新加坡投資 Q&A
陪讀媽媽 買房系列
Introduction
Q：如今，在中國房地產急轉向下的時候，有一個地方被極度看好，甚至出現了掃樓如掃貨的情況。這個地方就是新加坡。
評論普遍認為：如果說亞太房地產還有哪裡值得投資，那就是新加坡。不管是尋找入市良機的投資者，還是想要在新加坡紮根的新移民，抑或是看熱鬧的看客，肯定都想一探究竟。那麼，我們這次就聽聽來自行家裡手的一手信息。
與我對話的是一位土生土長的新加坡人郭耀陽（Leo Kwek）。不必擔心溝通的問題，他的中國話溜溜的，而且只說耿直的大實話。深耕新加坡房地產行業多年的他致力於搭建中國和新加坡的真實溝通橋樑。我們這次要與他聊一聊新加坡買房的痛點和解決方案。希望我們的對談可以為各位聽眾提供一些幫助和靈感，讓你們的決策思路變得通透和清晰。
A：大家好，我是 Leo。感謝這次對談的機會。我經常把與人交流稱為「思想的碰撞」。互通有無的過程，收穫的不僅僅是「和而不同」，還有「靈光一現」。因為人與人的想法經常是各不相同的，所以交談會碰撞出火花來。好比有些朋友跟我說：有些事跟 Leo 聊完之後，突然就不那麼茫然了，「啊哈」——想通了。
這次，我只從買房人和投資者的需求出發，不廢話不誇大。我從不把自己定位成中介或者經紀人，我是提供解決方案的人。我是提供一站式諮詢和資源的節點人。
借用一句流行話：中國人不騙中國人。有些客戶會逮著我問：我怎麼知道你會不會也騙我啊。人與人之間的信任是很脆弱的，我會非常小心地建立和維護這種信任，這是我最大的財富。我不是只想做一次生意的人，我是做口碑的。基本上，我的大部分客戶朋友都是轉介紹親戚朋友給我，讓我來幫助他們。
Q：太好了。那麼，「思想的碰撞」就現在開始吧。
A：希望我們都有所收穫。
01 PART 1 去新加坡留學是個好的選擇嗎？
Q：三年疫情讓身邊很多人在討論把孩子送出去。新加坡的吸引力非常之大，陪讀媽媽的群體也在壯大。可以談一談新加坡留學的優勢嗎？
A：新加坡是一個華人為主的國際化的社會。很多家長把孩子送到新加坡就這幾個考慮：學英語、獲得國際化視野和資源。這樣，無論孩子是以此為跳板去歐美，還是留在新加坡念大學都更容易適應。作為「IB 成績亞太最優」的新加坡無疑是家長能為孩子做的最好打算。
同時家長也期望孩子不要丟掉中華傳統的根和魂。新加坡華人社會，對華人的認同感是比較多的，很容易融入。而且新加坡的氣候與飲食都非常容易適應，不會有外國生活的陌生感。
其實不僅僅是對中國大陸的吸引力，你會看到很多來自港澳、馬來西亞、韓國和澳大利亞等等國家和地區的人。這足以證明多元文化和向好的政治、經濟使得新加坡魅力大增。
Q：我朋友想帶著 8 歲的孩子去新加坡讀書。去異國他鄉讀書，對孩子和家長都是很有挑戰的一件事啊。這樣的年齡去新加坡留學，是個好的選擇嗎？
A：普遍認為孩子過來年齡越小、優勢越大。孩子從低年級讀起，語言能力和適應能力都是飛漲的。而且從孩子的未來規劃來說，從小就在新加坡的教育系統和課程體系裡面，往後升學的路也會比較順利一些。
Q：首當其衝的困難就是孩子和家長的英文都不太好，這個問題大嗎？
A：沒有問題的。低齡留學新加坡其實是一個比較好的選擇，這是孩子學習能力最旺盛的年齡，他們會學得很快。反而年齡太大了容易跟不上。比如中學才過來，孩子的英語差距會拉開得更大，孩子適應起來也會比較吃力。
而對於媽媽的語言能力，英語四級就已經非常夠用了。即便不會英語也沒有關係，畢竟是一個華人很多的國家。你來了就會發現很多同樣處境的媽媽，非常容易找到同伴。畢竟光是討論孩子和尋找共同愛好，就是滔滔不絕的話題了。
Q：第二個糾結的問題在於選學校的問題。這個年紀過去新加坡應該怎麼選學校？如何選擇最適合孩子的新加坡小學？
A：新加坡的教育體系分兩條路；
1）如果是讀國際學校，這種情況入學年齡就沒多大的關係了。國際學校一般提供從幼兒園到高中完整的一站式學業課程，如果家長不是很想孩子經歷升學考試，這就是更好的選擇。
2）如果是政府學校，就要對照一下年齡看看明年一月份孩子滿幾歲來決定報考的年級。年級越低、考試難度越小。
Q：如何申請學校？
A：新加坡的國際學校是分為三大類：本地學校國際部、新加坡外國源流的國際學校，以及特殊語言的國際學校。根據這些學校的排名進入各個學校網站的招生頁面，就可以了解每個學校的申請信息了。
而新加坡的政府中小學是無法直接申請的。需要參加新加坡國際學生入學考試（AEIS），憑考試成績分配學校，插班進入新加坡政府學校。
Q：需要先申請語言學校嗎？
A：不用。申請國際學校的可以直接持學生簽證出境。
而政府小學的更不用說，有 AEIS 這隻攔路虎，語言不合格，根本不用考慮。
Q：在進行規劃之前，家長們肯定想知道，在新加坡讀小學要花多少錢？
A：我們先要了解新加坡的小學分為政府學校（公立小學）、私立學校和國際小學。政府的學校根據學生身份的不同費用也是不同的。對公民是免費的，PR 每個月是 300 新幣左右，外國人就可能 800 到 1,000 新幣左右了。
Q：國際學校的費用如何？
A：其實我們算下來，國際學校差不多一年 3 至 4 萬新幣。
Q：怎麼報考政府小學，可以在線上考嗎？
A：不行，必須人到了新加坡再考。
02 PART 2 陪讀買房是個好的選擇嗎？
Q：陪孩子在新加坡讀書，買房是個好的選擇嗎？
A：無論是居住環境，還是考慮未來長遠計劃，買房當然是更便利。雖然持有陪讀簽證還是外籍人士的身份，只能買公寓，而且還有非常高昂的印花稅，但是我們要算一算總體的成本。
說到底，陪讀租房也是一筆不小的開銷。就像國內經常有人說「拼死拼活都是在給房東打工」。如果有相關買房規劃的話，租金開銷還不如去還月供。畢竟今年房租漲得也是讓人肉痛。現在四五千的房租，連我也是驚訝到大搖其頭。
考慮到孩子的未來和房價的趨勢，買房未必不是一項好的投資選擇。
Q：陪讀買房會有什麼優惠或者優勢嗎？
A：優惠肯定是沒有的，畢竟開發商不會因為你的身份打折給你啦，哈哈。
陪讀買房的優勢我們要分情況來講。
第一種情況：媽媽陪孩子過來讀書，以媽媽的身份買房的話就相當於外國人買房。那這時候最可行的就是買公寓。公寓的購買條件相對寬鬆，購買公寓只需要滿足兩個字的條件：有錢。外國人都可以直接買，但是印花稅會比較高。現在買的話，額外買家印花稅要去到 30%。
第二種情況：一旦外國學生被新加坡公立學校錄取，16 歲以下學生的母親可以申請陪讀簽證，並且一年以後可以在新加坡找工作。未來媽媽和孩子都可以申請新加坡永居（PR）。那麼，新加坡永久居民的買第一套房只需要 5% 的額外買家印花稅。
這個問題說到底就是買房時機的問題，也涉及到房價會不會持續走高的問題。言而總之一句話，經濟條件允許的情況下儘早出手。房子也講究一個「早買早享受」。
Q：那我如果要陪讀時買房，是不是等一等先去申請個 PR，這樣又可以省下這部分印花稅，又可以給孩子規劃好未來的身份和要走的道路。兩全其美，有沒有很棒？
A：我們在做規劃的時候，考慮到孩子的未來是一個很棒的初衷。
申請 PR 的好處的確數不清，學費會更便宜，就醫、保險什麼的也會更有優勢。同時省下買房印花稅的部分是再好不過了。But 雖遲但到，能不能「省錢」要滿足幾個條件，我們來捋一捋。
首先，這個節省印花稅的前提是建立在房價站穩不動的基礎上的。我們在中國肯定經常聽到一句話：「搏一搏，單車變摩托。等一等，全款變首付。」這其中就是指時間的價值。如果真的有購房打算，而且經濟條件允許的話，等幾年之後再買並不是好的決策。
其次，申請 PR 不是遞個申請表那麼簡單的。否則也不會有那麼多人為了拿綠卡使盡渾身解數了。陪讀的媽媽過來新加坡，第二年才可以工作。人力部的規定是陪讀媽媽應該以陪護自己的孩子學習為主，至少在孩子正式進入政府中小學學習的第一年內，不能申請工作；所以陪讀媽媽必須準備足夠的資金維持其孩子的正常學習和生活。如果陪伴的孩子不能正常學習，已工作的陪讀媽媽將會被強行勸阻繼續工作，重新全心身照顧孩子。媽媽要在工作後，申請工作準證，這來來回回也得半年以上。然後憑藉工作準證和積攢的工作經歷以及在新加坡的社會融入程度去申請 PR。這是一條非常漫長的路。
那有些媽媽又想了，自己不容易申請 PR，讓孩子會申請 PR，再以孩子的 PR 身份去買房。這樣聽起來也不錯哦。所以，這又開始了瘋狂雞娃的道路。這是個好的選擇嗎？留給你們自己去決定。
03 PART 3 最划算陪讀買房時間段
Q：我們可以聊一聊網上流傳的「最划算的陪讀購房時間段」嗎？
A：有這樣一種說法：孩子小學四年級過來新加坡，小學讀兩年，4+2，也就是小六畢業正好參加 PSLE（小學離校考試）。還有就是：中學二年級過來新加坡，讀兩年，中考 O 水準考試後申請 PR。這都是由於新加坡移民與關卡局公布的低領留學申請學生綠卡的政策。條件是：一、申請者在新加坡居住滿兩年以上。二、申請者在新加坡至少通過一項國家考試（PSLE、N/O/A Level，相當於中國的小學畢業考、中學畢業考和高考）。所以網上才會有這樣的陪讀買房的說法。
Q：所以，AEIS 考試是不包含在這個申請條件之內的。有些家長為了實現這個「最划算目標」瘋狂雞娃，您怎麼看？
A：我們先來了解一下 AEIS 考試。這個考試全稱是「新加坡政府中小學國際學生統一入學考試」，相當於孩子過來要讀政府小學，就需要通過這個考試。報名考試當年 1 月 1 日滿 7 周歲—未滿 17 周歲之間的外國學生都可以報名參加 AEIS 考試。
從中國過來不建議直接申請小一，因為小一入學限制多，入讀小一是抽籤制的，連本地的新加坡父母也會為了這件事情而頭疼。
新加坡小一報名分 7 個階段：1，2A（1），2A（2），2B，2C，2C 附加和 3。每一個階段代表的是一個優先入學的學生群體，因為新加坡的學校採取的是「距離優先原則」+「校友優先原則」+「國民優先原則」。從學校錄取安排上肯定都是優先考慮公民，其次是永久居民，最後才是外國人。雖然小一入學不需要參加 AEIS 考試，但是留不給國際學生留任何選擇餘地，可能會面臨分配到偏遠學校的問題。
一般，家長們會讓孩子在國內念幾年小學之後再通過參加 AEIS/S-AEIS 考試來申請新加坡的小學。只要孩子的考試成績足夠優秀就有了選擇權，能夠順利入讀理想的新加坡小學。
這個考試的難度我們可以看看通過率。每年參加 AEIS 的考生大約有 2-3 萬人，而通過率一般維持在 10%-20% 之間。
我們前面說的到「最划算買房時間表」一切都建立在孩子的考試成績之上，考完小學考中學，再到考高中，孩子的壓力是非常大的。所以，我要聲明，我不是反對督促孩子努力學習、提高成績。畢竟，有些家長把孩子送來讀國際學校，就是為了快樂教育。
所以，購房陪讀只是一個出發點，而不是目的。我們做決策的一切目的都是為了給孩子最好的未來。
04 PART 4 新加坡有沒有學區房？
Q：陪讀媽媽打算先考慮好上哪個學校，再考慮在附近買個學區房。既可以住，又是一筆很好的投資。這樣的可行嗎？
A：說到這裡，我們先糾正一下「學區房」的概念。投資「學區房」在中國是一項玄學，爭破頭的搶學區房是完全依賴於學區房政策的。
與中國的學區房不同，新加坡的學區房只在小一報名階段有效，在其它年級直至中學階段，「學區房」就不管用了。政府在中一階段，是全島收生；至於其它年級的轉學，則主要取決於學校有沒有學額，所以這在很大程度上就減少了好多對「學區房」的剛需。
增加孩子被學校錄取的機會的一個方法是居住在學校一公里範圍內，但是僅限於新加坡公民。也就是說，在每年的小學一年級報名時，優先錄取的順序是這樣子的：1 公里範圍內的新加坡公民，然後是 1 公里和 2 公里之間的新加坡人，再來就是2公里以外的新加坡人。這樣新加坡公民排完隊之後，永久居民（PR）再按這個距離範圍排一遍，最後才會輪到外國人。到這個時候，外國人就基本不用考慮了。
