周三(12月15日)晚些時候，新加坡政府宣布了一系列為房地產市場降溫的措施，這些措施將從周四(12月16日)開始生效。
額外買家印花稅稅率提高5至15個百分點，總償債比率的門檻提高至55%，而房屋委員會(組屋)貸款的貸款與價值比率上限則下調至85%。
更高的額外買方印花稅
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新加坡公民和永久居民首次購買住宅物業的額外買家印花稅維持不變，分別為0%和5%。但對所有其他個人和實體的額外買家印花稅提高了5至15個百分點。例如，購買第二套住宅房產的新加坡人現在必須額外支付17%的購房者印花稅，高於之前的12%。外國人購買任何住宅地產都要繳納30%的印花稅，高於20%。實體要繳納35%的額外買家印花稅，房地產開發商還要繳納5%的不可匯付的額外印花稅。
提高附加購房者印花稅(財富稅的一種形式)，旨在減緩熱錢流入房地產市場的速度。新加坡政治穩定，法治完善，是眾所周知的安全港。儘管有旅行限制，但與2020年相比，2021年外國人(包括新加坡永久居民)的數量大幅增加。購買私人房產的公司數量激增令人擔憂。
對於購買第二套(及以上)房產的新加坡人和永久居民來說，更高的資產回報率將影響未來幾個月的房地產投資需求。
儘管旅行限制逐步放鬆，但外國人較高的印花稅比率也將減緩外國購房需求的復甦。
鑒於提前繳稅較高，投資者將不得不在決策中考慮越來越長的投資時間範圍，最終的復甦將在很大程度上取決於新冠疫情如何結束。
新措施對投資者的影響可能大於對自住業主的影響。投資者通常擁有超過1套物業，因此會受到增加的額外買家印花稅的影響。
這些措施可能還會影響PRs和外國採購。過去幾個月，永久居民購買的公寓數量一直在上升。隨著邊境的進一步開放，預計會有更多的客戶和外國人返回新加坡，他們可能會增加對住房的需求。因此，最新一輪的措施可能會減緩需求。
總償債比率收緊
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總債務還本付息比率的門檻從以前的60%收緊到55%。這意味著，新抵押貸款不能導致借款人的月還款額超過其月收入的55%。2021年12月16日之前發放的現有房地產貸款再融資的總償債比率門檻仍為60%。
將總債務還本付息比率限制在55%，這是一個受歡迎的舉措，有助於提高購房的謹慎性，尤其是在加息環境即將到來的情況下。將新的總債務還本付息比率限制應用於抵押貸款、股權提取貸款，也將緩和近期房地產價格上漲對財富的影響。
將總償債比率收緊至55%是一種先發制人的舉措，目的是在利率突然上升的情況下，鼓勵財政審慎。特別是，新加坡人的購買量在2021年飆升。這將確保在利率上調的情況下，家庭不會出現財政緊張負擔。
降低組屋貸款的貸款價值比率限制
發展局批出貸款的貸款額與估值比率上限由先前的90%下調至85%。這就降低了潛在購房者可以從組屋貸款的上限。從金融機構獲得貸款購買組屋單位的貸款比率限額維持不變，為75%。
將組屋貸款價值比率降至85%影響不大。多數買家會選擇從銀行貸款，因為銀行的利率遠低於組屋的利率。
距離上次政策發布時間
2018年7月5日，也就是上一輪措施出台的當天，數千名購房者連夜湧向項目示範單位，爭先先後地交首付。一些開發商也匆忙地提前推出了銷售。
變化的總體影響和程度
由於中高端市場的投資者和外國買家占更大比例，這些領域可能更容易受到這些措施的影響，而大眾市場的住房有更多的首次購房者，他們看到的影響較小。
這些降溫措施是為了確保購房者在購買房產時保持謹慎，不過度透支他們的財務狀況。儘管在過去已經有了一些措施，如TDSR或MSR(抵押貸款服務比率)，以確保他們不會過度槓桿化，但仍有一些買家可能會過度透支他們的資金。這可能包括一些家庭賣掉了他們的公寓，買了2個私人物業。其他人可能已經獲得了最高貸款，但沒有留下足夠的緩衝。因此，這些措施將有助於解決其中一些問題。
未來地產市場
開發商很可能會暫停開發，在接下來的1到2個月里評估這些措施對市場的影響，並決定將發行推遲到春節後。這也將給潛在買家一些時間來了解這些措施將如何影響他們，並重新評估他們的購買選擇。
就像所有的降溫措施一樣，當每個人都試圖了解和評估其影響時，將會有一個下意識的反應。預計2021年12月的銷量將放緩。12月新屋銷售可能緩和至400至600套，項目推出可能會被推遲。儘管如此，2021年的新房銷售量預計仍將在1.3萬套左右。在2022年的未來1到2個季度，銷量可能會下降。
也會有一部分買家轉向商業地產，對比現在的印花稅費目前商業地產仍具備一定優勢。想要了解更多有關新加坡房產的相關信息，可通過下方聯繫方式與我們專業溝通。
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