生前信託(living trust)印花稅不會對樓市產生顯著影響

2022年05月27日   •   2萬次閱讀

轉載自聯合早報評論:

針對住宅房地產轉人生前信託(livingtrust)須支付35%的額外買方印花稅(ABSD)新規定,分析師認為,這項措施主要是針對意圖避稅的高凈值人士和富裕家族。由於這類交易僅占整體私宅交易的極小部分,新措施不會對本地樓市產生顯著影響。

ERA產業研究諮詢部主管麥俊榮接受《聯合早報》訪問時表示,只有少數買家或投資者是通過設立生前信託方式購買私宅,其中包括家族理財辦公室(familyoffice)。這些買家大多會列明他們未滿21歲的子女為信託實益擁有者。

比如一些新加坡買家通過信託購買私宅,然後以他們未成年子女的名義持有。由於他們的孩子是新加坡公民,又不擁有其他房地產,因此無須支付ABSD。

麥俊榮說:「換句話說,這些買家是通過信託方式,提前幫孩子置業。因為在一般情況下,他們未成年孩子不能以個人名義直接購買房地產。」

他也指出,政府針對的並非列明信託實益擁有者的買家,而是那些未列明實益擁有者、意圖以複雜信託架構來避稅的買家。

他說:「有些高凈值人士或家辦將信託的實益擁有者設立為另一個信託,而第二個信託的擁有者又可能是第三個信託,如此層層疊疊。通過這種複雜和多層擁有權的信託結構,這些高凈值人士或家辦可能掩蓋了誰是這些房地產的真正擁有者,進而避開巨額ABSD。」

麥俊榮說,以信託購買私宅的交易預計不超過整體私宅交易量的10%,當中意圖避稅者又占少數。因此,新措施預料不會對本地私宅市場產生巨大影響。

財政部前天深夜宣布,政府定期檢討政策後,決定昨天起推行一致的35%生前信託ABSD,以填補之前的缺口。

此前,若信託沒有可確認的實益擁有者,無須支付ABSD。新措施生效後,所有住宅房地產轉入生前信託,一律須支付35%的ABSD,但符合條件的受託人可向國內稅務局申請退稅。

退稅額將是35%的ABSD與實益擁有者須支付的最高稅率之間的差額。例如,若信託擁有者是不擁有任何房地產的新加坡公民,退稅額將為35%(35%-0%);若他們是已擁有一套房地產的永久居民,退稅額是10%(35%-25%)。

從事家辦業務的奧立偉資本(Olive Vista Capital)管理合伙人梁嘉欣受訪時說,本地的確有一些信託「打擦邊球」「鑽漏洞」,企圖通過複雜的信託結構避開ABSD。

但她強調,這類信託只占一小部分。「大多數設立信託、為未成年子女買房的高凈值人士和富裕家庭,都是真正想要在新加坡置業,展開家族傳承計劃。他們一般會列明信託受益人,不少人的孩子也是新加坡公民,所以新措施對他們不會產生顯著影響。」

長遠來看,她認為新措施有助於整頓高凈值人士和富裕家庭意圖避稅的歪風,以推動本地家辦行業更穩健發展。

房地產公司Delasa總裁卡南吉星(Karamjit Singh)表示,一些家庭選擇通過信託形式購買私宅,主要是為了避免ABSD或合法地支付較低的ABSD稅率。

但他也指出,由於銀行不能貸款給未成年人,因此涉及父母為未成年孩子買房的交易,受託人動用的都是全額現金。

另外,一些信託結構要求受益人滿足某些條件,如在某個年齡前結婚或從大學畢業等。根據新措施,這些信託購房交易都不符合退稅條件。

卡南吉星認為,新措施只針對一小部分買家,普遍私宅買家不受影響。

政策修改後,即使住宅房地產在轉入生前信託時,信託並沒有可確認的實益擁有者,也須支付額外買方印花稅。

財政部文告指出,額外買方印花稅旨在維持平穩及可持續的住宅房地產市場,因此應當實施在所有轉入生前信託的住宅房地產交易,不論信託是否有實益受益人。

生前信託指的是委託人(settlor)在世時設立的信託。

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