查看CEA的公共登記冊網站，可了解經紀最近有哪些地區完成了多少交易，經驗和可靠性是否足夠。（檔案照片）
作者：傅麗雲
阿美和兩個同鄉，通過房地產經紀大華，租下一個三房式組屋單位。大華給了阿美一個銀行帳號，說是屋主的戶頭，要她把租金轉入該戶頭。兩個月後，屋主上門跟阿美追討租金，阿美才知戶頭是大華的，於是向房地產代理理事會（Council for Estate Agencies，簡稱CEA）投訴。
CEA是附屬新加坡國家發展部的法定機構，負責監管房地產代理公司和經紀。近年來，它接到哪些投訴？有多少代理公司和經紀被紀律委員會調查，或因牴觸房地產代理法令而被控上法庭？
本期《說法識法》，CEA將談及聘請經紀處理房屋事宜時該注意的事項、違例個案，以及執法的挑戰。
聘請房地產經紀處理房屋事宜，除了查看經紀背景，在進行房地產交易時，也應採用標準的模板合約，保障自己的利益。
CEA上載到網站（cea.gov.sg）的八種合約模板，就包括買家和屋主的買賣合約、租戶和屋主的租約，以及指定經紀的買賣合約和租約。
CEA發言人回答《聯合早報》的詢問時說：「簽署CEA制定的房地產機構合約，裡頭闡明經紀的職責、同意的佣金額，以及經紀必須申報是否有利益衝突。」
發言人也說，在經紀未開始提供服務前，客戶應先討論雙方同意的佣金額。
「佣金沒有固定，你能自由議價，澄清佣金是否包含消費稅。要確定經紀只代表你，在同個交易中，經紀不能同時代表買方和賣方，或同時代表要出租房子的屋主和租戶。」
發言人也提醒，不論是買賣或租賃交易，經紀都不能持有交易款項。
房地產代理公司和經紀必須持CEA的認證或執照才能從事代理工作。
CEA的最新數據顯示，截至本月1日，本地有3萬2414名註冊的房屋經紀，以及1102個房地產代理公司。
為了協助客戶在聘請房地產經紀時更好地做出知情選擇，CEA於去年9月就推出完整的房地產經紀交易記錄。
發言人促請客戶在聘請房地產經紀前，最好先上公共登記冊網站（CEA Public Register），查看經紀和所屬的房地產代理公司是否有註冊，以及該經紀過去兩年的交易記錄。
所謂的交易資料，就包括交易完成日期、房地產地點，以及經紀在交易中代表買方或賣方。
代理公司和經紀的執照或認證有效期，以及他們近兩年內所受到的紀律處分，也列在網站上。
如此一來，客戶將更了解經紀對哪些地點和房地產有近期的交易經驗，助客戶尋找最合適且可靠的代理人，不只可提升客戶信心，也能提高行業的專業素質。
CEA獲房地產代理法令（Estate Agents Act）授權，負起監管房地產代理公司和經紀的工作。
一旦發現違例事件，CEA可通過紀律調查委員會給予懲治，或把嚴重的個案提控上庭。
成立的11年多來，它也致力於提升房地產代理的專業水平，並通過公共教育計劃，保障客戶的利益。
CEA嚴正看待投訴事件
2016年至2020年，CEA紀律委員會處理90起個案，而法庭這四年審理的案件則有54起。
CEA說，它嚴厲看待投訴事件，也會就違反房地產代理法令和條例的個案採取制裁行動，以維護行業的專業性。
這些行動包括將違法的經紀控上法庭，也向被紀委會裁定違反專業條規的經紀，採取執法行動。
另外，CEA的數據顯示，服務相關的投訴（包括不準時、沒按預約日出現、溝通差和無禮），從2018年的390起，增至2020年的422起。
不過，交易時不遵從條例和程序（經紀未經註冊、沒慎重處理交易、持有交易金等），以及涉及廣告和傳單（廣告信息不準確，不當分派傳單等）的投訴，則有下跌趨勢。
不守條例和程序的從2018年的142起，跌至2020年的104起。涉及廣告和傳單的則從2018年的262起，跌至2020年的223起。
執法行動具挑戰
一些客戶投訴經紀，卻無法提供足夠證據，當局難單憑無法證實的口頭指責採取執法行動。
針對執法時碰到的挑戰，CEA發言人舉上述例子說，要CEA徹底調查投訴，例如經紀給予錯誤意見或錯誤陳述事實，客戶都必須提供足夠的證據。
「無論如何，一旦接到這類投訴，我們都會通知被投訴經紀任職的房地產代理公司，請它們處理好投訴。」
發言人說，跟上科技步伐是另一執法的挑戰。
「疫情改變了房地產業的運作，而科技在這行業的調整和適應轉變方面，扮演了重要角色。
「更多經紀使用新方法，比如虛擬看屋，安排webinar和虛擬房地產展等。
「房地產代理運作的轉變，執法工作因此也必須跟上步伐。」
四個典型違例個案
個案一：無照處理房地產交易
沙基爾汗（Shakir Khan）被控欺騙和偽造罪後，從2006年潛逃。2011年，他當起無照房地產經紀。
CEA與警方合力逮捕他。除了原有的刑事罪狀，他也被加控牴觸CEA條例。
沙基爾汗承認違反CEA條例，被判罰款2萬3000元，或以坐牢11周代替。
個案二：拒絕與聯合代理（co-broke）經紀 共享佣金
代表賣方的孔碧燕，在完成房地產交易後，拒絕與代表買家的經紀分享佣金。
CEA紀委會弔銷她的執照六個月，並罰款1萬2000元。
個案三：做出有違客戶利益的事
代表買方的吳平川，因為做出有損客戶利益的事，並且沒通知客戶另一出價，結果受到制裁。
吳平川背著客戶，私下向公寓賣家出價，也沒通知客戶賣家的另一出價。
他想跟賣家索取3%的佣金，結果遭賣家拒絕後，就叫他所代表的買家不要買該公寓單位。
CEA紀委會弔銷他的執照12個月，令他罰款3萬元。
個案四：持有交易款項
陳財勝在兩次組屋房間出租的交易中，同時代表屋主和租戶，結果牴觸兩項雙重代表的罪名。
他也在其中一個出租交易中，因為持有交易的金錢而被判罪成。他最終判罰款1萬2500元，或以坐牢10周代替。
