郊區的私人住宅，也稱為中部以外地區 (OCR)，往往是許多新加坡家庭購買私人住宅的切入點，因為它們的價格通常低於城市邊緣和市中心的私人住宅。
OCR的私人公寓也稱為大眾市場住宅，通常會吸引更多的買家，包括那些從該地區的組屋公寓進行交易的買家。
在評估了面積800至1,000平方英尺之間的交易單位，這通常是從組屋升級的家庭所青睞的公寓類型（一般是三居室戶型），因為這個大小的戶型能夠提供面積適當且舒適的生活空間，比較適合多人家庭。
組屋轉售與私人轉售保持同步
交易數據表明，轉售組屋單位價格與大眾市場公寓價格一起上漲，私人轉售公寓市場仍然是許多組屋升級者的可行選擇。
隨著房地產市場的上漲，四房和更大的組屋轉售單位的中位數尺價（psf）上漲至今年每平方英尺490新元左右，比2017年每平方英尺389新元的中位價格上漲了26%。與此同時，組屋升級購買面積為800至1,000平方英尺轉售OCR公寓，尺價從2017年至今增長了23%至$1,196。
不得不說，私人公寓和執行共管公寓（EC）對於組屋升級者來說變得更加昂貴，因為土地價格和成本上升對售價施加了上行壓力。
與五年前相比，今年購買新OCR私人公寓或新EC的組屋升級者支付的費用更高。今年OCR 新公寓（800-1,000平方英尺）的交易價格中位數為每平方英尺1,808 新元，比2017年上漲 43%。對於新的EC，HDB升級者為800平方英尺的單位支付的中位數價格為每平方英尺1,241 新元，較2017年每平方英尺804新元增長54%。
OCR新盤價格的上升趨勢
未售出的新OCR公寓的供應緊張，加之缺乏新項目推出，以及高昂的土地成本，在推動今年新大眾市場房價上漲方面發揮了一定作用。
從新私人OCR公寓銷售來看，組屋升級者的定價最佳點一直在125萬新元至150萬新元之間浮動——但最近隨著價格更高的項目推出，發生了變化。
交易價格為125萬新元至150萬新元的單位所占比例已從2020年的52.8%下降到2021年的 45.7%。與此同時，以150萬新元至175萬新元的價格出售給組屋升級者的OCR新房（800-1,000 平方英尺）的比例在2022年穩步上升，今年達到近52%。
大眾市場公寓的負擔能力
如果將160萬新元至175萬新元的價格點，作為許多升級者的一般負擔能力最佳點，那麼一套 800平方英尺公寓的單價約為每平方英尺2,000新元至2,180新元，1,000平方英尺的單位每平方英尺1,600新元至1,750新元。這些可能是針對HDB升級者的OCR新公寓的標準定價水平。開發商可能會相應地降低土地出價——在保持組屋升級者負擔得起的價格，和管理不斷增加的成本之間取得微妙的平衡。
按每平方英尺計算，組屋升級者購買的面積為800-1,000平方英尺的OCR新房的中位價格在已超過每平方英尺2,000新元大關，上漲12.5%。從每平方英尺1,801新元的中位數價格，上漲到每平方英尺2,026新元。HDB升級者購買的新OCR 公寓的中位數價格為每平方英尺 2,026 新元，比 OCR 轉售公寓（每平方英尺 1,223 新元）高出約 66%。
宏茂橋新推出的 AMO Residence 在 2022 年 7 月推出期間銷售強勁，在一定程度上導致了較高的中位價。AMO Residence 以每平方英尺近 2,110 新元的中位價售出了 372 套單位中的 98%；大約 91% 的單位賣給了新加坡買家。
