前天午夜新加坡政府出台了全面的房產調控措施，從需求和供應兩端入手。這次也不像前7次政府在下午6點左右出台新政引發發展商漏夜售賣，讓消費者和賣家措手不及。這次一點空子都沒給！
雖然這次新政策出台有些突然而且力度很大，但業內人士和市場中的買家多少都有些擔心房價一直在漲，政府遲早會採取措施。昨天我在朋友圈發市場信息時也提到這個擔憂，但沒想到當天午夜就出台新政策了。
房產新政策細則
簡而言之，政府重點要大量提高買房印花稅，特別是本地居民第二套房以及外國人和公司買家的印花稅；同時降低貸款比率以此降低買房投資意願和能力。新加坡居民第一套房不受影響，這也是市場唯一的利好人群，應該把握好短期利好窗口，這個會在後面談投資策略時詳細介紹。
與此同時，政府也同時宣布了明年上半年的政府售地計劃，將比今年同期增加40%的供應量。
國家發展部長李智陞表示，除了增加私宅供應和出台新一輪降溫措施，雙管齊下以確保房價不會超越經濟基本面。政府致力於促進穩定和可持續的房屋市場。
他也坦言：「我們了解到國人的焦慮，尤其是首次購房者，他們可能擔心預購組屋競爭激烈以及組屋轉售價格的上升。因此，我們顯著增加組屋供應量，以滿足他們的需要。」
筆者認為政府增加政府售地供應量，主要是針對市場需求旺盛，部分開發商要增加土地儲備就只好去投標市場集體出售的項目，這引發市場土地成本越來越高。集售市場火熱對政府掌控土地供應量增加了難度。這樣與其讓市場無序發展，不如政府自己來增加供應量以滿足市場需求，同時可以充盈國庫，為應對冠病而付出龐大的公共衛生開支提供支持。
後市發展分析和投資策略
回顧2018年出台的第七輪房產調控措施，也是通過增加印花稅率和貸款比率來調控買家的購房能力和購房情緒。
購房情緒是個短暫因素，1-3個月基本上大家都適應了，發展商的恐慌情緒也應該基本受控了。成本上漲，日子還是要過下去的。
購房能力是個硬指標，多數本地工薪階層要買多套房的需求短期會被壓制下去，但每年的新生力量還是會不斷出現，滿21歲的首套房公民、新PR、政府組屋提升者（買公寓再賣組屋，無需支付額外印花稅）。這些購房力量會維持市場的正常需求。估計政府出台的新政策都是經過精算的。目的就是不要漲得太快，給年輕人上車的機會。
第七輪措施是歷來最嚴厲的，但幾個月過後市場恐慌情緒就沒有了，市場雖然還比較淡靜，但房價已經慢慢開始修復和回升了。
這次筆者認為情況也會相似，首3個月是最佳投資窗口。別人恐懼我就該貪婪。記得去年初冠病來襲，新加坡進入阻斷期，人們第一次感受到不能看房的恐懼和對經濟前景的擔憂。這個時候其實是個最佳投資窗口，筆者也就是在阻斷期結束後馬上和先前看中的幾個屋子賣家談價錢，幸運地談到了很好的價格。
這次新的房產政策，對發展商會影響比較大，特別是即將開盤的新盤，首發的銷售業績非常重要，減價售賣的幾率比較高。
期房前期賣得不夠理想的項目，特定促銷可以預期，也是不容錯過。多數樓盤都是非常優質的項目，主要是位置比較好定價比較高，如果價位更合理一點相信會受到更多買家的青睞。從性價比來看，靠近市區的中檔樓盤還是物有所值，但總價偏高不是普通工薪階層可以接受的範圍。隨著人們的收入增加，這些中檔項目會有越來越多的接盤者。
新加坡近年來控制貸款比率和增加多套房的印花稅，市場上的業主基本都有持守能力，議價空間比較有限。而且現在疫情還沒結束，租金都在往上走。新政策將導致更多外籍人士買不起房轉而租房。所以如果賣不到好價錢，二手房業主可能會以租養房，在市場恢復上漲時再賣。
