近年來，新加坡的住房格局發生了顯著變化。越來越多的新加坡居民選擇居住在私人公寓，而非政府組屋（HDB）。根據新加坡統計局（SingStat）數據，截至2024 年，已有超過 70 萬名居民（包括新加坡公民和永久居民）居住在私人公寓，相較 15 年前的統計數據幾乎翻倍。這一趨勢的背後，反映了住房需求的變化、居民收入水平的提高以及對居住品質的追求。
1. 私宅居住比例上升，HDB 住戶比例下降
數據顯示，目前約 17% 的新加坡居民居住在私人公寓，而 2009 年這一比例僅為 10%。與此同時，HDB 住戶比例從 83% 下降至 76%。即使是傳統富裕階層青睞的有地住宅（Landed House），其居住人數也有所減少。這一變化反映出新加坡人對於住房的選擇已不僅僅是 「擁有一套房」，而是更加關注居住體驗、投資價值以及未來升值空間。
2. 85% 的公寓住戶選擇自住，換房升級趨勢明顯
除了越來越多人搬入私人公寓，擁有自住房的居民比例也大幅提升。2024 年，新加坡 85% 的公寓住戶為自住業主，而 2009 年這一比例要低得多。換句話說，越來越多的新加坡人不再只是租住私人公寓，而是選擇直接購買。
值得注意的是，過去許多公寓買家是 「組屋升級族」（HDB upgraders），他們出售手中的 HDB 組屋後，藉助升值帶來的資本收益，轉而購買私人公寓。這一趨勢在 2024 年依然顯著，但未來是否會持續仍存在不確定性。
綜合市場數據來看，以下六大因素正在推動更多居民選擇私人公寓：
1. 居民收入水平提升，購房預算增加
2024年，新加坡居民家庭的月收入中位數達到 S$11,297，相比 2009 年增長了約 78%。更高的收入水平，使得更多人可以承擔私人住宅的按揭貸款。同時，由於部分家庭收入超過 HDB 預購組屋（BTO）的 S$14,000 收入上限，他們不得不直接考慮私人公寓市場。
2. HDB 價格上漲，更多業主選擇 「以舊換新」
2024 年，HDB 轉售市場價格同比上漲 9.7%，而私人住宅價格增幅僅為 3.9%。這意味著，許多 HDB 業主能夠以更高的價格出售房產，並利用這筆資金升級到私人公寓。
3. HDB 業主轉購郊區公寓，擴大居住空間
市場數據顯示，近年來，越來越多 HDB 住戶選擇購買郊區的轉售公寓，如 Treasure at Tampines、High Park Residences、Kingsford Waterbay、Parc Botannia 等。這些項目的性價比更高，允許購房者在不大幅增加預算的情況下，獲得更大面積、更好的居住體驗。
4. 私人公寓投資回報率更高，資產流動性更強
雖然 HDB 價格上漲，但由於最低居住年限（MOP）等限制，HDB 物業的投資靈活性較低。而私人公寓的租賃、出售限制較少，讓投資者能夠更加自由地管理資產。對於希望增加財富積累的買家而言，私人公寓無疑是更優選擇。
5. 家庭規模縮小，小戶型公寓更受歡迎
數據顯示，新加坡居民家庭的平均規模已從 2020 年的 3.7 人下降至 2023 年的 3.11 人。此外，單人家庭的比例已從 8.2% 上升至 15.6%。更小的家庭結構，使得中小戶型的公寓更具吸引力，而不再追求面積過大的 HDB 五房式或執行公寓（Executive Condo）。
6. 年輕一代更傾向於私人住宅，公寓成首選
市場調查發現，目前約 30% 的私人公寓買家年齡在 35 歲以下。千禧一代（Millennials）和 Z 世代（Gen Z）比上一代更傾向於選擇設施完善、社區環境更好的私人公寓，並願意為更現代化的居住體驗支付溢價。
儘管私人公寓市場仍然活躍，但部分專家認為，未來換房升級的趨勢可能會逐步放緩，原因包括：
私人住宅價格處於歷史高位，購房者需要更長時間籌備資金。
HDB 未來的新規定，如 10 年 MOP（最短居住年限），可能會降低未來 HDB 住戶的升級速度。
部分年長業主開始出售私人住宅，轉回 HDB，這可能會影響整體市場供需。
不過，整體而言，只要 HDB 價格持續上漲，私人公寓仍將是許多人的 「下一步」。此外，政府正在逐步釋放新的私人住宅供應，2025 年預計將有 5,600 套公寓和執行共管公寓（EC） 入市，這或許能為市場帶來更平衡的供需關係。
對於想要換房升級或投資房產的買家來說，以下幾點建議或許能幫助你更好地把握機會：
✅ 預算規劃：計算好你的月供壓力，確保購房不會影響其他生活質量。
✅ 區域選擇：不同區域的公寓價格和租金回報率差距較大，提前做好市場調查。
✅ 樓盤對比：不同樓盤的設施、戶型、管理費、升值潛力均不同，建議與專業人士溝通後再做決定。
