未售出的單位數量少和被壓抑的需求支撐了2022年的價格增長。私人房地產價格在2022年上漲了8.6%。因為沒有大型新的非有地住宅項目推出，2022年第四季度的價格增長放緩至0.4%。
開發商銷售
2022年，房地產市場經歷了有史以來最低的新房供應量。開發商僅推出了4,528個待售單位，不到2021年發售的10,496個單位的一半。
鑒於市場上未售出的單位數量為16,152套，買家缺乏選擇。這比十年平均水平（2012-2021年）未售出的27,767套低了11,615套。因此，市場上存在大量被壓抑的需求，每當有新項目啟動時，樣品房裡人山人海已是司空見慣的景象。
2022年第二季度的前兩個主要非有地項目——位於其他中央區（RCR）的鑫麗嘉園（Piccadilly Grand）和麗福苑（LIV @ MB）受到買家的歡迎，於發布當天售出超過70%的單位。
同樣，在2022年第三季度，在中央區以外（OCR）推出的三個項目——AMO Residence、曲水倫庭（Lentor Modern）和Sky Eden@Bedok也得到了買家們熱烈的反響。AMO Residence幾乎售罄，而曲水倫庭（Lentor Modern）在推出當天大賣84%的單位。Sky Eden@Bedok在銷售的第一天就售出了75%的單位。
儘管基準中位數價格超過每平方尺2,000新元且利率上升，但中央區以外（OCR）還是實現了亮眼的銷量。反映了買家對私人住宅的需求和渴望，並且已經接受了新的價格標準。活躍的組屋轉售市場為買家提供了充足的升級流動性。由於是階段性付款的性質，利率上升並未抑制開發商的銷量。第一次支付貸款為購買額度的5%，數額很小，一般是在一年後當地基完成時。
2022年，開發商售出7,099套，其中核心中央區（CCR）為1,896套，其他中央區（RCR）為2,732套，中央區以外（OCR）為2,471套。這比2021年低45.5%，是自2008年全球金融危機以來開發商的最低銷售額。不過，考慮到開發商在2022年推出的待售單位數量也最少，這仍然是一組強勁的數字。下列表格1列出了2022年最暢銷的十大項目。
表格1：2022年十大最暢銷項目
來源：市區重建局，合登研究（根據2023年1月27日下載的數據）
圖表1：開發商新樓盤銷量
來源：市區重建局開發商每月銷售額，合登研究（截至2023年1月27日）
轉售市場
2022年，隨著新房市場基準價格的設定，轉售價格開始回升。然而，利率上升和總嘗債率（TDSR）收緊限制了買家的預算，同時限制了2022年的交易量。轉售市場交易量為14,026套，比2021年下降29.7%。
圖表2：轉售銷量和價格
來源：市區重建局，合登研究（根據2023年1月27日下載的數據） 買家資料 2022年，外國人的需求占4.3%。在新加坡購房的前五買家國籍是中國、馬來西亞、印度、美國和印度尼西亞。 2022 年40.1%的交易價格低於150萬新元，22.8%的交易價格在150萬新元至200萬新元之間，37.1%的交易價格高於200萬新元。在2022年，本地公民占購買量的79.1%，永久居民和外國人分別占比16.1%和4.3%。
表格2：2022年對比價格區間和買家類型（所有銷售類型）
來源：市區重建局，合登研究（根據2023年1月27日下載的數據）
圖表3：買家國籍對比（所有銷售類型）
來源：市區重建局，合登研究（根據2023年1月27日下載的數據）
執行共管公寓（EC）
2022年第四季度有兩個執行共管公寓發布，Copen Grand和Tenet。這兩個項目在發布當天都取得了非常優異的銷售成績。Copen Grand在推出僅一個月後就售罄，而Tenet則在一個月後售出了超過93%的單位，執行共管公寓為組屋升級者提供了一個有吸引力的選擇，人們升級到執行共管公寓的願望非常強烈。此外，符合條件的買家可以選擇延期付款計劃，避免目前的高利率。因此，看到如此亮眼的結果也就不足為奇了。
2023年可能會在武吉巴督西大道8推出一個執行共管公寓。由於目前未售出的執行共管公寓單位庫存非常低，這個項目應該會表現優異。
市場展望
根據預先估計，2022年新加坡經濟同比增長3.8%，優於官方預測的3.5%。雖然政府預計新加坡將在2023年豁免經濟衰退，但這在很大程度上取決於外部條件。
新房供應量將在2023年回升，估計有10,000至12,000套，分布在40個項目中。根據估算單位，20%在核心中央區，50%在中央區以外，30%在其他中央區。
景樂苑（Sceneca Residence）於2023年首次推出，在推出當天取得了不錯的銷售成績，售出60%的單位。一居室單元的起步價為958,000新元；兩居室133萬新元起。現如今市場上已經很難找到低於100萬新元的一居室。精明的買家意識到了這一點，並搶購了所有的一居室單元。兩臥室已售罄，而且價位對組屋升級者來說是一個極具吸引力的切入點，價格定價介於150萬至200萬新元之間，很容易被買家接受。
自2022年9月以來，市場沒有出現過大型項目的推出，2023年的市場方向存在一些不確定性。這一強勁的結果應該會消除人們對市場實力的疑慮，並為即將於2023年2月和3月推出的項目定下基調。
其他可能在 2023年2月和2023年3月推出的項目包括萬景軒（Blossoms by the Park）、Gems Ville、Lentor Hill Residences、Tembusu Grand、頂麗峰（Terra Hill）、The Botany at Dairy Farm 和 The Continuum。
在中國放寬邊境管制後，中國買家的詢價和瀏覽量在1月份的最後兩周有所回升。據說在過去兩周，康鄰豪庭（Klimt Cairnhill）和烏節三翠林（3 Orchard By-The-Park）的幾個單位被中國買家買走了。2023年的房地產市場的豪宅部分將受益於中國買家的需求。
截至2022年底，市場未售出庫存水平為16,152套，低於2017年第二季度低谷的16,929套。
在更多新樓盤推出的支持下，2023年的新銷量可能在9,000到10,000套之間。土地價格一直穩定，這意味著市場不太可能看到基準價格。較高的建築成本和較低的市場未售出供應量可能會在2023年增加高達5%的上行壓力。
