小學時經常遇到這類應用題：
「說小明家距離學校90千米，小明以15千米/小時速度騎自行車，問小明幾小時可以騎到學校？」 按照我們兒童時代的線性思維方式，答案是6小時。
然而隨著我們知識儲備的增加，我們會思考一系列問題：
小明騎車時的風速怎麼算？
小明路上有幾個紅綠燈？
遇到紅綠燈停不停？
小明遇到車禍怎麼辦？
小明所經過路線車禍的機率是多少？
甚至進一步升級到---如果8點上課，小明騎車6小時需要凌晨2點出門，小明不坐bus,是不是個傻子？
一系列思考下來，小明不可能6個小時就到學校。
事實上，上述思考正是由於我們思維維度隨著年齡的增長與持續學習而提高所產生的。所謂的「車禍」考慮，其實正是我吳洲在此要為您講述的經濟學「黑天鵝」事件，並通過對「黑天鵝」與「反脆弱」的解析與引申，來多元化、多維度分析2018年的新加坡樓市，並對2019年的樓市進行展望。
什麼是黑天鵝事件
在發現澳大利亞的黑天鵝之前，17世紀之前的歐洲人認為天鵝都是白色的。但隨著第一隻黑天鵝的出現，這個不可動搖的信念崩潰了。
黑天鵝的存在寓意著不可預測的重大稀有事件，它在意料之外，卻又改變著一切。人類總是過度相信經驗，而不知道一隻黑天鵝的出現就足以顛覆一切。
然而，無論是在對股市的預期，還是政府的決策，或是普通人日常簡單的抉擇中，黑天鵝都是無法預測的。1998年金融風暴、美國的次貸危機、2009年歐債危機、英國脫歐導致英鎊一天暴跌10%，都證實了這一點。
黑天鵝事件的特點為：稀有性、衝擊性和事後(而不是事前)預測性。
政府為什麼出台降溫措施
金融危機這隻「黑天鵝」到底有沒有周期？
這是著名的金融界哥赫巴德猜想，也是金融研究中王冠上的明珠。每個經濟學家無不痴迷於此，畢生都在追逐金融危機背後的原理和預測未來金融危機的臨界爆發點。其實從今年1月份起，無論新加坡報紙還是網絡，都說88年，98年，08年都發生了世界性的金融危機云云，又說如果按照10年一輪的周期，2018年世界金融危機應該爆發了……
政府7月5日宣布的第九輪房地產降溫措施。
正是基於這種考量。按照政府的解釋，此次降溫措施是要確保住房供需的平衡，避免泡沫化的危機產生。
新加坡與其他國家不同，由於公共住房政策的成功推行，政府堪稱新加坡最大的房地產發展商，造就了大部分人民「居者有其屋」的民生需求。在公共住房供應和市場價格波動的調控和房屋價格穩定方面，政府有絕對的話語權。
反之，私人住房是個人在事業和投資上提升的動力和夢想，基本與個人在其他投資平台如買賣股票、創業一樣。由於國際趨勢的不穩定性（中美貿易戰、利率上升等），為了避免個人買家的過度投資或過度負債而被迫出售產業，吳洲可以理解收緊買家貸款與估值比率頂限的必要性。
不過政府為了防止「金融危機-黑天鵝」卻又無形中放出了「降溫措施-黑天鵝」，這裡就是「黑天鵝」的相對性，即對政府而言，金融風暴是黑天鵝，對正在尋求集體出售的屋主而言，政府降溫措施就是黑天鵝。但無論政府所擔心的「金融風暴黑天鵝」事件是否會發生，或是已經發生了的「降溫措施黑天鵝」，吳洲我更願意通過畢生見解儘量詳析它，把它還原到大家眼前，並尋找避開的機會，從而讓您在投資上實現夢想。
反脆弱：從不確定性中獲益
《反脆弱：從不確定性中獲益》
是全球暢銷的經濟學讀本，它的作者是納西姆·尼古拉斯·塔勒布（Nassim Nicholas Taleb），我們這個時代偉大的思想者之一。是當今世界令人生畏的風險管理論學者，沃頓商學院企業管理碩士，巴黎大學博士。
塔勒布在《反脆弱》一書中所定義的「反脆弱性」，是那些不僅能從混亂和波動中受益，而且需要這種混亂和波動才能維持生存和實現繁榮的事物的特性。作為塔勒布的粉絲之一，吳洲將他的「反脆弱性」理論，充分運用在新加坡房地產市場中進行研究：
1）集體出售市場
集體出售市場顯然受到7月宣布的最新一輪房地產措施的持續影響。塔勒布在談到反脆弱時指出減少不利因素有利於降低脆弱性。所謂降低脆弱性，是指減少自己暴露在致命風險中的機率。為了避免在降溫措施中受損，買家和賣家會對影響進行評估，並重新調整他們的資金以評估當前氣候下的風險。
隨著風險的增加，一些開發商甚至退出了集體銷售交易。
例如：新加坡房地產發展商騰地私人有限公司（Tee Land Private Limited）7月25日宣布退出東海岸上段以6000萬元收購Teck Guan Ville。在此過程中，騰地公司被沒收1％或60萬元的交易費用；
新加坡上市的房地產開發和投資控股公司隆輝集團（Lafe Corp）於10月9日宣布，其全資子公司Gioia Fund Pte Ltd「放棄」對索菲亞路上菲海文樓公寓（Fairhaven）的收購計劃。
顯然騰地公司和隆輝集團及時止損，「反脆弱」成功，維持了生存。
不過儘管如此，展望2019，鑒於諸多賣家也在調整要價，有的甚至降至保本價位，相信開發商們仍然有動力去尋找物有所值的土地來支撐他們的土地儲備，同時到考慮到前段時間政府新的土地銷售（GLS）計劃，2019年集體出售市場總額預計恢復到與2013年相似的5億新元左右。
2）寫字樓市場
自2016年起，外國機構投資者開始對新加坡高檔寫字樓市場產生興趣。卡達投資局在2016年以34億新元買下位於濱海灣金融區的亞洲廣場第一大廈。2017年，宏利保險以7億3694萬元買下中央商業區的資誠大廈， 2018年外國機構投資的勢頭持續上升，凱德商務產業信託以5億1600萬新元的價格把位於丹戎巴葛一帶的商業大廈Twenty Anson脫售給總部設在倫敦的AEW集團。同年AEW集團又以2.168億新元收購了55 Market Street大廈。
租金方面，繼2018年第二季度環比增長2.6％後，高級寫字樓租金平均每月上漲4.3％，今年前10個月高檔寫字樓租金攀升13％。
2019年至2021年高級寫字樓供應渠道將逐漸減少，新供應量平均為570000平方英尺，即每年2％的庫存，預計未來兩年租金持續上升趨勢，我預測2019年平均租金將同比上漲7%至9％，2020年同比增長5%至6％。
很明顯，即便在全球貿易緊張局勢升級和新興市場疲軟的情況下，外國機構基金的投資者仍然對新加坡寫字樓的需求依然強勁。中國方面，隨著人民幣貶值，2019年可能會造成資本恐慌性外逃，例如王健林當初在海外瘋狂投資，而後被強制追回資本，被迫賣掉資產去槓桿，折了雙翼。而李嘉誠卻在鎖死外匯之前，瘋狂投資國外，資金成功外逃，成功「反脆弱」而獲利，鑒於2017年李嘉誠次子李澤楷旗下的盈科拓展曾以5.91億新元收購了喬治街一號大樓50％的股份，2019年相信中國資本極有可能投入新加坡寫字樓市場。
3）私宅市場
在一個買方市場已經出現的經濟中，高速增長基本成為必然。雖然最新一輪的降溫措施對住宅集體銷售產生了一定的影響，但新加坡對私宅市場的強烈需求將繼續由組屋升級人群和整體出售房屋的人群來支撐，這6690個屋主持有的193億新元巨額資金必然會回流到私宅市場，這種剛性需求也必然會引起房價上漲。11月初開始銷售的東景苑（Parc Esta）首日便賣出超過320個單位。其中以一個臥房和兩個臥房單位最受歡迎。位於友諾士地鐵站附近的東景苑開盤便吸引大批買家前去，首階段共推出450個單位，第一天就售出73%個單位，平均尺價約1680元，發展商對這次的銷售業績深感欣慰。
雖然有降溫措施出台，但2018年總體私宅平均房價上揚仍超過10%，尺價由2018年1月的1333新元攀升到11月的1508新元，約上漲13%。根據全球宏觀經濟模型分析，我認為新加坡房屋指數預計將在年底達到154點。根據計量經濟模型長期分析（暫不考慮黑天鵝出現），新加坡私宅價格指數預計將在2019年達到155點，2020年左右達到156.00點。摩根史坦利（Morgan Stanley）報告估計新加坡經濟今年將增長3.6％，明年增長3.3％。明年私宅價格將會持續上揚，2030年的房價將是目前的三倍。
箭在弦上的2019，
金融風暴「黑天鵝」會不會出現？
2018年集體出售、寫字樓、私宅市場經濟模型優良，雖漲勢平緩，但呈現穩中上升態勢，2019年的房價已經箭在弦上，隨時待發，並將持續上升勢頭。然而新加坡金融管理局11月23日發布年度《金融穩定評估》報告指出，金融環境趨緊和全球貿易緊張局勢加劇，導致全球金融穩定的風險有所上升。2019，金融風暴「黑天鵝」究竟會不會出現？在研究了1929年和2008年美國的經濟大危機後，我得出以下結論：
這4條結論同樣適用於1988、1998、2008年的世界危機中。其中貧富差距是很嚴重的社會問題，就像93年的日本，經濟超級繁榮，房價泡沫經濟泡沫空前巨大，富人炒房，窮人迫不得已，吐血上車接盤。泡沫刺破，直接引發窮人斷供斷貸，金融債務鏈崩潰，貨幣一夜之間蒸發。不過目前為止，鑒於各國的嚴密管控，上述4種情形還沒有發現苗頭。
就世界而言，雖然中美貿易緊張局勢仍在持續，世界各國之間仍存在一些貿易壁壘，但在2016年中期以來，世界經濟仍在繼續穩步擴張，預計2018-2019年的全球增長率仍將保持在3.7%水平。就新加坡而言，似乎整個經濟頂層的設計都是在控制、壓縮和防範「黑天鵝」的出現。2019，如果「黑天鵝」來了，我相信新加坡可以依靠每年上升的經濟總量、逐年增加的人口（勞動力）、獨特的國情和精細的頂層經濟設計把損傷降到最小。如果不來，皆大歡喜，房價必然上漲。箭在弦上的2019年，買房仍是投資、理財的第一選擇！
