市場觀察
在投資房產方面，大多數人更願意購買住宅而不是商業地產，因為它更容易。但隨著 2023 年 4 月房地產降溫措施期間宣布的更高額外買方印花稅 (ABSD) 稅率的實施，外國人購買住宅變得成本更高。
那麼購買商業地產有哪些好處呢？
不用支付額外印花稅ABSD,省60%
不用支付賣家稅SSD,隨時可以賣出
一般商業地產需支付GST 8%的消費稅，這部分費用註冊GST公司可拿回
01 什麼是商業地產？
商業地產是主要用於商業目的或工作的建築物。對於所有者，它用於通過租金收入或資本收益產生利潤。
商業地產分為零售、工商、酒店三種類型：
商業地產類型示例：
零售：購物中心、寵物店、健身房、餐廳、酒吧、店屋、組屋店屋
工商：B1（寫字樓、倉庫）、B2（廠房）
酒店：酒店、旅館
由於商業物業主要是為了租金收入或資本收益，感興趣的買家通常是投資者或商人。由於也不涉及 ABSD，它們對外國買家也很有吸引力。
02 外國人可以在新加坡購買商業地產嗎？
是的。雖然外國人在購買住宅物業方面有限制（一般來說，外國人只能購買非有地私人住宅和聖淘沙灣的有地房產），但新加坡的商業物業沒有這樣的限制。
事實上，根據住宅物業法，外國人可以在新加坡購買商業物業，例如：
店屋（用於商業用途）；工業和商業物業；和
酒店（根據酒店法的規定註冊）
換言之，外國人在購買新加坡商業地產時，享有與本地人相同的特權。沒有收入上限或資格限制。然而，購買商業地產與住宅地產有很大不同，因為有幾個關鍵的考慮因素需要注意。
03 購買商業地產前需要考慮的事項
01 您應該選擇哪種商業物業類型？
如上所述，有各種不同類型的商業地產可供選擇，從 B1 工業建築和零售店到寫字樓和酒店。它們不僅成本不同，而且每個都有自己的特點和風險。
零售類Retail
01 購物中心內的店面， 可以是寵物店，健身房，餐廳，酒吧等。
這類店鋪的專業名稱叫Strata Retail Shop。通常價位100萬起，需要自己出租和管理。並向商場交一定的物業費。能否盈利的關鍵取決於整個商城的管理和位置等。
02 分契式辦公樓 Strata office
分契式辦公樓分為99和永久地契的。位於市中心的甲級辦公樓Grade A office最受追捧。
市中心的Grade A office 非常稀有，特別是大平層單位，非常受投資者的喜愛。剛推出的Solitaire 因為是永久產權的大平層，一經推出就被搶購一空。
市中心Grade A office 的租金持續6個季度上漲，投資者看到它的需求紛紛入場。
Strata Office 面積上來說有20-50平米適合一般投資者的單位，也有像Solitaire 或者Suntec city這樣整層1300多平的大平層單位。
目前市場還有市中心的Grade A office 是Triple One Somerset,感興趣的朋友點擊連結進一步閱讀。價位在140萬起。
03 傳統店屋shophouse
傳統店屋在新加坡受到政府的保護，數量有限且備受推崇。它們也大多位於中部地區，租金通常較低。通常售價在500萬以上。
整個新加坡目前僅有6500間左右，主要位於新加坡市中心和城市邊緣位置。這些建於1840到1960年的建築基本上只有兩到三層高，一棟一棟用共同的牆連接在一起，大部分店屋位於政府專門劃出的保留區域。最常見的保留區域有：駁船碼頭Boat Quay, 牛車水Chinatown,甘榜格南Kampong Glam 和 小印度Little Indian等，這些是新加坡最古老的區域，在這些區域的建築大部分是完整的，整個項目需要保留和重新復原。
這類單位的供應是有限的，而且如前所述，新加坡只有 6,500 個。稀缺因素對此類投資產生了溢價，就像藝術品和古董一樣，隨著越來越多的外國投資者湧入，這些有供應量極其有限，有收藏價值的文物，日益顯珍貴！
在新加坡的外國人不可以買有地別墅，但可以買有地的商業店鋪，再加上它像文物一般的稀缺性，備受家族辦公室，高凈值人士的追捧。
我們手裡就有一些這類稀缺房源：
位於牛車水唐人街中心街區，永久產權，三層高保留店屋，叫價2000萬
位於直落雅逸街，永久產權，三層高保留店屋，歡迎詢價
位於廈門街，999年，三層半保留店屋，歡迎詢價
掃描二維碼聯繫詢價和參觀物業。
工業地產 Industry
工業地產一般只有60年的期限，少數是永久的。
最近比較火的一個項目是CT FOODNEX, 永久產權的食品加工廠，屬於B2，一共10層樓高屬於多用戶通用工業食品廠，109個單位和一個食堂，現已售出63%的單位還剩28%，一般食品加工廠面積在1776-1938方尺之間。價位250萬以上。
酒店 旅館 Hotel
疫情過後，隨著旅遊業的復甦，酒店類商業地產成為投資的一個熱點，通常酒店的價位會在1億-4億新元，是大資金的投資標地。近期也有不少價位在1億新元以下的小型酒店boutique hotel 深受投資者的歡迎。
我們手裡就有一些這類稀缺房源：
位於第8郵區，小印度，永久產權，29間房，叫價3500萬
位於第8郵區，小印度，99年產權，68間房，歡迎詢價。
位於第7郵區，武吉士，永久產權，308間房，四星酒店，歡迎詢價。
位於第10郵區，烏節路，99年產權，172間房，四星酒店，歡迎詢價。
02 您可以更改該物業的預期用途嗎？
與住宅物業一樣，商業物業也根據其在 URA 總體規劃中的用途進行分區。根據房產類型及其用途，您可能需要向 URA 申請規劃許可。
例如，如果您打算將一家零售店改造成一所商業學校，您需要遵守 URA 的指導方針或尋求他們的批准。每個商業地產都有自己的準則和規定，您可以在此處參考。
https://www.ura.gov.sg/Corporate/Property/Business/Change-Use-of-Property-for-Business/Assessment-Criteria
03 您需要為新加坡商業地產支付 ABSD 嗎？
如上所述，與購買住宅物業不同，即使您已經擁有住宅，購買商業物業也無需支付 ABSD。根據您的居留身份（即是新加坡公民、永久居民還是外國人），這意味著節省 20% 至 60% 的 ABSD，這是一筆不小的數目。
04 需要支付賣方印花稅 (SSD) 嗎？
除了購買工廠等工業物業外，無需為商業物業支付 SSD。根據 IRAS，需要支付的 SSD 金額取決於持有期（您在出售房產之前擁有該房產的年數）。
持有期SSD費率（以實際價格為準）
1 年 15%
1 至 2 年 10%
2 至 3 年 5%
超過 3 年 無需支付 SSD
05 可以用公積金在新加坡購買商業地產嗎？
商業物業不可以用到公積金，抵押貸款和首期付款必須以現金支付。
06 商業地產可以貸款嗎？
申請銀行貸款時，最多可以借到房產價值的 80%，高於住宅房產的貸款價值比 (LTV) 限額（最高 75%）。但由於不能使用公積金帳戶中的資金，因此需要有更高的初始現金支出。
此外，根據購買是為了投資還是自用，如果是為了投資而購買，LTV 可能會更低且更嚴格，因為銀行認為商業地產具有更高的風險。
與住宅物業貸款一樣，也有固定利率和浮動利率貸款。然而，商業地產的利率更高，儘管與住房貸款（最長 35 年）相比，商業貸款的貸款期限也更短（上限為 30 年）。
07 還需要考慮哪些其他費用？
財產稅(Property Tax)
與住宅物業一樣，您也需要為商業物業繳納物業稅。 對於商業物業，您支付年值 10% 的統一費率。
買方印花稅 (BSD)
在新加坡購買的任何房產都需徵收買方印花稅。2023 年 2 月 14 日發布的 2023 年預算公告調整了 BSD 費率。這是您需要支付的金額。
價格Price
購買商業地產時，所需的現金支出取決於房產類型。例如，小型辦公室和獨立商店更便宜，但工廠等較大的物業需要更多資金。
消費稅GST
購買商業地產時，您還需要支付 8% 的 GST 費用。你也不能用你的公積金或銀行貸款來支付，所以你應該有足夠的現金來支付這筆費用。
