市场观察
在投资房产方面，大多数人更愿意购买住宅而不是商业地产，因为它更容易。但随着 2023 年 4 月房地产降温措施期间宣布的更高额外买方印花税 (ABSD) 税率的实施，外国人购买住宅变得成本更高。
那么购买商业地产有哪些好处呢？
不用支付额外印花税ABSD,省60%
不用支付卖家税SSD,随时可以卖出
一般商业地产需支付GST 8%的消费税，这部分费用注册GST公司可拿回
01 什么是商业地产？
商业地产是主要用于商业目的或工作的建筑物。对于所有者，它用于通过租金收入或资本收益产生利润。
商业地产分为零售、工商、酒店三种类型：
商业地产类型示例：
零售：购物中心、宠物店、健身房、餐厅、酒吧、店屋、组屋店屋
工商：B1（写字楼、仓库）、B2（厂房）
酒店：酒店、旅馆
由于商业物业主要是为了租金收入或资本收益，感兴趣的买家通常是投资者或商人。由于也不涉及 ABSD，它们对外国买家也很有吸引力。
02 外国人可以在新加坡购买商业地产吗？
是的。虽然外国人在购买住宅物业方面有限制（一般来说，外国人只能购买非有地私人住宅和圣淘沙湾的有地房产），但新加坡的商业物业没有这样的限制。
事实上，根据住宅物业法，外国人可以在新加坡购买商业物业，例如：
店屋（用于商业用途）；工业和商业物业；和
酒店（根据酒店法的规定注册）
换言之，外国人在购买新加坡商业地产时，享有与本地人相同的特权。没有收入上限或资格限制。然而，购买商业地产与住宅地产有很大不同，因为有几个关键的考虑因素需要注意。
03 购买商业地产前需要考虑的事项
01 您应该选择哪种商业物业类型？
如上所述，有各种不同类型的商业地产可供选择，从 B1 工业建筑和零售店到写字楼和酒店。它们不仅成本不同，而且每个都有自己的特点和风险。
零售类Retail
01 购物中心内的店面， 可以是宠物店，健身房，餐厅，酒吧等。
这类店铺的专业名称叫Strata Retail Shop。通常价位100万起，需要自己出租和管理。并向商场交一定的物业费。能否盈利的关键取决于整个商城的管理和位置等。
02 分契式办公楼 Strata office
分契式办公楼分为99和永久地契的。位于市中心的甲级办公楼Grade A office最受追捧。
市中心的Grade A office 非常稀有，特别是大平层单位，非常受投资者的喜爱。刚推出的Solitaire 因为是永久产权的大平层，一经推出就被抢购一空。
市中心Grade A office 的租金持续6个季度上涨，投资者看到它的需求纷纷入场。
Strata Office 面积上来说有20-50平米适合一般投资者的单位，也有像Solitaire 或者Suntec city这样整层1300多平的大平层单位。
目前市场还有市中心的Grade A office 是Triple One Somerset,感兴趣的朋友点击连结进一步阅读。价位在140万起。
03 传统店屋shophouse
传统店屋在新加坡受到政府的保护，数量有限且备受推崇。它们也大多位于中部地区，租金通常较低。通常售价在500万以上。
整个新加坡目前仅有6500间左右，主要位于新加坡市中心和城市边缘位置。这些建于1840到1960年的建筑基本上只有两到三层高，一栋一栋用共同的墙连接在一起，大部分店屋位于政府专门划出的保留区域。最常见的保留区域有：驳船码头Boat Quay, 牛车水Chinatown,甘榜格南Kampong Glam 和 小印度Little Indian等，这些是新加坡最古老的区域，在这些区域的建筑大部分是完整的，整个项目需要保留和重新复原。
这类单位的供应是有限的，而且如前所述，新加坡只有 6,500 个。稀缺因素对此类投资产生了溢价，就像艺术品和古董一样，随着越来越多的外国投资者涌入，这些有供应量极其有限，有收藏价值的文物，日益显珍贵！
在新加坡的外国人不可以买有地别墅，但可以买有地的商业店铺，再加上它像文物一般的稀缺性，备受家族办公室，高净值人士的追捧。
我们手里就有一些这类稀缺房源：
位于牛车水唐人街中心街区，永久产权，三层高保留店屋，叫价2000万
位于直落雅逸街，永久产权，三层高保留店屋，欢迎询价
位于厦门街，999年，三层半保留店屋，欢迎询价
扫描二维码联系询价和参观物业。
工业地产 Industry
工业地产一般只有60年的期限，少数是永久的。
最近比较火的一个项目是CT FOODNEX, 永久产权的食品加工厂，属于B2，一共10层楼高属于多用户通用工业食品厂，109个单位和一个食堂，现已售出63%的单位还剩28%，一般食品加工厂面积在1776-1938方尺之间。价位250万以上。
酒店 旅馆 Hotel
疫情过后，随着旅游业的复苏，酒店类商业地产成为投资的一个热点，通常酒店的价位会在1亿-4亿新元，是大资金的投资标地。近期也有不少价位在1亿新元以下的小型酒店boutique hotel 深受投资者的欢迎。
我们手里就有一些这类稀缺房源：
位于第8邮区，小印度，永久产权，29间房，叫价3500万
位于第8邮区，小印度，99年产权，68间房，欢迎询价。
位于第7邮区，武吉士，永久产权，308间房，四星酒店，欢迎询价。
位于第10邮区，乌节路，99年产权，172间房，四星酒店，欢迎询价。
02 您可以更改该物业的预期用途吗？
与住宅物业一样，商业物业也根据其在 URA 总体规划中的用途进行分区。根据房产类型及其用途，您可能需要向 URA 申请规划许可。
例如，如果您打算将一家零售店改造成一所商业学校，您需要遵守 URA 的指导方针或寻求他们的批准。每个商业地产都有自己的准则和规定，您可以在此处参考。
https://www.ura.gov.sg/Corporate/Property/Business/Change-Use-of-Property-for-Business/Assessment-Criteria
03 您需要为新加坡商业地产支付 ABSD 吗？
如上所述，与购买住宅物业不同，即使您已经拥有住宅，购买商业物业也无需支付 ABSD。根据您的居留身份（即是新加坡公民、永久居民还是外国人），这意味着节省 20% 至 60% 的 ABSD，这是一笔不小的数目。
04 需要支付卖方印花税 (SSD) 吗？
除了购买工厂等工业物业外，无需为商业物业支付 SSD。根据 IRAS，需要支付的 SSD 金额取决于持有期（您在出售房产之前拥有该房产的年数）。
持有期SSD费率（以实际价格为准）
1 年 15%
1 至 2 年 10%
2 至 3 年 5%
超过 3 年 无需支付 SSD
05 可以用公积金在新加坡购买商业地产吗？
商业物业不可以用到公积金，抵押贷款和首期付款必须以现金支付。
06 商业地产可以贷款吗？
申请银行贷款时，最多可以借到房产价值的 80%，高于住宅房产的贷款价值比 (LTV) 限额（最高 75%）。但由于不能使用公积金账户中的资金，因此需要有更高的初始现金支出。
此外，根据购买是为了投资还是自用，如果是为了投资而购买，LTV 可能会更低且更严格，因为银行认为商业地产具有更高的风险。
与住宅物业贷款一样，也有固定利率和浮动利率贷款。然而，商业地产的利率更高，尽管与住房贷款（最长 35 年）相比，商业贷款的贷款期限也更短（上限为 30 年）。
07 还需要考虑哪些其他费用？
财产税(Property Tax)
与住宅物业一样，您也需要为商业物业缴纳物业税。 对于商业物业，您支付年值 10% 的统一费率。
买方印花税 (BSD)
在新加坡购买的任何房产都需征收买方印花税。2023 年 2 月 14 日发布的 2023 年预算公告调整了 BSD 费率。这是您需要支付的金额。
价格Price
购买商业地产时，所需的现金支出取决于房产类型。例如，小型办公室和独立商店更便宜，但工厂等较大的物业需要更多资金。
消费税GST
购买商业地产时，您还需要支付 8% 的 GST 费用。你也不能用你的公积金或银行贷款来支付，所以你应该有足够的现金来支付这笔费用。
