史德林路（Stirling Road）第45座组屋，是建屋发展局最早完成的组屋之一，于1960年落成。（海峡时报）
价格只升不跌只是神话？
《新衣哪有旧衣好》是一首相当知名的新谣歌曲，但在本地房地产市场，要唱一首《新屋哪有旧屋好》其实也可以，因为根据近几天媒体报道的数据，无论是组屋还是私人公寓，旧单位目前仍有市场。
先说明一下，这里的”旧”指的是上世纪60年代兴建、屋契还剩下大约30-40年的组屋，私宅方面则是80年代落成、屋契还剩60年左右的公寓。
根据房地产网站PropertyGuru提供给《商业时报》的数据，1960年代建造的组屋，中位数要价在今年7月为37万5000元，较一年前上涨1.6％。
私人公寓方面，市区重建局和瑞联集团（Realion Group）的数据显示，屋龄在40年或以上的99年地契公寓自2018年以来，无论是交易量或中位数尺价都在上升：2018年共有101宗交易，中位数尺价达到914新元，今年1月至7月间，已有至少215宗交易，中位数尺价则上升到1115新元。
即使屋契仅剩下50多年或更少，这些较旧的组屋和公寓仍有需求，但这个好景能持续多久，还真的不好说。
位置与面积仍是吸引买家的因素
旧屋更受买家青睐，有哪些原因？
据《商业时报》报道，1960年代落成的建屋局组屋目前还有299座，多数集中在女皇镇、大巴窑、红山和芽笼一带，加冷、黄埔和中央区也有一些相同年代的组屋，一共有2万4428个组屋单位，多为三房式或四房式组屋。
新加坡国立大学商学院房地产系教务长讲座教授程天富告诉《联合早报》，旧组屋往往靠近市中心和便利设施，因此在屋契贬值（lease decay）效应显现前，需求会保持强劲。他预计，在优越地段，旧组屋仍会有活跃交易。
湖阁（Lagoon View）这间面积1646平方尺、剩下51年屋契的公寓，目前正以210万新元（尺价1276新元）的价格求售。（Ron Chong）
另一边厢，旧公寓虽然面对基础设施老化、储备金（sinking funds）不足而无法展开大规模维修的问题，买家还是没有却步。
接受《海峡时报》访问的业者指出，旧公寓地点优越、单位面积也更大，还可能集体出售，又比新公寓便宜，因此对不介意屋契较短的买家来说，仍具有吸引力。
旧公寓能比新公寓便宜多少？根据市建局和瑞联集团最新数据，在今年1月至7月间，屋龄在5年以下的99年地契公寓中位数尺价是2479新元，比屋龄在40年以上的旧公寓高出122.3%。
房价随屋契“断崖式”下跌？
以上数据再怎么振奋人心，屋主或许不该先暗自窃喜，认为自己坐拥一座价值还会持续上升的金山银山。
合登集团高级数据分析总监李思德以芽笼3巷、地契在2020年到期的老排屋为例，解释房产价格在屋契到期之前会如何急速下降：
接受《海峡时报》访问的房地产经纪都指出，对旧公寓的潜在买家来说，融资仍是主要考量，因为银行在发放房贷时，会考虑剩余屋契。新房产的买家一般可以获得高达75%的贷款，但购买旧公寓的买家就无法获得相同比例的贷款，屋契如果只剩下30-35年，银行甚至可能拒绝贷款申请。
至于1960年前建造的组屋，即使其中位数要价今年仍比去年上涨1.6％，却还是远低于整体转售市场10.3％的涨幅。
SRI研究与数据分析部主管莫汉指出，这些转售组屋的需求相对局限，主要集中在同一组屋区想要换成更小单位的年长住户，或收入较低的买家。
由于建屋局规定，转售组屋的剩余屋契必须能让买家居住到95岁，因此随着屋龄增加，买家群体也会收窄。
莫汉也指出，即将推行的自愿提早重建计划（VERS）虽然能为旧组屋区更新提供长期路径，但能否有效落实，还取决于居民共识。
