近年来，新加坡的住房格局发生了显著变化。越来越多的新加坡居民选择居住在私人公寓，而非政府组屋（HDB）。根据新加坡统计局（SingStat）数据，截至2024 年，已有超过 70 万名居民（包括新加坡公民和永久居民）居住在私人公寓，相较 15 年前的统计数据几乎翻倍。这一趋势的背后，反映了住房需求的变化、居民收入水平的提高以及对居住品质的追求。
1. 私宅居住比例上升，HDB 住户比例下降
数据显示，目前约 17% 的新加坡居民居住在私人公寓，而 2009 年这一比例仅为 10%。与此同时，HDB 住户比例从 83% 下降至 76%。即使是传统富裕阶层青睐的有地住宅（Landed House），其居住人数也有所减少。这一变化反映出新加坡人对于住房的选择已不仅仅是 “拥有一套房”，而是更加关注居住体验、投资价值以及未来升值空间。
2. 85% 的公寓住户选择自住，换房升级趋势明显
除了越来越多人搬入私人公寓，拥有自住房的居民比例也大幅提升。2024 年，新加坡 85% 的公寓住户为自住业主，而 2009 年这一比例要低得多。换句话说，越来越多的新加坡人不再只是租住私人公寓，而是选择直接购买。
值得注意的是，过去许多公寓买家是 “组屋升级族”（HDB upgraders），他们出售手中的 HDB 组屋后，借助升值带来的资本收益，转而购买私人公寓。这一趋势在 2024 年依然显著，但未来是否会持续仍存在不确定性。
综合市场数据来看，以下六大因素正在推动更多居民选择私人公寓：
1. 居民收入水平提升，购房预算增加
2024年，新加坡居民家庭的月收入中位数达到 S$11,297，相比 2009 年增长了约 78%。更高的收入水平，使得更多人可以承担私人住宅的按揭贷款。同时，由于部分家庭收入超过 HDB 预购组屋（BTO）的 S$14,000 收入上限，他们不得不直接考虑私人公寓市场。
2. HDB 价格上涨，更多业主选择 “以旧换新”
2024 年，HDB 转售市场价格同比上涨 9.7%，而私人住宅价格增幅仅为 3.9%。这意味着，许多 HDB 业主能够以更高的价格出售房产，并利用这笔资金升级到私人公寓。
3. HDB 业主转购郊区公寓，扩大居住空间
市场数据显示，近年来，越来越多 HDB 住户选择购买郊区的转售公寓，如 Treasure at Tampines、High Park Residences、Kingsford Waterbay、Parc Botannia 等。这些项目的性价比更高，允许购房者在不大幅增加预算的情况下，获得更大面积、更好的居住体验。
4. 私人公寓投资回报率更高，资产流动性更强
虽然 HDB 价格上涨，但由于最低居住年限（MOP）等限制，HDB 物业的投资灵活性较低。而私人公寓的租赁、出售限制较少，让投资者能够更加自由地管理资产。对于希望增加财富积累的买家而言，私人公寓无疑是更优选择。
5. 家庭规模缩小，小户型公寓更受欢迎
数据显示，新加坡居民家庭的平均规模已从 2020 年的 3.7 人下降至 2023 年的 3.11 人。此外，单人家庭的比例已从 8.2% 上升至 15.6%。更小的家庭结构，使得中小户型的公寓更具吸引力，而不再追求面积过大的 HDB 五房式或执行公寓（Executive Condo）。
6. 年轻一代更倾向于私人住宅，公寓成首选
市场调查发现，目前约 30% 的私人公寓买家年龄在 35 岁以下。千禧一代（Millennials）和 Z 世代（Gen Z）比上一代更倾向于选择设施完善、社区环境更好的私人公寓，并愿意为更现代化的居住体验支付溢价。
尽管私人公寓市场仍然活跃，但部分专家认为，未来换房升级的趋势可能会逐步放缓，原因包括：
私人住宅价格处于历史高位，购房者需要更长时间筹备资金。
HDB 未来的新规定，如 10 年 MOP（最短居住年限），可能会降低未来 HDB 住户的升级速度。
部分年长业主开始出售私人住宅，转回 HDB，这可能会影响整体市场供需。
不过，整体而言，只要 HDB 价格持续上涨，私人公寓仍将是许多人的 “下一步”。此外，政府正在逐步释放新的私人住宅供应，2025 年预计将有 5,600 套公寓和执行共管公寓（EC） 入市，这或许能为市场带来更平衡的供需关系。
对于想要换房升级或投资房产的买家来说，以下几点建议或许能帮助你更好地把握机会：
✅ 预算规划：计算好你的月供压力，确保购房不会影响其他生活质量。
✅ 区域选择：不同区域的公寓价格和租金回报率差距较大，提前做好市场调查。
✅ 楼盘对比：不同楼盘的设施、户型、管理费、升值潜力均不同，建议与专业人士沟通后再做决定。
