在新加坡,永久地契和99年地契該選哪個?

2018年05月11日   •   13萬次閱讀

公寓的地契分為永久地契和非永久地契兩種。一些長達999年和9999年的地契等同於永久地契。60年,99年和103年的地契屬於非永久地契。

新加坡政府從1968年建國之後,批准的所有土地的地契都不超過99年。政府在2007年開始,就不再推出永久地契土地供發展商招標。

如果您發現市場上有發展商推出新的永久地契項目,那都是從少數集體出售後重新發展的公寓。另外有些永久地契土地又被政府徵用,修建道路,地鐵等公共設施,因此永久地契土地的供應量一直在減少。

有些發展商收購了永久地契的土地,建成後出售的公寓卻是非永久地契,目的就是等99年或103年後,發展商重新收回該片土地。

加東購物中心對面的The Shore Residences公寓就是一個案例。

遠東機構在2006年收購了該地段的永久地契公寓玫瑰園,再以103年的地契出售在該地段興建的新公寓The Shore Residences,雖然售價比永久地契的低,但是發展商看重的是百年之後該地皮的再發展權。

您是不是有些佩服遠東機構的長遠策略呢?

103年地契的公寓The Shore Residences

2007年,市場上大約70%新推出的私宅是永久地契項目,99年地契的項目僅占30%。

從2008年開始逆轉, 99年地契的新項目反而占了70%。2011年以後,市場上99年地契的項目占了80%以上。到了2013年,99年地契私宅的銷售量占了90% 以上。

土地管理局頒發的永久地契的房契

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99年地契房產的優點

99

年地契的房產,價格一般比永久地契的低。租金回報率一般比較高,因為無論是永久地契或99年地契,只要條件相近,租戶不會因為房子屬於永久地契而多支付租金。

99年地契的租金回報率大約在 3% – 5%,永久地契大約在 2% – 4%。目前市場上絕大多數的公寓都是99年地契。所以99年地契的選擇範圍最大。地理位置好,交通便利,生活設施齊全的地段,都可以找到99年地契的房產。

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99年地契房產的缺點

99

年地契的房產,最大的缺點就是地契權限每天都在縮短,導致房地產價格持續下跌。

只有那些地點優越、臨近地鐵站,配套設施完善的房產,價格就可能不跌反升。

99年地契的房產被集體出售的機會相對較低。因為發展商必須支付可觀的地價給政府,以便將地段的地契更新到99年。

不管是組屋或私宅,99年地契的期限期滿之後,土地和房子就不屬於屋主。除非業主提出申請並獲得新加坡土地管理局的批准,才可以為到期的地契延長期限。因此購買99年地契的房產,只能算是長期租住,不完全屬於自己。

2017年6月20日,新加坡土地管理局宣布,位於芽籠3巷的191個私宅地契在2020年底到期後,所有住戶必須遷離並把房子歸還給政府發展公共住屋。

這是新加坡首次有私宅地段因60年地契期滿,業主沒有申請延長地契,在無償的情況下歸還給政府。

接下來地契期限來臨的是位於武吉知馬的芙蓉園(Fuyong Estate)。這個99年地契公寓是在2046到期。

自2008年,土管局批准七個住宅項目把地契重新延長至99年,包括麗敦豪邸(D』Leedon)、鑫水苑(Waterfront Gold)和翠城新景(The Interlace)等。

99年地契的房產使用了20年之後,其價值可能就會迅速下跌。因為房貸選擇的遞減,造成買房成本的遞增。房齡剩下只有30年的房產,其價值只是新的99年地契房產的20%左右。在地契剩餘時間少過60年的時候,會遇到銀行貸款和使用公積金的限制。

由於這些限制,買家可能避開房齡太舊的房產,所以房齡超過40年的公寓難脫售,除非該公寓有被集體出售的潛能。

購買剩餘地契少於30年的轉售房產,不允許使用公積金還貸。 剩餘地契在30年到60年之間的,如果貸款人的年紀加上剩餘地契的年限,總和至少80年,才有資格動用公積金還貸。購買剩餘地契少過30年的轉售房產,銀行通常不提供貸款。

土地管理局頒發的99年地契的房契

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永久地契房產的優點

永久地契房產,最大的優點是其土地價格不會因為時間的流逝而貶值。

雖然所有房地產的價格都會隨著市場的周期和經濟走勢而波動,但長期而言,因為供應量逐漸減少,永久地契地皮的價格,不但保值而且可能升值。

買家可以不受限制地動用公積金購買永久地契的房產。銀行也不會對永久地契房產施加貸款限制。永久地契房產也可以作為家族的產業,世世代代傳承。

發展商購買永久地契的土地興建公寓,不需要向政府支付地價來更新地契,發展商就可以用這筆錢來補償業主,因此擁有永久地契房產的業主能夠通過集體出售而獲得更加可觀的金錢回報。

以下表格是99年地契和永久地契房產的價值比較,欄目A是99年地契的剩餘地契年限,欄目B是相當於永久地契價值的百分比,例如99年地契的房產,剩下只有34年的地契時,其價值相當於永久地契的63.7%。

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永久地契房產的缺點

永久地契房產通常占地面積較小,公寓設施少而且小,很多樓盤只是五層樓高;

樓盤的總單位少,每戶分攤的物業費就高;價格相對比較貴;租金回報率低。

選擇範圍窄,由於歷史原因,永久地契房產通常不靠近地鐵站。

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永久地契和99年地契房產的分析對比

買賣

房產已經是現代人投資理財的一部分,傳給子孫的觀念已經淡化。所以永久地契不再是關鍵所在,買房的時候考慮更多的是租金回報率、距離地鐵站的遠近、公寓設計概念與設施的齊全等。

因為買家不介意購買非永久的房產,導致永久地契和99年地契房價的差距逐漸縮小。

永久地契相對集中在比較高檔的私宅區,如東海岸,烏節路,荷蘭村,武吉知馬等,另外芽籠,小印度,文慶,實龍崗,高文一帶也有比較多的永久地契房產。

在1998年底至2000年中的上漲期, 99年地契上漲了46.2%,永久地契則上漲了38.2%。在2000年中至2004年中的衰退期, 99年地契在4年之間下跌了26.1%,永久地契則下跌了17.6%。

在2004年中至2008年中的上漲期,永久地契公寓的價格暴漲了64.7%,而99年地契公寓價格只上升了50.6%。到了2008年中至2009年中的衰退期,永久地契公寓下跌了26.5%,但99年地契公寓價格只下跌了23.8%。

以上數據顯示:如果當時的市場是由大眾化私宅領域所帶動,那麼99年地契公寓的價格漲幅,就會超越永久地契公寓。如果當時的市場是由高檔私宅領域帶領,那麼永久地契公寓的價格漲幅,就會超越99年地契公寓。

1999年至2013年永久地契和非永久地契漲跌比較

新加坡全島範圍,99年地契與永久地契公寓之間的整體價格差距,在2012年跌破30%。在2014年回彈至47%。

但是各地區的價格差距大。核心中央區(CCR)去年的價格差距僅為14%,其他中央區(RCR)的則顯著上升至61%;中央區以外(OCR)的則顯著滑落至負5.7%,意味著當地的99年地契公寓反而比永久地契公寓更貴。

中央區以外、落成不超過十年的99年地契非有地私宅與永久地契非有地私宅的價格差距,過去六年沒有改變。主要是因為新推出的永久地契公寓減少, 99年地契新公寓成為常態。

買家現在更容易接受99年地契的公寓。

99年地契,999年地契和永久地契非有地住宅平均成交價比較圖

在有地住宅方面,永久地契排屋的價格在任何時候都高於99年地契排屋。

當然,在有地私宅的交易中,88%的買家是新加坡公民。6%是新加坡永久居民以及對新加坡有特殊貢獻的外國人。

非有地住宅方面,大約四分之一的買家是永久居民和外國人。

大家可以比較地契不同但性質類似的公寓的價格差距,以Southhaven I(99年地契)和Southhaven II(999年地契)作為比較對象。

這兩個項目都是由同一個發展商開發,公寓的地點、質量和設施都相似,都在1995年推出市場,只是竣工時間相差兩年。

這兩個項目的價格差距,從1995年推出時的8%擴大至2013年的18%。如果只是依據這兩個項目的價格走勢就無法下定論,因為其成交量少且不均勻,在2003年,Southhaven I僅成交五間,Southhaven II僅成交一間,而且同年成交的單位的樓層或方向都不同。

Southhaven 和Southhaven II的最新成交價

Southhaven 和Southhaven II的每平方英尺價格比較圖

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總結

如果有足夠的預算,房子的條件和99年地契的差別少,那就選擇永久地契。

如果考慮短期的租金回報率,不久的將來可能脫售,交通生活方便等,就考慮99年地契。

如果是有地私宅,就直接選擇永久地契。新加坡土地的價值遠高於建築。

究竟是購買永久地契還是99年地契的房子,要根據個人的預算,喜好和投資方向做決定。每個人的情況都不同,很難一概而論,歡迎朋友們加我的微信,我再根據每位朋友不同的情況一起探討,儘可能給自己一個最理想的定位。

目前正在售賣,擁有381個單位的永久地契公寓Leedon Residences

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