眾所周知，房產除了居住用途以外，其實也是金融產品。小編就經常遇到客戶諮詢，房價漲了，再融資的時候可不可以把漲價的部分套現出來？具體能套現多少？利率怎麼算？今天小編就帶大家來了解一下新加坡房產套現里的彎彎繞繞，尤其是套現後的風險。
1. 什麼是房屋抵押貸款?
房屋抵押貸款，俗稱房產套現，有的銀行叫Equity Term Loan，有的叫做Term Loan，也有的叫做Home Equity Loan。以上三種只是名稱不同，實質完全是一樣的。都是指根據房屋的市場價和償還能力，在現有貸款的基礎上，多借出來的抵押貸款，這部分錢屋主可以直接套現。
在新加坡因為房屋貸款利率非常低，所以對於需要大筆資金的人而言，這是一種很便捷的變現方式。套現後的現金也可以隨意使用，常見的用途需求包括購買新的房產，買車，做生意，支付孩子上學費用等等。
2. 什麼房屋可以申請抵押貸款？
在新加坡，只有私宅和5年以上執行共管公寓(EC)可以申請抵押貸款，HDB不可以。
如果你的房屋還在供貸款，你可以直接和現在的貸款銀行申請。當然如果貸款配套合同已經到期，可以再融資(Refinancing)到另一家銀行的時候一起申請。
3. 如何計算可套現額度
目前新加坡銀行允許的最高房屋貸款額度是房屋價值的75%。不過現在因為疫情的關係，如果要申請房產套現，有些銀行的信用部門下調了此額度上限，比如有銀行下調至68%。不要以為這裡只是簡單的用房屋市場價的額度上限75%減去剩餘的貸款就是可以套現的部分。這裡還需要考慮償還能力，還有所有用CPF付的購房款都需要扣除，細想一下，政府怎麼可能允許利用房屋讓我們把CPF給套現呢？
舉例說明: 客戶X購買房屋時價值$100萬，現在房屋市場價增值到了$120萬，貸款剩餘$30萬，並且假設客戶A的收入有足夠償還75%貸款的能力。
A. 如果客戶是外籍人士，沒有使用CPF購房，那麼可以套現：
B. 如果客戶使用了$40萬的CPF買房加償還貸款，那麼可以套現：
如果房屋貸款全部付清，就未必按以上公式計算。有些銀行允許套現房屋價值的50%，沒有收入也沒關係，有現金資產證明也行。
4. 房屋抵押貸款的利率和年限
房屋抵押貸款最大吸引力就在於其利率和一般房屋貸款的利率是一樣的，畢竟對於銀行而言抵押的物品都是房屋，只不過一筆錢給了開發商，一筆錢給了屋主。
抵押貸款的年限一般都跟著房屋貸款的剩餘年限走。在新加坡房屋貸款一般是最多30年或到65歲；如果貸款總額度不到房屋價值的55%，貸款可以延長至75歲。
抵押貸款和房屋貸款唯一的區別是抵押貸款的部分只能用現金償還，不可以使用CPF。
5. 申請房屋抵押貸款的費用
申請房屋抵押貸款需要支付律師費和估價費。
如果是在換銀行再融資(Refinancing)的時候，同時申請房產套現，律師費會在普通再融資費用$1800~$2000的基礎上增加$400~$500。不過以後現有房屋貸款和抵押貸款一起再次再融資時，就不會有額外的律師費用。再融資的費用銀行也會根據貸款額度給予一定的現金補貼。
如果是在現有貸款銀行重新定價(Repricing)的時候申請房屋抵押貸款，需要支付約$1300~$1800的律師費。
估價費各個銀行不等，大約$300~$400+。
6. 房屋抵押貸款的風險
如果真的急需用錢，房屋抵押貸款確實是一個好辦法。就比如很多新加坡人會用房產套現的錢買車，因為有些人覺得房貸利率比車貸利率划算。不過這也是有一定風險的，抵押貸款的風險主要來自於兩個方面：
1. 償還能力的風險
貸款額度增加勢必會對償還人產生一定的經濟壓力。尤其像疫情這種突發事件，真的對很多人的收入產生了影響。這方面的風險請大家自行斟酌，量力而行。
2. 房屋貶值造成的風險
房屋既然會增值，也同樣會遇到貶值的情況。如果在房價的高點套現，那麼以後如果房價跌落，就會影響房屋再融資(Refinancing)的可能性，導致的後果很可能是要支付遠高於市場的貸款利息。
舉例說明：
客戶X先生2012年購房，當時房屋價值為$112萬，貸款80%約$90萬(早些年貸款額度是房屋價值的80%，2018年7月政府調整至75%)。
2015年算是新加坡房價的一個高點，銀行估算房屋增值至約$142萬(銀行這裡會在合理範圍內儘量往高里估)。當時剩餘貸款約$80萬，客戶再融資時又成功申請到了房產套現約$32萬，選擇的利率配套是當時流行的不過透明度最低的現行利率(Board Rate)，也就是說基本銀行說了算。
2018年，貸款配套到期後，客戶想要再融資以降低利率。不幸的是這時候房價下跌了，跌到了約$125萬。這時貸款總共還剩約$99萬($70萬房屋貸款+$29萬抵押貸款)。
然而這時的貸款額度上限政府下調至75%。按照新的房屋價值計算，客戶可重新貸款的額度為$125萬*75% - CPF已經使用的額度$15萬=大約$79萬。
這時客戶有兩個選擇：
A. 繼續留在原先的銀行，可是根據之前的合同現行利率配套已經上漲到快4%了。而且這時銀行拒絕了客戶的重新定價(Repricing)的申請，銀行非常清楚發生了什麼，主動權完全被銀行掌握。
B. 一次性補給銀行$20萬，剩餘$79萬再融資到新銀行，就可以享有當時市場上最低1+%的貸款利率。
而客戶當初套現的$32萬早就做了其他的投資，此時無法一次性拿出$20萬，那麼就只能留在原來的銀行支付高額利息。如果以後房價沒有大幅上漲，客戶使用的CPF累積的越多，並且一直拿不出現金付清抵押貸款的部分，客戶就永遠被銀行套住了。請記住，借來的終究是要換的。新加坡的房價有漲有跌，所以房屋貶值就是房屋高點套現最大的風險。
