史德林路（Stirling Road）第45座組屋，是建屋發展局最早完成的組屋之一，於1960年落成。（海峽時報）
價格只升不跌只是神話？
《新衣哪有舊衣好》是一首相當知名的新謠歌曲，但在本地房地產市場，要唱一首《新屋哪有舊屋好》其實也可以，因為根據近幾天媒體報道的數據，無論是組屋還是私人公寓，舊單位目前仍有市場。
先說明一下，這裡的」舊」指的是上世紀60年代興建、屋契還剩下大約30-40年的組屋，私宅方面則是80年代落成、屋契還剩60年左右的公寓。
根據房地產網站PropertyGuru提供給《商業時報》的數據，1960年代建造的組屋，中位數要價在今年7月為37萬5000元，較一年前上漲1.6％。
私人公寓方面，市區重建局和瑞聯集團（Realion Group）的數據顯示，屋齡在40年或以上的99年地契公寓自2018年以來，無論是交易量或中位數尺價都在上升：2018年共有101宗交易，中位數尺價達到914新元，今年1月至7月間，已有至少215宗交易，中位數尺價則上升到1115新元。
即使屋契僅剩下50多年或更少，這些較舊的組屋和公寓仍有需求，但這個好景能持續多久，還真的不好說。
位置與面積仍是吸引買家的因素
舊屋更受買家青睞，有哪些原因？
據《商業時報》報道，1960年代落成的建屋局組屋目前還有299座，多數集中在女皇鎮、大巴窯、紅山和芽籠一帶，加冷、黃埔和中央區也有一些相同年代的組屋，一共有2萬4428個組屋單位，多為三房式或四房式組屋。
新加坡國立大學商學院房地產系教務長講座教授程天富告訴《聯合早報》，舊組屋往往靠近市中心和便利設施，因此在屋契貶值（lease decay）效應顯現前，需求會保持強勁。他預計，在優越地段，舊組屋仍會有活躍交易。
湖閣（Lagoon View）這間面積1646平方尺、剩下51年屋契的公寓，目前正以210萬新元（尺價1276新元）的價格求售。（Ron Chong）
另一邊廂，舊公寓雖然面對基礎設施老化、儲備金（sinking funds）不足而無法展開大規模維修的問題，買家還是沒有卻步。
接受《海峽時報》訪問的業者指出，舊公寓地點優越、單位面積也更大，還可能集體出售，又比新公寓便宜，因此對不介意屋契較短的買家來說，仍具有吸引力。
舊公寓能比新公寓便宜多少？根據市建局和瑞聯集團最新數據，在今年1月至7月間，屋齡在5年以下的99年地契公寓中位數尺價是2479新元，比屋齡在40年以上的舊公寓高出122.3%。
房價隨屋契「斷崖式」下跌？
以上數據再怎麼振奮人心，屋主或許不該先暗自竊喜，認為自己坐擁一座價值還會持續上升的金山銀山。
合登集團高級數據分析總監李思德以芽籠3巷、地契在2020年到期的老排屋為例，解釋房產價格在屋契到期之前會如何急速下降：
接受《海峽時報》訪問的房地產經紀都指出，對舊公寓的潛在買家來說，融資仍是主要考量，因為銀行在發放房貸時，會考慮剩餘屋契。新房產的買家一般可以獲得高達75%的貸款，但購買舊公寓的買家就無法獲得相同比例的貸款，屋契如果只剩下30-35年，銀行甚至可能拒絕貸款申請。
至於1960年前建造的組屋，即使其中位數要價今年仍比去年上漲1.6％，卻還是遠低於整體轉售市場10.3％的漲幅。
SRI研究與數據分析部主管莫漢指出，這些轉售組屋的需求相對局限，主要集中在同一組屋區想要換成更小單位的年長住戶，或收入較低的買家。
由於建屋局規定，轉售組屋的剩餘屋契必須能讓買家居住到95歲，因此隨著屋齡增加，買家群體也會收窄。
莫漢也指出，即將推行的自願提早重建計劃（VERS）雖然能為舊組屋區更新提供長期路徑，但能否有效落實，還取決於居民共識。
