個寬鬆量化後的結果，如果是植物園附近的別墅，價格已經翻倍。這是smart money對市場的看法：目前別墅市場價格可能已經直接接近了第一個價格天花板，其他市場板塊，比如公寓會慢慢地跟上。
3.3寫字樓市場
過去兩年寫字樓市場其實是一個寒冬期，但是看下圖JLL做的一個預測，從2021年開始，甲級寫字樓的租金已經在悄悄回暖，租金還在繼續上漲。從今年或者明年開始，後疫情下的工作模式都會慢慢恢復（normalized），大家總是要學會與病毒共存的。過去的幾千年，人與病毒都是一起進化的。慢慢地，即使需求可能回不到疫情前的水準，很多人還是會離開家裡，回到寫字樓。整個寫字樓市場已經經歷了一個結構化調整。疫情下受益的企業，比如說科技類的，以前是駐紮在郊區的，現在來到市區了。有些行業萎縮了，那它們的空間就會被新崛起的公司替代。
4市場預測
總結以上分析，博納產業(SGX:OYY) 做出了如下預測(主要看最後橙色陰影部分):
CCR有可能今年四個季度價格基本趨平，所以我覺得，是有投資機會的。但是其他剛需市場，供應量不足，需求旺盛，價格是上升的。除非全球宏觀出現很大的危機，交易量可能會下降，單價格很難下跌。
總結一個大概的判斷是：今年是一個「慢牛」普漲的市場，尤其是HDB、EC、PTE市場；買家需要更大的居住空間，大戶型缺貨；建築成本大幅上漲；房市降溫政策繼續擠壓市場，導致交易量下降，但價格會維持或上漲。
下圖是今年新盤的一個均價預測，如果某一市場區間樓盤產品性強，但價格偏低，那是可以考慮的。
52022機會在哪裡？
投資的一個核心思考點：尋找有安全邊際的資產。用這樣一個思維，投資新加坡房地產達到的保值和增值是沒有問題的。下面我會跟大家說說怎麼樣找到這樣的資產。
5.1CCR 市區中心區
第一個是CCR的機會，CCR本來就漲得不多，因為外國印花稅主要打擊的是CCR。對於開發商來說，如果開盤價格太高，自己也會擔憂消化不掉。中長期看，我認為增加的10%的稅並不會擊垮國外投資者需求，因為剛需大資金是不會被這10%的額外增稅動搖的。短期其實無法判斷，為了測試市場反應，有些開發商可能會故意低價開盤，而這時候就是本地投資者的機會了。
關於CCR投資，我的另外一個邏輯是市中心與周圍地區的價差是歷史新低。不管是金融區CBD還是烏節路，包括Bukit Timah這一區域，這些樓盤打折其實是機會。剛需加上通脹推動了房價的上漲，而且郊區與市區的房價還越來越接近，但是市區中心畢竟是核心區。本地的買者一般習慣在自己住慣的區域更換新房，而且核心區的組屋較少，所以市區核心區是很多本地買家的盲區，造成有些核心區樓盤開盤並不高。有時候會發現郊區的房子有人排隊在看，但是市區反而沒有人看。綜上所述，今年市中心低價樓盤是一個很好的機會，值得關注。
建議各位買家朋友可以和博納的顧問、經紀人保持良好的關係、積極地聯絡，讓他主動告訴你核心區打折樓盤的消息。
5.2打新策略
打新策略是新加坡式的投資方法，常見情況是，新加坡開發商剛開盤時，把房的價格放低以增加短期銷售量，等到房子建好，剛需的買主進場，第一批買主即可盈利出場。下面這個圖表是Martin Modern的歷史月度價位圖，是我在2017年投資的一個地產。當時開盤價是2,200新幣每平方英尺，我個人覺得很便宜，所以進行了投資，到後來最高點的3,208新幣每平方英尺，現在均價也是要2,900新幣每平方英尺左右。漲幅大概在30%左右，加上4倍槓桿，這在新加坡房地產已經是很好的投資回報率。基本新加坡本地市場不會出現翻好幾倍的情況，但是新加坡貸款利率低，你可以用槓桿去博取本金翻倍的回報。
5.3騰挪 Switching
我和我們博納產業KFD部門常推薦爆款產品。下面我列舉了一些過去兩年我們KFD推薦過的樓盤的盈利情況。
The M: 2020推薦2400psf，2+1戶型，1.7xm, 2年價格已上漲20%($2.1m)
Midtown Modern3+1戶型， 2021推薦價格$2.2xm，一年價格上漲15%+
Jadescape: 售罄，均價已上漲超過15%
OPB: 三房 stack 12 僅僅 $2200psf，價格上漲+15%
Paterson Suite 四房 售罄，價格上漲+20%
Parc Esta 5房 2.25m, 價格上漲約 +20%
很多早幾年進場的朋友，投資到爆款產品的朋友，現在是幾乎本金翻倍出場，再滾一次雪球的機會！未來過三四年，還有再次翻倍的機會。
騰挪的思路很簡單，那就是從99年地契換永久地契，從郊區換市區，從小戶型換大戶型。
總結
在不確定性中尋找確定性
今年充滿不確定性因為宏觀的風險大，要謹慎。但是確定的是，新加坡房地產基本面很好，因為價格沒有什麼下跌空間。漲得很多、租售比很低的物業，大家可以出售，進行騰挪。CCR的機會，一個是住宅打折樓盤，另一個是寫字樓的復甦，大家可以關注一下寫字樓租金的變化。
最後送給大家一句話：人生就像滾雪球，最重要的是發現很濕的雪和很長的坡。
