新加坡投资 Q&A
陪读妈妈 买房系列
Introduction
Q：如今，在中国房地产急转向下的时候，有一个地方被极度看好，甚至出现了扫楼如扫货的情况。这个地方就是新加坡。
评论普遍认为：如果说亚太房地产还有哪里值得投资，那就是新加坡。不管是寻找入市良机的投资者，还是想要在新加坡扎根的新移民，抑或是看热闹的看客，肯定都想一探究竟。那么，我们这次就听听来自行家里手的一手信息。
与我对话的是一位土生土长的新加坡人郭耀阳（Leo Kwek）。不必担心沟通的问题，他的中国话溜溜的，而且只说耿直的大实话。深耕新加坡房地产行业多年的他致力于搭建中国和新加坡的真实沟通桥梁。我们这次要与他聊一聊新加坡买房的痛点和解决方案。希望我们的对谈可以为各位听众提供一些帮助和灵感，让你们的决策思路变得通透和清晰。
A：大家好，我是 Leo。感谢这次对谈的机会。我经常把与人交流称为“思想的碰撞”。互通有无的过程，收获的不仅仅是“和而不同”，还有“灵光一现”。因为人与人的想法经常是各不相同的，所以交谈会碰撞出火花来。好比有些朋友跟我说：有些事跟 Leo 聊完之后，突然就不那么茫然了，“啊哈”——想通了。
这次，我只从买房人和投资者的需求出发，不废话不夸大。我从不把自己定位成中介或者经纪人，我是提供解决方案的人。我是提供一站式咨询和资源的节点人。
借用一句流行话：中国人不骗中国人。有些客户会逮着我问：我怎么知道你会不会也骗我啊。人与人之间的信任是很脆弱的，我会非常小心地建立和维护这种信任，这是我最大的财富。我不是只想做一次生意的人，我是做口碑的。基本上，我的大部分客户朋友都是转介绍亲戚朋友给我，让我来帮助他们。
Q：太好了。那么，“思想的碰撞”就现在开始吧。
A：希望我们都有所收获。
01 PART 1 去新加坡留学是个好的选择吗？
Q：三年疫情让身边很多人在讨论把孩子送出去。新加坡的吸引力非常之大，陪读妈妈的群体也在壮大。可以谈一谈新加坡留学的优势吗？
A：新加坡是一个华人为主的国际化的社会。很多家长把孩子送到新加坡就这几个考虑：学英语、获得国际化视野和资源。这样，无论孩子是以此为跳板去欧美，还是留在新加坡念大学都更容易适应。作为“IB 成绩亚太最优”的新加坡无疑是家长能为孩子做的最好打算。
同时家长也期望孩子不要丢掉中华传统的根和魂。新加坡华人社会，对华人的认同感是比较多的，很容易融入。而且新加坡的气候与饮食都非常容易适应，不会有外国生活的陌生感。
其实不仅仅是对中国大陆的吸引力，你会看到很多来自港澳、马来西亚、韩国和澳大利亚等等国家和地区的人。这足以证明多元文化和向好的政治、经济使得新加坡魅力大增。
Q：我朋友想带着 8 岁的孩子去新加坡读书。去异国他乡读书，对孩子和家长都是很有挑战的一件事啊。这样的年龄去新加坡留学，是个好的选择吗？
A：普遍认为孩子过来年龄越小、优势越大。孩子从低年级读起，语言能力和适应能力都是飞涨的。而且从孩子的未来规划来说，从小就在新加坡的教育系统和课程体系里面，往后升学的路也会比较顺利一些。
Q：首当其冲的困难就是孩子和家长的英文都不太好，这个问题大吗？
A：没有问题的。低龄留学新加坡其实是一个比较好的选择，这是孩子学习能力最旺盛的年龄，他们会学得很快。反而年龄太大了容易跟不上。比如中学才过来，孩子的英语差距会拉开得更大，孩子适应起来也会比较吃力。
而对于妈妈的语言能力，英语四级就已经非常够用了。即便不会英语也没有关系，毕竟是一个华人很多的国家。你来了就会发现很多同样处境的妈妈，非常容易找到同伴。毕竟光是讨论孩子和寻找共同爱好，就是滔滔不绝的话题了。
Q：第二个纠结的问题在于选学校的问题。这个年纪过去新加坡应该怎么选学校？如何选择最适合孩子的新加坡小学？
A：新加坡的教育体系分两条路；
1）如果是读国际学校，这种情况入学年龄就没多大的关系了。国际学校一般提供从幼儿园到高中完整的一站式学业课程，如果家长不是很想孩子经历升学考试，这就是更好的选择。
2）如果是政府学校，就要对照一下年龄看看明年一月份孩子满几岁来决定报考的年级。年级越低、考试难度越小。
Q：如何申请学校？
A：新加坡的国际学校是分为三大类：本地学校国际部、新加坡外国源流的国际学校，以及特殊语言的国际学校。根据这些学校的排名进入各个学校网站的招生页面，就可以了解每个学校的申请信息了。
而新加坡的政府中小学是无法直接申请的。需要参加新加坡国际学生入学考试（AEIS），凭考试成绩分配学校，插班进入新加坡政府学校。
Q：需要先申请语言学校吗？
A：不用。申请国际学校的可以直接持学生签证出境。
而政府小学的更不用说，有 AEIS 这只拦路虎，语言不合格，根本不用考虑。
Q：在进行规划之前，家长们肯定想知道，在新加坡读小学要花多少钱？
A：我们先要了解新加坡的小学分为政府学校（公立小学）、私立学校和国际小学。政府的学校根据学生身份的不同费用也是不同的。对公民是免费的，PR 每个月是 300 新币左右，外国人就可能 800 到 1,000 新币左右了。
Q：国际学校的费用如何？
A：其实我们算下来，国际学校差不多一年 3 至 4 万新币。
Q：怎么报考政府小学，可以在线上考吗？
A：不行，必须人到了新加坡再考。
02 PART 2 陪读买房是个好的选择吗？
Q：陪孩子在新加坡读书，买房是个好的选择吗？
A：无论是居住环境，还是考虑未来长远计划，买房当然是更便利。虽然持有陪读签证还是外籍人士的身份，只能买公寓，而且还有非常高昂的印花税，但是我们要算一算总体的成本。
说到底，陪读租房也是一笔不小的开销。就像国内经常有人说“拼死拼活都是在给房东打工”。如果有相关买房规划的话，租金开销还不如去还月供。毕竟今年房租涨得也是让人肉痛。现在四五千的房租，连我也是惊讶到大摇其头。
考虑到孩子的未来和房价的趋势，买房未必不是一项好的投资选择。
Q：陪读买房会有什么优惠或者优势吗？
A：优惠肯定是没有的，毕竟开发商不会因为你的身份打折给你啦，哈哈。
陪读买房的优势我们要分情况来讲。
第一种情况：妈妈陪孩子过来读书，以妈妈的身份买房的话就相当于外国人买房。那这时候最可行的就是买公寓。公寓的购买条件相对宽松，购买公寓只需要满足两个字的条件：有钱。外国人都可以直接买，但是印花税会比较高。现在买的话，额外买家印花税要去到 30%。
第二种情况：一旦外国学生被新加坡公立学校录取，16 岁以下学生的母亲可以申请陪读签证，并且一年以后可以在新加坡找工作。未来妈妈和孩子都可以申请新加坡永居（PR）。那么，新加坡永久居民的买第一套房只需要 5% 的额外买家印花税。
这个问题说到底就是买房时机的问题，也涉及到房价会不会持续走高的问题。言而总之一句话，经济条件允许的情况下尽早出手。房子也讲究一个“早买早享受”。
Q：那我如果要陪读时买房，是不是等一等先去申请个 PR，这样又可以省下这部分印花税，又可以给孩子规划好未来的身份和要走的道路。两全其美，有没有很棒？
A：我们在做规划的时候，考虑到孩子的未来是一个很棒的初衷。
申请 PR 的好处的确数不清，学费会更便宜，就医、保险什么的也会更有优势。同时省下买房印花税的部分是再好不过了。But 虽迟但到，能不能“省钱”要满足几个条件，我们来捋一捋。
首先，这个节省印花税的前提是建立在房价站稳不动的基础上的。我们在中国肯定经常听到一句话：“搏一搏，单车变摩托。等一等，全款变首付。”这其中就是指时间的价值。如果真的有购房打算，而且经济条件允许的话，等几年之后再买并不是好的决策。
其次，申请 PR 不是递个申请表那么简单的。否则也不会有那么多人为了拿绿卡使尽浑身解数了。陪读的妈妈过来新加坡，第二年才可以工作。人力部的规定是陪读妈妈应该以陪护自己的孩子学习为主，至少在孩子正式进入政府中小学学习的第一年内，不能申请工作；所以陪读妈妈必须准备足够的资金维持其孩子的正常学习和生活。如果陪伴的孩子不能正常学习，已工作的陪读妈妈将会被强行劝阻继续工作，重新全心身照顾孩子。妈妈要在工作后，申请工作准证，这来来回回也得半年以上。然后凭借工作准证和积攒的工作经历以及在新加坡的社会融入程度去申请 PR。这是一条非常漫长的路。
那有些妈妈又想了，自己不容易申请 PR，让孩子会申请 PR，再以孩子的 PR 身份去买房。这样听起来也不错哦。所以，这又开始了疯狂鸡娃的道路。这是个好的选择吗？留给你们自己去决定。
03 PART 3 最划算陪读买房时间段
Q：我们可以聊一聊网上流传的“最划算的陪读购房时间段”吗？
A：有这样一种说法：孩子小学四年级过来新加坡，小学读两年，4+2，也就是小六毕业正好参加 PSLE（小学离校考试）。还有就是：中学二年级过来新加坡，读两年，中考 O 水准考试后申请 PR。这都是由于新加坡移民与关卡局公布的低领留学申请学生绿卡的政策。条件是：一、申请者在新加坡居住满两年以上。二、申请者在新加坡至少通过一项国家考试（PSLE、N/O/A Level，相当于中国的小学毕业考、中学毕业考和高考）。所以网上才会有这样的陪读买房的说法。
Q：所以，AEIS 考试是不包含在这个申请条件之内的。有些家长为了实现这个“最划算目标”疯狂鸡娃，您怎么看？
A：我们先来了解一下 AEIS 考试。这个考试全称是“新加坡政府中小学国际学生统一入学考试”，相当于孩子过来要读政府小学，就需要通过这个考试。报名考试当年 1 月 1 日满 7 周岁—未满 17 周岁之间的外国学生都可以报名参加 AEIS 考试。
从中国过来不建议直接申请小一，因为小一入学限制多，入读小一是抽签制的，连本地的新加坡父母也会为了这件事情而头疼。
新加坡小一报名分 7 个阶段：1，2A（1），2A（2），2B，2C，2C 附加和 3。每一个阶段代表的是一个优先入学的学生群体，因为新加坡的学校采取的是“距离优先原则”+“校友优先原则”+“国民优先原则”。从学校录取安排上肯定都是优先考虑公民，其次是永久居民，最后才是外国人。虽然小一入学不需要参加 AEIS 考试，但是留不给国际学生留任何选择余地，可能会面临分配到偏远学校的问题。
一般，家长们会让孩子在国内念几年小学之后再通过参加 AEIS/S-AEIS 考试来申请新加坡的小学。只要孩子的考试成绩足够优秀就有了选择权，能够顺利入读理想的新加坡小学。
这个考试的难度我们可以看看通过率。每年参加 AEIS 的考生大约有 2-3 万人，而通过率一般维持在 10%-20% 之间。
我们前面说的到“最划算买房时间表”一切都建立在孩子的考试成绩之上，考完小学考中学，再到考高中，孩子的压力是非常大的。所以，我要声明，我不是反对督促孩子努力学习、提高成绩。毕竟，有些家长把孩子送来读国际学校，就是为了快乐教育。
所以，购房陪读只是一个出发点，而不是目的。我们做决策的一切目的都是为了给孩子最好的未来。
04 PART 4 新加坡有没有学区房？
Q：陪读妈妈打算先考虑好上哪个学校，再考虑在附近买个学区房。既可以住，又是一笔很好的投资。这样的可行吗？
A：说到这里，我们先纠正一下“学区房”的概念。投资“学区房”在中国是一项玄学，争破头的抢学区房是完全依赖于学区房政策的。
与中国的学区房不同，新加坡的学区房只在小一报名阶段有效，在其它年级直至中学阶段，“学区房”就不管用了。政府在中一阶段，是全岛收生；至于其它年级的转学，则主要取决于学校有没有学额，所以这在很大程度上就减少了好多对“学区房”的刚需。
增加孩子被学校录取的机会的一个方法是居住在学校一公里范围内，但是仅限于新加坡公民。也就是说，在每年的小学一年级报名时，优先录取的顺序是这样子的：1 公里范围内的新加坡公民，然后是 1 公里和 2 公里之间的新加坡人，再来就是2公里以外的新加坡人。这样新加坡公民排完队之后，永久居民（PR）再按这个距离范围排一遍，最后才会轮到外国人。到这个时候，外国人就基本不用考虑了。
