众所周知，房产除了居住用途以外，其实也是金融产品。小编就经常遇到客户咨询，房价涨了，再融资的时候可不可以把涨价的部分套现出来？具体能套现多少？利率怎么算？今天小编就带大家来了解一下新加坡房产套现里的弯弯绕绕，尤其是套现后的风险。
1. 什么是房屋抵押贷款?
房屋抵押贷款，俗称房产套现，有的银行叫Equity Term Loan，有的叫做Term Loan，也有的叫做Home Equity Loan。以上三种只是名称不同，实质完全是一样的。都是指根据房屋的市场价和偿还能力，在现有贷款的基础上，多借出来的抵押贷款，这部分钱屋主可以直接套现。
在新加坡因为房屋贷款利率非常低，所以对于需要大笔资金的人而言，这是一种很便捷的变现方式。套现后的现金也可以随意使用，常见的用途需求包括购买新的房产，买车，做生意，支付孩子上学费用等等。
2. 什么房屋可以申请抵押贷款？
在新加坡，只有私宅和5年以上执行共管公寓(EC)可以申请抵押贷款，HDB不可以。
如果你的房屋还在供贷款，你可以直接和现在的贷款银行申请。当然如果贷款配套合同已经到期，可以再融资(Refinancing)到另一家银行的时候一起申请。
3. 如何计算可套现额度
目前新加坡银行允许的最高房屋贷款额度是房屋价值的75%。不过现在因为疫情的关系，如果要申请房产套现，有些银行的信用部门下调了此额度上限，比如有银行下调至68%。不要以为这里只是简单的用房屋市场价的额度上限75%减去剩余的贷款就是可以套现的部分。这里还需要考虑偿还能力，还有所有用CPF付的购房款都需要扣除，细想一下，政府怎么可能允许利用房屋让我们把CPF给套现呢？
举例说明: 客户X购买房屋时价值$100万，现在房屋市场价增值到了$120万，贷款剩余$30万，并且假设客户A的收入有足够偿还75%贷款的能力。
A. 如果客户是外籍人士，没有使用CPF购房，那么可以套现：
B. 如果客户使用了$40万的CPF买房加偿还贷款，那么可以套现：
如果房屋贷款全部付清，就未必按以上公式计算。有些银行允许套现房屋价值的50%，没有收入也没关系，有现金资产证明也行。
4. 房屋抵押贷款的利率和年限
房屋抵押贷款最大吸引力就在于其利率和一般房屋贷款的利率是一样的，毕竟对于银行而言抵押的物品都是房屋，只不过一笔钱给了开发商，一笔钱给了屋主。
抵押贷款的年限一般都跟着房屋贷款的剩余年限走。在新加坡房屋贷款一般是最多30年或到65岁；如果贷款总额度不到房屋价值的55%，贷款可以延长至75岁。
抵押贷款和房屋贷款唯一的区别是抵押贷款的部分只能用现金偿还，不可以使用CPF。
5. 申请房屋抵押贷款的费用
申请房屋抵押贷款需要支付律师费和估价费。
如果是在换银行再融资(Refinancing)的时候，同时申请房产套现，律师费会在普通再融资费用$1800~$2000的基础上增加$400~$500。不过以后现有房屋贷款和抵押贷款一起再次再融资时，就不会有额外的律师费用。再融资的费用银行也会根据贷款额度给予一定的现金补贴。
如果是在现有贷款银行重新定价(Repricing)的时候申请房屋抵押贷款，需要支付约$1300~$1800的律师费。
估价费各个银行不等，大约$300~$400+。
6. 房屋抵押贷款的风险
如果真的急需用钱，房屋抵押贷款确实是一个好办法。就比如很多新加坡人会用房产套现的钱买车，因为有些人觉得房贷利率比车贷利率划算。不过这也是有一定风险的，抵押贷款的风险主要来自于两个方面：
1. 偿还能力的风险
贷款额度增加势必会对偿还人产生一定的经济压力。尤其像疫情这种突发事件，真的对很多人的收入产生了影响。这方面的风险请大家自行斟酌，量力而行。
2. 房屋贬值造成的风险
房屋既然会增值，也同样会遇到贬值的情况。如果在房价的高点套现，那么以后如果房价跌落，就会影响房屋再融资(Refinancing)的可能性，导致的后果很可能是要支付远高于市场的贷款利息。
举例说明：
客户X先生2012年购房，当时房屋价值为$112万，贷款80%约$90万(早些年贷款额度是房屋价值的80%，2018年7月政府调整至75%)。
2015年算是新加坡房价的一个高点，银行估算房屋增值至约$142万(银行这里会在合理范围内尽量往高里估)。当时剩余贷款约$80万，客户再融资时又成功申请到了房产套现约$32万，选择的利率配套是当时流行的不过透明度最低的现行利率(Board Rate)，也就是说基本银行说了算。
2018年，贷款配套到期后，客户想要再融资以降低利率。不幸的是这时候房价下跌了，跌到了约$125万。这时贷款总共还剩约$99万($70万房屋贷款+$29万抵押贷款)。
然而这时的贷款额度上限政府下调至75%。按照新的房屋价值计算，客户可重新贷款的额度为$125万*75% - CPF已经使用的额度$15万=大约$79万。
这时客户有两个选择：
A. 继续留在原先的银行，可是根据之前的合同现行利率配套已经上涨到快4%了。而且这时银行拒绝了客户的重新定价(Repricing)的申请，银行非常清楚发生了什么，主动权完全被银行掌握。
B. 一次性补给银行$20万，剩余$79万再融资到新银行，就可以享有当时市场上最低1+%的贷款利率。
而客户当初套现的$32万早就做了其他的投资，此时无法一次性拿出$20万，那么就只能留在原来的银行支付高额利息。如果以后房价没有大幅上涨，客户使用的CPF累积的越多，并且一直拿不出现金付清抵押贷款的部分，客户就永远被银行套住了。请记住，借来的终究是要换的。新加坡的房价有涨有跌，所以房屋贬值就是房屋高点套现最大的风险。
