今天上半年，集體出售市場共有10個住宅和商住項目，以及一個商業項目成交，總額約22億元，已與去年全年總額不相上下。
其中，七個成功找到買家的住宅項目，總成交額達到5億2946萬餘元。
價格最高的是第二次推出集售的裕廊區項目湖畔公寓(Lakeside Apartments)，以2億7390萬元成功出售，比保留價高14%。
至於集體出售成功的商住綜合項目則有三個，包括備受矚目的東陵購物中心(TanglinShopping Centre)和有「小泰國」之稱的黃金坊(Golden Mile Complex，分別以8億6800萬元和7億元完成交易。
成交項目當中有七個屬於永久地契，一個是999年地契，兩個是99年地契。
博納產業(Propnex)總裁依斯邁(Ismail Gafoor接受(聯合早報》訪問時說，由於政府認為房價上漲過快，去年12月出台降溫措施給旺盛的市場降溫，但樓市依然顯現韌力。
「儘管採取降溫措施，我們觀察到組屋提升者的需求仍然很抗跌，這從最近幾個月一些新登場項目的亮眼表現，以及組屋轉售市場的良好情況，可見一斑。"
他指出，儘管市場存在一些不明朗因素，但發展商並未知難而退，而是繼續在集體出售市場尋找機會。
截至今年第一季末，發展商未售出的新推出單位的庫存徘徊在1萬4000個單位左右，這是自2017年第二季以來的最低水平，當時未售出的單位是1萬5058個單位。
依斯邁說:「許多發展商目前正在尋求填補土地庫，並積極在售體出售市場尋找好的機會。"
高緯環球(Cushman& Wakefield)研究部高級經理黃顯洋受訪時說，集體出售市場在上半年的表現，反映發展商對我國私宅市場的前景仍有信心。
儘管如此，目前集售市場的交易量，仍然遠不如2018年集售市場巔峰時的超過100億元交易額。
市場缺乏合理定價地段
仲量聯行(JLL)資本市場執行董事陳鴻文受訪時指出，雖然新一輪降溫措施使得發展商保持謹慎態度，但影響集體出售市場的因素，更多是因為市場缺乏合理定價的地段。上半年，有幾個集售項目無人問津，或只收到低於保留價的競標。
據他觀察，上半年發展商進入住宅集體出售市場的意願，並沒有被降溫措施削弱，理由是定價合理的住宅土地供應仍嚴重短缺。隨著問題繼續存在，發展商將繼續尋覓住宅用地。
第一太平戴維斯(Savills]投資銷售和資本市場副執行董事陳威礽受訪時則指出，發展商普遍求地若渴，但自新一輪降溫措施推出以來，發展商已變得非常謹慎和精挑細選。
他發現，發展商主要對擁有介於50個至200個單位的中小型項目感興趣。這是因為發展商若無法在五年期限內實完所有單位，將得承擔大筆額外買方印花稅(ABSD)，導致他們對較大型的集售項目大多反應冷淡。
「白降溫措旅宣布以來，發展商一直在等候市場「塵埃落定』，並觀察新登場項目的需求和購買率。"
陳威初去求，從發投標政後地段的情況來看，發展商都在迫切填補土地庫，儘管它們對土地價格有各自的看法。
分析巧指出，當前的集體出信市場，情況與上一輪集體出售熱潮迥然不同。
依斯邁說，雖然過去一年政府信地計劃下的地段競標活動活躍，對私宅的需求也強勁，但這兩年來的集體出售市場，與2017年的集售市場相比無疑更具挑戰性。
除了因為發展費和建築成本不斷上漲，集售項目達成交易的成功率低，當中的一個關鍵是發展商與集售項目的屋主和業主，對價格的預期出現落差。
他表示，一般情況下，屋主和業主會從近期的政府售地招標中尋找線索，但開出的價格往往高於大多數發展商所願意支付的價格。
一此無法成功售出的集售項目。大多是保留價高昂的大型項目，有些保留價超過了10億元。由於這些項目的發展規模和成本龐大，這對發展商來說都是風險很高的投資。
展望集售今年下半年和明年的表現，分析師都認為發展商出手將更為謹慎。
依斯邁說，考慮到建築成本高漲。利率上揚，以及近期政府售地和集售情況促成基準地價上升，集售項目要成交會面對越來越具有挑戰性的環境。
傳春景花園已成交
一周前，市場也傳出集售項目春景花園(Chuan Park)以私下協議的方式成交。
儘管項目實家不未正式公布，但有消息指這座99年地契公寓是由鑫二地產(Kingsford Development)和中冶置地(MCCLand)聯手買下，春景花園售價8億9000萬元，使它成為今年最高價的住宅集售項目，甚至超越東陵購物中心和黃金坊這兩個商住項目。
剛進入下半年，集售項目的售價就打破了上半年的售價紀錄，無疑給市場打了一劑強心針。
有特質集售項目仍會受到發展商青睞
新一輪降溫措施繼續發揮效用，加上通脹加劇、全球經濟可能陷入衰退等因素，預料會使發展商保持謹慎，但具備一些特質的集售項目仍會受到發展商青睞。
房地產分析師王伽勝受訪時表示看好牛車水珍珠大廈(People's Park Centre)的集體出售計劃，會成功找到買家。
珍珠大廈把保留價上調至18億元，比上一輪集售計劃高出38.5%。成功爭取到業主和犀主支持集售。招標活動將在8月18日下午3時截止。
他表示，發展商對綜合項目有濃厚興趣，所以即使新一輪降溫措施去年底推出後，東陵購物中心和黃金坊的集售計劃仍然取得成功。
值得注意的是，黃金坊屬於保留建築，發展商重新發展這類建築的成本更高，也面對更多限制。
「珍珠大廈不是保留建築，發展商將有更大的自由根據它們想要的設計去重新發展。如果連黃金坊也能售出，珍珠大廈又怎麼會賣不出去呢?"
高緯環球研究部高級經理黃顯洋認為，位於良好地點、叫價也較能讓人接受的小型地段，會得到發展商的青睞。
陳威初指出，政府售地多在市郊，因此發展商對黃金地段的永久地契集售項目會更有興趣。
本月有多個住宅集售項目的招標活動結束，包括明天(25日)招標截止的烏節路豪華公寓伊莉莎白大廈(ElzabethTowers)和實龍崗路的華洋樓(Euro-Asia Apartments)，分別叫價6億3000萬元和2億1800萬元。
保留價6億4000萬元的湖景園(Lakepoint Condominium)，繼6月份集售招標未能找到買家而展開的松下協商談判於星期五(22日)截止，但未有新消息公布。該項目去年第四季也先後進行集售招標和私下協商，但都沒有談成任何交易。
湖景園集售委員會近期接獲市區重建局的通知，當局允許項目地段的未來重新發展項目建造更高樓層。
