編者按：比起新加坡和中國許多城市，馬來西亞的普遍房價都較為便宜。於是在疫情前，組團到馬來西亞去買房似乎成為了一種熱潮。隨著疫情的逐漸降溫，馬來西亞也開始開放，這場曾經的買房熱潮還會回溫嗎？看《怡和世紀》的陳定遠教授怎麼說。
近年，關於中國在馬來西亞的投資被鬧得沸沸揚揚。前首相馬哈迪指責政府將土地賣給中國公民，讓他們通過「第二家園」計劃，在馬來西亞居留，然後進一步取得公民權，享有政治權利，可以在大選的時候投下神聖的一票。另外，馬哈迪也指責說，中國的投資也搶去了馬來西亞人的飯碗。
根據Real Capital Analytics的研究指出，過去三年來，中國企業投資在馬來西亞房地產超過21億美元，而新加坡過去三年在馬來西亞的相關投資僅為9.85億美元。中國在馬來西亞的投資地位越來越重要，單看幾個大項目，就已經非常可觀，例如關丹產業園的開拓，東海岸鐵路的建設，馬六甲皇京港的開發；還有馬新高鐵這個大項目，很可能也會落在中國人的手裡。
引起爭議的房產開發項目讓前首相馬哈迪不以為然的是中國集團在柔佛州大規模開發房產的投資計劃。共有三家中國房地產開發商前來柔佛新山投資，大規模開發主要是公寓樓的房產項目，它們是碧桂園、綠地集團和富力地產，新山人喜歡把他們稱為三隻大熊貓。
富力地產發展的是長堤兩邊新山段兩塊面積不大的黃金寶地，它占地700畝，建造商用和民用大樓，取名公主灣，其中豪華公寓達到3萬套之多，容積率（即密度）很高，達到9；綠地集團則在新山離蘇丹皇宮不遠的地方，開發豪華公寓樓，共有2205套，名為翡翠灣，容積率為4。
（富力公主灣）
碧桂園的項目最大，共分兩個，一個在新山，已經完成，名叫金海灣，計有豪華公寓1萬套，容積率為8；另一個便是極吸引人們眼球的，取名為森林城市的龐大計劃，地處柔佛州西南一角，毗鄰新加坡大士工業區和第二通道，不在新山城市範圍。森林城市占地3萬畝，分為四個填海而成的小島，預計要建的豪華公寓總共有30萬套之多，容積率為3.5。
森林城市是中國碧桂園集團的一項合資投資的標誌性住房計劃，它本身持股60%，占地近14平方公里，總耗資1700億令吉（折約380億美元），整個計劃的完成，估計要30年之久。銷售對象主要是中國人，其次為新加坡人，購買者大都是中國人。馬哈迪指出，因為賣地給中國人，森林城市可能成為「外國飛地」，意思是外國人在其國土境外控制的一塊土地。
馬來西亞政府則反駁說，說不上是將土地賣給中國人，他們購買的房產只有99年的使用權，不是永久地契，他們不會成為馬來西亞公民，更遑論享有投票權利。到底事實的真相是什麼？
就近審視爭議雙方的攻防
首先是這些公寓土地擁有權的問題，是政府所說的使用權99年，還是碧桂園所說的永久地契？碧桂園耗資巨款，天天在中國中央電視台打廣告，還有在柔佛州豎立的廣告版，強調的是新加坡旁和永久地契這兩點。在馬來西亞買賣的房地產，一般上都是永久地契，而森林城市的公寓也賣出了一些，如果中國人買了這些公寓，發現土地竟然不是永久擁有，碧桂園項目早就成為詐騙事件了。因此，雖然政府說那只是99年使用權，我們寧可相信那是永久地契。
碧桂園在中國中央電視台長期打促銷森林城市房子的廣告，廣告強調的也是永久地契。但是自從中國政府在去年一月抓緊防止資金外流的措施後，中國人再難取得外匯到外國購買房地產，碧桂園的廣告不再促銷森林城市的房子，而改成一般的買房廣告，強調的是：房子是用來住的（相對於「房子不是用來炒的」），好的房子一套就夠了。中國政府限制中國人在外國買房子的措施，對碧桂園不啻是一個沉重的打擊，現在森林城市的房子買賣，主要是用人民幣來交易，用馬幣或新幣的交易已減少很多。
不論是9 9年使用權，還是永久地契，令人困惑的是，這些房產買賣所用到的地，到底是不是「賣地」？因為這些「地」，原來都不是地，而是海，這些「地」是填海之後才變成地的。是地耶？還是海？按條例規定，國家是不能賣地給外國人的，除非獲得政府特批。現在政府似乎也承認賣的是填海而來的地，這「土地」交易是否處於法律的灰色地帶？我們不知道，要交給法庭才能裁定。
至於會有70萬中國人將成為馬來西亞公民，這顯然是不可能的。我們知道華裔人士要成為永久居民或公民，向來是難上加難。君不見，多少年來，華族人士的外籍配偶要申請為公民或永久居民，是件極不容易的事，有的人終其一生，也得不到他們所要的馬來西亞身份，更遑論這70萬中國人了。不過，由於馬來西亞的移民政策傾向穆斯林（回教徒），如果是穆斯林，這70萬人也許會成為馬來西亞人。 最近，馬來西亞旅遊部長透露，自2002年實施馬來西亞第二家園計劃以來，總共有近3.2萬外國人獲得居留權，其中中國人占了大約8千人，日本人約有4千人，中國人數僅占總人數的25%。無獨有偶，華人在馬來西亞總人口的占比也是25%左右，也許第二家園計劃吸收外國人，其外國人口分配，也是按照馬來西亞的人口構成來分配的。
概述房地產項目對國家人民的好處
一個房地產項目的開發，有三個方面對國家人民有好處。一是土地資源的利用，國家有售賣土地的收入和相關的稅收；二是樓盤的建立，製造不少就業機會和活躍當地建築材料市場；三是樓盤完成後，提高市場住房的供給，能夠協助解決住房短缺的問題。 關於第一點，我們不知道「土地」交易的情況，到底交易價格若干? 政府稅收又若干？關於第二點，中國開發商樓盤的建立，確實會創造就業機會，但是這些就業機會並不是馬來西亞人所要的就業機會，馬來西亞人早已經不願意充當建築工人，建築工人幾乎全部由外勞來承擔，尤其是來自中國的建築工人，不過，樓盤的開工確實活躍了當地的建材市場，讓很多人有生意做，這也許是我們能夠見到的些許好處。至於第三點，中方投資的樓盤屬於豪華公寓，銷售對象是中國人和新加坡人，公寓價格昂貴，是絕大部分馬來西亞人無力購買，只能望樓興嘆的。
綜合上述論點，中國三大熊貓在新山區開發的房地產項目，到外國蓋房子賣給自己的國人，不啻是一種新的營商模式。但是，對於馬來西亞人民的好處微乎其微，不過，他的確能夠提高馬來西亞的經濟增長率。引進此類投資來馬，只能對少數人有很多好處，而這些少數人究竟是誰，也許大家早已心知肚明，心裡有數。
本文刊載於《怡和世紀》2018年4月第35期。作者陳定遠為中國廈門大學嘉庚學院會計與金融系教授。
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