十年前外國買家占店屋交易的半壁江山，如今局面徹底翻轉。據房地產公司 PropNex 估算，新加坡公民目前在商業店屋交易中的占比已達六到七成。
但外國買家並未完全離場。過去兩三個月海外問詢量明顯增加，只是多數尚未落地成交。富裕家族和家族辦公室依然鎖定客納街、安祥路、直落亞逸等傳統熱門地段，只是決策周期拉長了。
店屋。圖源：Edgeprop
二季度翻倍 但熱度不及往年峰值
今年第二季度市場明顯升溫。根據合登集團（Huttons Asia）的統計，全島共完成 16 宗店屋交易，總金額達 1.937 億新元，較第一季度的 9000 萬新元翻了一倍有餘。平均每套成交價從第一季度的 640 萬新元躍升至 1210 萬新元，超過六成的交易價格在 500 萬新元以上。
不過若拉長到上半年來看，整體交易量同比仍下滑 25%，交易額下降 19.4%。雖然二季度出現逢低買入的跡象，但與 2023 年上半年 7.289 億新元的熱度相比仍有差距。全年來看，2025 年店屋交易從 87 宗微增至 89 宗（SRI 數據），呈小幅回暖態勢。
荷蘭村 7000 萬易主 牛車水項目降價求售
荷蘭村三棟永久地契轉角店屋以 7000 萬新元成交，成為近期焦點。這三間兩層店屋位於羅弄力步，占地 7543 平方英尺，買家是本地上市公司 TL Developments，背後關聯達利銀行吳氏家族。物業已全部出租，租戶包括泰昌餅家、怡昌園粉面家等，成交價甚至高於最初 6000 萬新元的指導價。世邦魏理仕透露，競標者主要是家族辦公室和超高凈值人士。
另一個自牛車水，克羅士街上段三棟相連保留店屋「The Platinum」重新推出市場，指導價從一年前的 5500 萬新元下調至4500 萬新元，調低約 18%。該項目為 99 年地契（剩餘 75 年），底層出租給北京同仁堂等三家零售租戶，樓上設有 17 間服務式公寓。降價後市場關注度顯著提升。
租賃市場分化 租金漲了，合同少了
店屋租賃並非全面向好。合登集團數據顯示，第二季度租賃合同環比減少 10.1% 至 720 份，但中位租金反而上漲 1.1% 至每平方英尺每月 6.50 新元。不同區域差異明顯——第 2 區（牛車水、丹戎巴葛）租金漲幅高達 11.3%，而其他區域相對平淡。
萊坊去年下半年的報告指出，餐飲類租戶表現參差不齊，部分業主維持租金面臨壓力。但長期持有的回報依然可觀——下半年有 15 間店屋實現正回報，其中 4 宗回報率超過 100%，持有期平均近 18 年。寶塔街 60 號店屋持有不足 22 年，回報率高達約 425%，是典型案例。
全島僅3000 間 且無需 ABSD
供應的稀缺性是價格最硬的支撐。據 PropNex，全島全商業店屋僅約 3000 間，且大量業主世代持有，鮮少放售。合登集團數據也印證了這一點——第二季度交易的店屋中，87.5% 為 999 年或永久地契，買家對稀缺資產的追逐可見一斑。
更重要的是，商業店屋無需繳納額外買方印花稅（ABSD），本地和海外投資者均可自由購置。這一政策優勢疊加低利率環境，使得店屋成為家族辦公室、私人財富管理機構眼中的「硬通貨」——兼具資本保值、穩定租金和稀缺性三重價值。萊坊預計，2026 年全年店屋交易總額將略低於 10 億新元，價格仍將保持穩健。
