新加坡公寓居住人数创新高:为何越来越多居民选择私宅?

2025年03月13日   •   7524次阅读

近年来,新加坡的住房格局发生了显著变化。越来越多的新加坡居民选择居住在私人公寓,而非政府组屋(HDB)。根据新加坡统计局(SingStat)数据,截至2024 年,已有超过 70 万名居民(包括新加坡公民和永久居民)居住在私人公寓,相较 15 年前的统计数据几乎翻倍。这一趋势的背后,反映了住房需求的变化、居民收入水平的提高以及对居住品质的追求。

1. 私宅居住比例上升,HDB 住户比例下降

数据显示,目前约 17% 的新加坡居民居住在私人公寓,而 2009 年这一比例仅为 10%。与此同时,HDB 住户比例从 83% 下降至 76%。即使是传统富裕阶层青睐的有地住宅(Landed House),其居住人数也有所减少。这一变化反映出新加坡人对于住房的选择已不仅仅是 “拥有一套房”,而是更加关注居住体验、投资价值以及未来升值空间

2. 85% 的公寓住户选择自住,换房升级趋势明显

除了越来越多人搬入私人公寓,拥有自住房的居民比例也大幅提升。2024 年,新加坡 85% 的公寓住户为自住业主,而 2009 年这一比例要低得多。换句话说,越来越多的新加坡人不再只是租住私人公寓,而是选择直接购买

值得注意的是,过去许多公寓买家是 “组屋升级族”(HDB upgraders),他们出售手中的 HDB 组屋后,借助升值带来的资本收益,转而购买私人公寓。这一趋势在 2024 年依然显著,但未来是否会持续仍存在不确定性。

综合市场数据来看,以下六大因素正在推动更多居民选择私人公寓:

1. 居民收入水平提升,购房预算增加

2024年,新加坡居民家庭的月收入中位数达到 S$11,297,相比 2009 年增长了约 78%。更高的收入水平,使得更多人可以承担私人住宅的按揭贷款。同时,由于部分家庭收入超过 HDB 预购组屋(BTO)的 S$14,000 收入上限,他们不得不直接考虑私人公寓市场。

2. HDB 价格上涨,更多业主选择 “以旧换新”

2024 年,HDB 转售市场价格同比上涨 9.7%,而私人住宅价格增幅仅为 3.9%。这意味着,许多 HDB 业主能够以更高的价格出售房产,并利用这笔资金升级到私人公寓

3. HDB 业主转购郊区公寓,扩大居住空间

市场数据显示,近年来,越来越多 HDB 住户选择购买郊区的转售公寓,如 Treasure at Tampines、High Park Residences、Kingsford Waterbay、Parc Botannia 等。这些项目的性价比更高,允许购房者在不大幅增加预算的情况下,获得更大面积、更好的居住体验

4. 私人公寓投资回报率更高,资产流动性更强

虽然 HDB 价格上涨,但由于最低居住年限(MOP)等限制,HDB 物业的投资灵活性较低而私人公寓的租赁、出售限制较少,让投资者能够更加自由地管理资产。对于希望增加财富积累的买家而言,私人公寓无疑是更优选择。

5. 家庭规模缩小,小户型公寓更受欢迎

数据显示,新加坡居民家庭的平均规模已从 2020 年的 3.7 人下降至 2023 年的 3.11 人。此外,单人家庭的比例已从 8.2% 上升至 15.6%。更小的家庭结构,使得中小户型的公寓更具吸引力,而不再追求面积过大的 HDB 五房式或执行公寓(Executive Condo)。

6. 年轻一代更倾向于私人住宅,公寓成首选

市场调查发现,目前约 30% 的私人公寓买家年龄在 35 岁以下。千禧一代(Millennials)和 Z 世代(Gen Z)比上一代更倾向于选择设施完善、社区环境更好的私人公寓,并愿意为更现代化的居住体验支付溢价。

尽管私人公寓市场仍然活跃,但部分专家认为,未来换房升级的趋势可能会逐步放缓,原因包括:

私人住宅价格处于历史高位,购房者需要更长时间筹备资金。

HDB 未来的新规定,如 10 年 MOP(最短居住年限),可能会降低未来 HDB 住户的升级速度。

部分年长业主开始出售私人住宅,转回 HDB,这可能会影响整体市场供需。

不过,整体而言,只要 HDB 价格持续上涨,私人公寓仍将是许多人的 “下一步”。此外,政府正在逐步释放新的私人住宅供应,2025 年预计将有 5,600 套公寓和执行共管公寓(EC) 入市,这或许能为市场带来更平衡的供需关系。

对于想要换房升级或投资房产的买家来说,以下几点建议或许能帮助你更好地把握机会:

预算规划:计算好你的月供压力,确保购房不会影响其他生活质量。

区域选择:不同区域的公寓价格和租金回报率差距较大,提前做好市场调查。

楼盘对比:不同楼盘的设施、户型、管理费、升值潜力均不同,建议与专业人士沟通后再做决定。

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