過去一年多，政府售地計劃的平均土地價格較疫情前漲了五成，去年參與競標平均人數更增加一倍，反映發展商標地的激烈情況。但分析師認為，在宏觀經濟逆風影響下，發展商下來標地料趨向謹慎，土地競標價和私宅價格可能走軟。
本地私宅價格近期飆漲，土地競標價走高是主要原因。過去一年多來，政府售地計劃（GLS）的平均土地價格較疫情前漲了多達五成，去年參與競標平均人數更增加一倍，反映發展商標地的激烈情況。
根據高力國際（Colliers）和世邦魏理仕（CBRE）整理的數據顯示，今年迄今政府推出的六幅私宅地段，平均土地尺價為1112元，較2019年疫情前的904元，高出23％。
如果不包括核心中央區和執行共管公寓（EC）地段，今年平均土地尺價1202元，較疫情前的801元，更是高出了50％。
兩家房地產諮詢公司數據也顯示，地段的平均競標人數從疫情前的六方，增加到去年的12方。
如去年宏茂橋1道收到15份競標書，競爭激烈。
發展商求地若渴 土地競標價創新高
高力國際（Colliers）新加坡研究主管何俐慜接受《聯合早報》訪問時說，樓市表現強勁，以及未售出單位越來越少，促使發展商提高競標價積極搶地。
她也說：「過去兩年買家對新私宅需求穩健，發展商受鼓舞，以更高價格競標。」
世邦魏理仕東南亞研究主管宋明蔚補充說，截至2022年第一季度，未售出私宅單位共1萬4362個單位，接近歷史最低水平。與此同時，政府因疫情考量在土地供應方面保持謹慎，2020年大部分時間暫停競標活動。
她說：「這就使得發展商求地若渴，這一年多來爭取地段以填補土地庫存，激烈競標導致土地價格急劇上漲。」
她還指出，過去一些發展商會通過集體出售市場取得私宅地段。但2018年和去年兩輪降溫措施調高了發展商須支付的額外買方印花稅（ABSD），發展商面對的集售風險更高，使他們紛紛轉向政府售地計劃，土地供應情況更吃緊。一般私宅項目中，土地成本約占三分之二，因此土地競標價走勢對私宅價格影響巨大。
這10年來，土地競標尺價基本呈上升趨勢，從2013年的739元，到2018年升至1056元，漲了43％。不過2018年7月政府出台降溫措施後，尺價隔年下跌14％，報904元。
過去一年隨著樓市火熱，發展商「胃口」又開始撐大，土地尺價回漲逾兩成，並創下新高。
價格與利率升高
例如緯壹城（One-North）的士嶺坡（Slim Barracks Rise）兩幅地段去年招標結果出爐，各吸引10方競標，尺價分別為1246元和1210元。這比同地區的One-North Eden在2019年標中的尺價1001元，高出兩成以上。
近期大賣的鑫麗嘉園（Piccadilly Grand）土地尺價1130元，較附近Uptown@Farrer在2017年的地價1001元高出13％。
又例如本月競標截止的德明路地段，尺價為1350元。這地區上一個私宅項目是2013年建成的麗水灣（Waterbank at Dakota），它當時地價為508元。相比下，德明路地段尺價高出165％。
據合登房產集團研究部統計，今年7月至9月間預計會有七個新私宅項目，共1561個單位推出市場。相比之下，今年首季只有613個新單位推出，第二季則估計1300至1500個。
今年第三季預計有七個新私宅項目登場，單位數量多於首兩季。由於發展商面對地價高和建築成本上漲的壓力，市場分析師預測，新大眾私宅的平均尺價可能高於2000元。
根據合登房產集團（Huttons）研究部統計，今年7月至9月間預計會有七個新私宅項目，共1561個單位推出市場。相比之下，今年首季只有613個新單位推出，第二季則估計1300至1500個。
預計第三季推出的新私宅，除了位於直落古樓的K Suites屬於其他中央區（RCR）的中檔私宅之外，其餘六個都是中央區以外（OCR）的大眾私宅。當中包括位於宏茂橋1道的AMO Residence、位於丹那美拉的Sceneca Residence，以及位於倫多中路的曲水倫庭（Lentor Modern）這三個中型和大型項目。
合登房產集團高級研究主管李思德受訪時說，自俄羅斯和烏克蘭開戰以來，建築原料成本便直線上升，導致發展商成本壓力上漲，可能會反映在私宅售價上。他說：「大眾私宅2000元以上的尺價可能會成為常態。除了價格更高之外，買家也關注銀行貸款利率的走勢和新加坡的經濟表現。」
得標價不斷攀升 是推高售價因素
博納產業研究與內容主管黃秀瑩也有類似看法。她預測，接下來開盤的大眾私宅平均尺價可能接近2000元，甚至高於2000元。
「即使在俄烏戰爭以前，冠病疫情便導致供應鏈中斷和建築工人短缺，推高建築成本。由於俄烏戰爭還在持續，我們預計，材料原料和人力成本等通脹壓力也會持續，而且會導致房價上升。」
她也指出，另一個推高售價的因素是政府售地計劃地段的得標價在過去一年來不斷攀升。
中檔私宅尺價一般在2000元以上，而大眾私宅尺價較低，但這個關口被位於禾山通道的迎昕園（The Gazania）突破，4月份的中位尺價達到2177元。
可能在7月開盤的AMO Residence倍受市場看好。發展商United Venture Development去年以3億8138萬元標得這幅地段，容積率每平方英尺為1118元，市場預計尺價為2000元左右。
李思德指出，這是宏茂橋八年來第一個新私宅項目，而且靠近美華地鐵站和知名學校，例如愛同小學和聖尼各拉女校，相信能吸引許多買家。
這個項目雖然屬於大眾化私宅，但ERA產業研究諮詢部主管麥俊榮認為，開盤尺價可能創下宏茂橋區內99年地契項目的尺價新高。
去年底政府實行新一輪房地產降溫措施，致使發展商延遲開盤日期，靜觀市場變化。新私宅銷量似乎不受影響，發展商於是陸續推出新私宅項目。
黃秀瑩預測，接下來的銷量漲勢會獲得新項目的支撐，尤其是在有新項目開盤的月份。未售出的大眾化私宅單位快速減少，新項目將能為潛在買家提供更多選擇。
儘管如此，分析師警惕市場風險仍然存在。麥俊榮說，貸款利率上揚可能會讓一些買家打退堂鼓。另外，各國央行收緊貨幣政策可能引發經濟衰退，以及俄羅斯若戰勝烏克蘭，可能撼動歐洲的政治局勢和穩定。資料來源《聯合早報》
