過去一年多來，全島各地多個私宅項目都爭相推出市場集體求售。這些項目的屋齡不一，有的年久失修，有的屋齡未滿30年，仍保養良好。
一些舊樓具有歷史意義卻被拆除，令人大感惋惜；一些較新項目卻要重新發展，在有些人眼裡則是一種資源浪費。
本期《樓市乾坤》探討屋齡較大的私宅項目為何尋求集體出售，以及現有相關條例是否還合時宜。
根據利斯蘇富比國際房地產新加坡的統計，自2016年以來集體出售的主要房地產項目中，有九個項目的屋齡約40年或以上，其他大多數是約30年至39年的項目，共有35個。
屋齡約20年至29年的有七個，屋齡低於10年的有一個。
舊樓的正常磨損自然比略新的建築嚴重，在一般人看來，舊樓拆除重建的迫切性較大。
不過，舊樓集體出售的過程並非一帆風順，歐南園的私人公寓珍珠苑（Pearl Bank Apartments）就是一個例子。
該公寓建於1976年，自2007年起歷經三次嘗試集體出售計劃，告吹原因包括售價不夠吸引人，無法跨越八成屋主同意的門檻，以及全球金融危機導致發展商卻步。
根據政府規定，屋齡少於10年的私宅項目若要集體出售，必須獲得九成或以上屋主的支持。10年以上的私宅項目則須要取得八成屋主同意，分析師認為，針對同意參加的屋主數量或分層地契份額的要求，應該按屋齡的增加而遞減，讓屋齡較大的項目更快推出市場求售。
高緯環球資本市場主管沈麗美接受《聯合早報》訪問時說：「我認為，針對40年以上房地產的條例應該放寬，改為70％屋主同意的較低門檻較為合理。20年至39年屋齡的房地產才應該取得80％的屋主同意。
「至於屋齡低於20年的建築，可考慮把門檻調高至90％，而不只是讓10年以下的建築遵循這個規定。」
萊坊新加坡房地產投資與資金市場部主管羅凱傑也認為，門檻應該根據屋齡調整。他建議，屋齡15年以上的項目須獲80％屋主的首肯，然後屋齡每增加五年，門檻就調低五個百分點。
舊樓質量落後格局落伍
他在受訪時說：「舊建築的轉售價較低，而新建築的轉售價較高，因此隨著屋齡的增長，價值也有所影響。新建築的狀況比舊建築較好，因此鮮少會集體出售。」
屋齡較大的房子破損程度較大，水管和電梯等設施老舊，需要不斷投入資金翻修，對屋主是一筆不小的負擔。
若是99年地契的公寓，屋主想把舊房子賣掉還碰上另一大難題。
以珍珠苑為例，地契如今只剩57年，由於銀行對60年以下地契的房地產貸款條件嚴格，買家即使不介意房子設施老舊，但也可能因為無法取得房貸而打退堂鼓。
過去數十年來，建築材料已改良不少，也更加環保了。相比之下，30多年前建成的舊建築條件就沒那麼好。如果這些建築重新發展，這在沈麗美看來，是可以接受的。
「隨著建築材料和科技的進步，有一些建於上世紀80年代和90年代的建築，無法融入新科技，也達不到環保建築的標準。商用和工業大樓尤其如此。」
新加坡國立大學房地產研究院主任程天富博士也有類似看法。
他說：「一些舊建築的狀況雖然依然良好，但隨著人們的生活方式、家庭結構和外部環境的改變，一些建築設計和格局顯得落伍。」
他舉例，最高五層樓的無電梯公寓，對許多居民來說非常不便。一些大樓的停車場沒有遮蓋或缺乏網際網路插座。另外，商用和工業大樓的地板可能無法承擔數據中心儀器的重量。
保留地標建築 政府或可考慮補償發展商
具有歷史意義的舊建築若定期維修，可避免損壞至需要拆遷的地步，還可妥善地保留下來。
珍珠苑曾經是本地最高、單位最多的住宅大樓。公寓建築設計猶如一個馬蹄鐵，在那個建築設計以簡單實用為主的年代，可謂鶴立雞群。可是公寓年久失修，促使許多屋主決定賣掉房子。
屋齡超過40年的珍珠坊（People's Park Complex）、黃金大廈（Golden Mile Tower）和黃金坊（Golden Mile Complex），也都是我國獨立以後的著名地標，它們同樣面對設施老舊的問題，因此業主紛紛籌備集體出售計劃。
新加坡科技設計大學建築與可持續設計系助理教授楊茳善博士接受《聯合早報》訪問時說，舊樓的屋主若定期維修房子，就不至於要面對房子損壞嚴重的情況，整座建築也不必進行大規模翻修工程。
「房子狀況差，其實是最容易解決的問題。若有良好的維修機制，建築物不會損壞到那個地步。但是，如果本來就抱著集體賣掉屋齡30至40年建築的觀念，難道還會花錢進行必要的維修和提升嗎？」
舊建築即使保養得宜，但仍須面對地契到期的問題，對此，楊茳善希望政府能檢討延長地契的條例。
「我認為政府應該檢討相關政策，或至少講解屋主能在什麼情況下獲准延長地契。如果政府允許具有歷史價值的建築這麼做，這將有助屋主取得用來填補地契和翻修費用的銀行貸款。」
有些人希望買下集體出售地段的發展商，在重新發展時保留舊建築，可是這些建築的修復工程費用不小，對發展商來說未必有利可圖。
程天富指出，要在經濟價值和歷史價值之間取得平衡並不容易，買下集體出售地段的發展商要在保留歷史建築的同時，儘量擴大建築的發展潛能極為困難。
「政府或許能為私人發展商提供經濟上的好處，補償它們在修復（珍珠苑）標誌性馬蹄鐵形建築時，可能蒙受的經濟損失。例如給予額外容積率，這是一般保留建築如牛車水、白沙浮和其他地區店屋所獲得的好處。」
海外城市也走上集體出售之路
許多人口密集的海外城市同新加坡一樣寸土寸金，建築若破敗不堪或所在地段會在重新發展後升值，就會走上集體出售之路。
在香港，屋齡50年以下的私人房地產項目在集體出售時，必須取得所有屋主的同意，屋主之間也必須自行商討賣掉大樓後的金額分配。
由於有些屋主聯絡不上，而且要取得所有人的共識非常困難，因此過程往往要花上五至10年。
萊坊香港估價及地產拓展顧問部主管陳致馨說，若屋齡50年或以上建築的80％屋主同意，這些屋主可向土地審裁處申請，通過法律程序迫使少數屋主出售房子。
中國的情況則大不相同，萊坊香港估價及諮詢部主管林浩文說，市區的重新發展計劃主要是由政府或政聯公司推動的，私人發展商要購買集體出售項目並不容易。至於重新發展某個地區的原因，大多是同政府政策有關，不一定是因為建築老舊破敗。
保留了許多歷史建築的英國，也有不少私宅集體出售及重新發展活動。
高緯環球英國住宅投資及私宅租賃部主管西蒙斯（Jack Simmons）說：「這是因為現有的住宅大樓可能不再適合居住，或在重新發展後，大樓價值會更高。」
此外，老舊的政府建築通常會進行翻新和提升，但這麼做的私人建築較少。
