新加坡地契詳解

2019年10月05日   •   3萬次閱讀

在回答你的疑問之前,小編先幫你總結最集中的幾個問題,看看有沒有你最關心的?

Q1

首先什麼是地契?什麼是產權?

A:地契是買賣土地的雙方所立的契約,是轉讓土地所有權的證明文件。房屋產權由房屋所有權(永久性)和土地使用權(有限期)共同構成。指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利,也就是房屋各項權益的總和,即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利,到期後政府可以無償收回。

辦理房地產權證是最關鍵的環節。房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權,並對房屋行使占有、使用、收益和處分權力的唯一合法憑證。自房屋所有權證簽發之日起,買方始取得房屋所有權。在新加坡,產權證書是由新加坡土地管理局(SLA)頒發的,擁有產業者都有產權證書,如果房產為銀行貸款,則正本由銀行保管。

Q2

永久地契和租賃產權區別是什麼?

A:世界各國的土地、房屋產權制度各有特色,但其實都是在綜合考慮政府財政收入、經濟穩定、居民財富之間尋找一個平衡點。目前而言,絕大多是已開發國家採取永久產權+房地產稅的制度,成為地方財政收入主要來源和抑制房價的主要手段。

主流的英美法系中將土地產權分兩類,一類是Freehold(永久產權),另一類是Leasehold(租賃產權)。 而具有永久產權的業主而言,其對土地上的一切不動產,包括土地、房屋建築、樹木及地下資源擁有永久性所有權,並能時代傳承。 對於租賃產權而言,房屋占用範圍內的土地所有權均為他人或政府所有,此類地產的繼承,必須繳納遺產稅。 新加坡的土地管理制度基本類似大英國協國家的批租制度,除少數歷史遺留的私人永久產權以外,城市土地的開發利用基本上是由政府控制。

Q3

新加坡的地契有哪些?特點是什麼?

A:新加坡私宅產權的年限分為99年,103年,999年和永久地契等等。在規定年期內,土地可以轉讓、買賣、使用期滿、土地使用權連同地上物無償歸政府所有,也可以到期續用,向政府申請按地價估值付費。新加坡政府已經停止推出新的永久地契土地。現在新推出的所有地皮都是99年地契。現在如果看到發展商推出新的永久項目,都是從已有的永久地契土地上重新發展而來的。

99年、103年的使用權一般用於興建中檔的住宅,大都採用單元式布局,基礎配套設施完善,功能更加合理。新加坡政府新推出的私宅用地一律都是99年的。

999年的地契或者永久地契,則一般用來興建豪宅,如排屋(聯排式別墅)或獨立洋房和半獨立洋房。

之前流通的房屋當時的地契是999年還有永久的,這些年限繼續有效。

有些999年的地契甚至是從1854年開始的。從目前的價值來看999年和永久地契幾乎是等價的。

Q4

永久&非永久地契公寓區別有哪些?

A(1):住宅地點 新加坡政府現在已經完全停止推出新的永久地契,意味著市場上的永久地契房屋均是之前歷史的產物,通常都不靠近地鐵站附近。 而99年地契的房屋通常在建設時會更注意周邊社群的質量,交通便利程度及基礎配套設施。

A(2):出租回報率 如上住宅地點分析,99年地契項目通常由於地點優越,靠近地鐵和各種設施,具有較高的出租回報率。 原因很簡單,無論是永久地契或是99年地契,只要項目條件相近,租金都相差不多,租戶絕對不會只因為房子屬於永久地契而多付租金。

A(3):選擇面上的差異 2006和2007年的那一波房產熱潮中,市場上大部分新推出的房產項目還是永久地契項目,但是自2008年以來,這個趨勢有了明顯的變化,房地產市場上推出的項目越來越多是非永久地契,這和新加坡政府近幾年重啟政府售地計劃,推出大量99年土地供發展商競標的政策是緊密相連的。 尤其在2011年後,非永久地契幾乎占據了房地產市場90%的項目份額,自然對於購房者而言,在房型、位置、地點的選擇上會寬很多。

A(4):房屋估價的變化趨勢 - 增值/貶值 自1998年至2009年,新加坡房地產市場經歷了兩個周期。 第一個周期從1998年至2004年,其中1998年至2000年屬於漲幅期,2000年至2004年屬於下跌期。在漲幅期內,99年地契房地產價格漲幅較快,上漲46.2%,而永久地契項目漲幅在38.2%。 在下跌期內,99年房產也是領跌,永久地契較為抗跌。不過在第二個房地產周期內,2004年中至2009年中,99年地契房地產的價格上升和下跌速度,卻都落後於永久地契房地產。 在2004年中至2008年中的漲潮期,永久地契共管公寓價格暴漲了64.7%,而99年地契公寓價格只上升了50.6%。到了2008年中至2009年中的退潮期,永久共管公寓下跌了26.5%,但99年地契共管公寓價格只下跌了23.8%。 在排除短期的房產周期而言,在大周期上,永久項目的貶值趨勢不明顯,因為屬於土地的那部分永不貶值,擁有一間永久地契房地產,最大的好處當然是其土地價格不會隨著時間的流逝而貶值。 另一方面也是因為有限的永久地契土地供應。而99年地契的房子,最明顯的缺點就是地契權限會一天天縮短,導致房地產價格下跌。 然而,一些外在因素卻可以減緩房價下跌的速度,如果非永久地契項目有完善的周邊設施,比如說交通便利,附近有商場,或者名校林立,項目深受買家和租客歡迎,價格就會持守的比較好。簡單而言,非永久地契的項目建成時間越久,貶值趨勢越明顯。

A(5):整體出售(EN-BLOC) 一般來說,99年地契房地產被集體出售的機會也較小,而絕大多數成功出售的項目,絕大多數是永久地契項目。其中一個原因是許多99年地契房地產的屋齡都較小,也維修得較好,所以業主並不急著想將房子以集體的方式出售。 另外一個更重要的原因是,99年地契的房子如果要集體出售,拆除重建公寓,發展商就必須支付一筆錢給政府,以便將地段的地契更新至完整的99年,花費不菲,大量吞噬利潤,而永久地契就沒有這個問題。

A(6):貸款和CPF使用限制 非永久地契的項目,剩餘地契少過30年的轉售房產不允許使用CPF還貸,剩餘地契在30年到60年之間的,需要貸款人的年紀+剩餘地契的年限至少過80年,才可以使用CPF還貸。 所以對於30年房齡以上的老公寓而言,購買時請三思,住幾年以後如果再意圖轉售,新的買家就有可能遇到貸款和CPF限制,導致房子難以出手。

小編

總結

對新公寓來說,99年地契和永久地契的價格相差大概15%左右;隨著公寓的年齡增長,這個差距就會越來越大。

總的來說,99年地契的適合中短線投資者,拿到鑰匙幾年內就賣掉,收取利潤;999年和永久地契的適合長期持有者,越久越能顯現價值。

這個特點落實到具體區域具體項目又有非常大的區別,總體而言沒有任何數據可以完全證明永久地契比99年地契更具投資潛力,這真是一個先有雞還是先有蛋的問題,選擇正確的投資地點,正確的價格,相對正確的時間入場始終是任何一項成功房產投資的不二法則。

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