上周六由《聯合早報》主辦的「2019年經濟展望暨投資講座」共吸引了400人參加。講座的贊助機構是輝立期貨（Phillip Futures），支持機構為FSMOne.com，場地贊助機構是新加坡首都（Capitol Singapore）。
萊坊國際產業顧問行高級董事兼主管李乃佳現場分析了本地房地產市場的現況和展望。
李乃佳指出，降溫措施的連鎖效應已經發揮影響（圖片源自聯合早報）
去年7月，政府推出新一輪的房地產降溫措施，調高額外買方印花稅（ABSD）、收緊貸款和估值比率。
政府於去年推出新一輪房地產降溫措施的連鎖效應已經浮現。市場人士認為，私宅市場走勢如何，接下來半年是關鍵，買家和賣家可能出現拉鋸戰。
對此李乃佳指出，降溫措施的連鎖效應已經發揮影響。
銷售量是最好的訊號，通常銷售量減少，房價的壓力會比較大。因此，已有不少人開始詢問，現在是不是最佳的進場時機。
李乃佳認為，當私宅市場放緩，轉售組屋市場出現上升或平穩的趨勢，就是最好的時候。
可是，他也發現，買家通常有預期心理。
當房價上漲，他們預期價格會持續往上，開始一窩蜂進入市場。當房價下跌，大家預期價格會繼續下滑，於是都卻步。
若觀察不同類型的單位，李乃佳說，價格介於120萬元至130萬元以及二房和三房式單位的需求仍在。「比較大的房子，需求減少很多。」
他估計，接下來買家會到處去看示範單位，賣家卻不願大幅調低價格，「所以拉鋸戰就開始了。」
如果到了今年12月，不願再等下去的買家開始進場，價格就會被推高，市場會逐漸回溫。
李乃佳說，另外一個情況是，有一兩家發展商決定調低價格，
這將形成另一個連鎖反應。所以未來六個月最關鍵，它會決定接下來市場的走勢。調高ABSD對外國投資者的影響很大，整體需求是下滑的，尤其是來自中國的買家。
租賃市場的展望則比較正面。
李乃佳說，
租賃市場好轉的情況估計可維持一兩年，
2022年至2023年值得留意，
屆時很多所謂的霸級發展項目竣工，
租賃市場可能會面對很大的下行壓力。
除了私宅市場，李乃佳也分析了辦公樓、零售空間和店屋的投資展望。
他認為，辦公樓是今年和明年最有看頭的市場。
李乃佳說，
私宅市場由需求所驅動，辦公樓市場則取決於供應。由於供應不多，尤其是市區，加上這一兩年共同工作空間發展迅速，這兩三年的租金有望維持上揚。
至於受到電子商務衝擊的零售空間租賃市場也逐漸回穩。
李乃佳指出，許多從事電子商務的業者，開始拓展實體店面或與零售商店合作。
不過，他提醒投資者不要因此貿然進場，特別是小單位不容易出租，空間用途也有限。
近年，店屋越來越受到投資者青睞，尤其是位於保留區內的。
李乃佳認為，由於供應有限，需求強勁，導致店屋的價格上漲了很多，銷售開始放緩，投資者宜謹慎。
