过去一年多，政府售地计划的平均土地价格较疫情前涨了五成，去年参与竞标平均人数更增加一倍，反映发展商标地的激烈情况。但分析师认为，在宏观经济逆风影响下，发展商下来标地料趋向谨慎，土地竞标价和私宅价格可能走软。
本地私宅价格近期飙涨，土地竞标价走高是主要原因。过去一年多来，政府售地计划（GLS）的平均土地价格较疫情前涨了多达五成，去年参与竞标平均人数更增加一倍，反映发展商标地的激烈情况。
根据高力国际（Colliers）和世邦魏理仕（CBRE）整理的数据显示，今年迄今政府推出的六幅私宅地段，平均土地尺价为1112元，较2019年疫情前的904元，高出23％。
如果不包括核心中央区和执行共管公寓（EC）地段，今年平均土地尺价1202元，较疫情前的801元，更是高出了50％。
两家房地产咨询公司数据也显示，地段的平均竞标人数从疫情前的六方，增加到去年的12方。
如去年宏茂桥1道收到15份竞标书，竞争激烈。
发展商求地若渴 土地竞标价创新高
高力国际（Colliers）新加坡研究主管何俐慜接受《联合早报》访问时说，楼市表现强劲，以及未售出单位越来越少，促使发展商提高竞标价积极抢地。
她也说：“过去两年买家对新私宅需求稳健，发展商受鼓舞，以更高价格竞标。”
世邦魏理仕东南亚研究主管宋明蔚补充说，截至2022年第一季度，未售出私宅单位共1万4362个单位，接近历史最低水平。与此同时，政府因疫情考量在土地供应方面保持谨慎，2020年大部分时间暂停竞标活动。
她说：“这就使得发展商求地若渴，这一年多来争取地段以填补土地库存，激烈竞标导致土地价格急剧上涨。”
她还指出，过去一些发展商会通过集体出售市场取得私宅地段。但2018年和去年两轮降温措施调高了发展商须支付的额外买方印花税（ABSD），发展商面对的集售风险更高，使他们纷纷转向政府售地计划，土地供应情况更吃紧。一般私宅项目中，土地成本约占三分之二，因此土地竞标价走势对私宅价格影响巨大。
这10年来，土地竞标尺价基本呈上升趋势，从2013年的739元，到2018年升至1056元，涨了43％。不过2018年7月政府出台降温措施后，尺价隔年下跌14％，报904元。
过去一年随着楼市火热，发展商“胃口”又开始撑大，土地尺价回涨逾两成，并创下新高。
价格与利率升高
例如纬壹城（One-North）的士岭坡（Slim Barracks Rise）两幅地段去年招标结果出炉，各吸引10方竞标，尺价分别为1246元和1210元。这比同地区的One-North Eden在2019年标中的尺价1001元，高出两成以上。
近期大卖的鑫丽嘉园（Piccadilly Grand）土地尺价1130元，较附近Uptown@Farrer在2017年的地价1001元高出13％。
又例如本月竞标截止的德明路地段，尺价为1350元。这地区上一个私宅项目是2013年建成的丽水湾（Waterbank at Dakota），它当时地价为508元。相比下，德明路地段尺价高出165％。
据合登房产集团研究部统计，今年7月至9月间预计会有七个新私宅项目，共1561个单位推出市场。相比之下，今年首季只有613个新单位推出，第二季则估计1300至1500个。
今年第三季预计有七个新私宅项目登场，单位数量多于首两季。由于发展商面对地价高和建筑成本上涨的压力，市场分析师预测，新大众私宅的平均尺价可能高于2000元。
根据合登房产集团（Huttons）研究部统计，今年7月至9月间预计会有七个新私宅项目，共1561个单位推出市场。相比之下，今年首季只有613个新单位推出，第二季则估计1300至1500个。
预计第三季推出的新私宅，除了位于直落古楼的K Suites属于其他中央区（RCR）的中档私宅之外，其余六个都是中央区以外（OCR）的大众私宅。当中包括位于宏茂桥1道的AMO Residence、位于丹那美拉的Sceneca Residence，以及位于伦多中路的曲水伦庭（Lentor Modern）这三个中型和大型项目。
合登房产集团高级研究主管李思德受访时说，自俄罗斯和乌克兰开战以来，建筑原料成本便直线上升，导致发展商成本压力上涨，可能会反映在私宅售价上。他说：“大众私宅2000元以上的尺价可能会成为常态。除了价格更高之外，买家也关注银行贷款利率的走势和新加坡的经济表现。”
得标价不断攀升 是推高售价因素
博纳产业研究与内容主管黄秀莹也有类似看法。她预测，接下来开盘的大众私宅平均尺价可能接近2000元，甚至高于2000元。
“即使在俄乌战争以前，冠病疫情便导致供应链中断和建筑工人短缺，推高建筑成本。由于俄乌战争还在持续，我们预计，材料原料和人力成本等通胀压力也会持续，而且会导致房价上升。”
她也指出，另一个推高售价的因素是政府售地计划地段的得标价在过去一年来不断攀升。
中档私宅尺价一般在2000元以上，而大众私宅尺价较低，但这个关口被位于禾山通道的迎昕园（The Gazania）突破，4月份的中位尺价达到2177元。
可能在7月开盘的AMO Residence倍受市场看好。发展商United Venture Development去年以3亿8138万元标得这幅地段，容积率每平方英尺为1118元，市场预计尺价为2000元左右。
李思德指出，这是宏茂桥八年来第一个新私宅项目，而且靠近美华地铁站和知名学校，例如爱同小学和圣尼各拉女校，相信能吸引许多买家。
这个项目虽然属于大众化私宅，但ERA产业研究咨询部主管麦俊荣认为，开盘尺价可能创下宏茂桥区内99年地契项目的尺价新高。
去年底政府实行新一轮房地产降温措施，致使发展商延迟开盘日期，静观市场变化。新私宅销量似乎不受影响，发展商于是陆续推出新私宅项目。
黄秀莹预测，接下来的销量涨势会获得新项目的支撑，尤其是在有新项目开盘的月份。未售出的大众化私宅单位快速减少，新项目将能为潜在买家提供更多选择。
尽管如此，分析师警惕市场风险仍然存在。麦俊荣说，贷款利率上扬可能会让一些买家打退堂鼓。另外，各国央行收紧货币政策可能引发经济衰退，以及俄罗斯若战胜乌克兰，可能撼动欧洲的政治局势和稳定。资料来源《联合早报》
