最近，新加坡房市又炸了一次。
一套 樓齡 38 年的碧山 HDB 雙層行政套房（Executive Maisonette），居然以 160 萬新幣成交——直接刷新整個碧山的歷史紀錄。
更誇張的是，它打破的紀錄，就是今年 7 月，同區另一套 158 萬的老屋子。
碧山老房子，瘋狂超車。
這套「天價 HDB」，到底有什麼來頭？
成交單位位於 Bishan Street 12 的 135 座，樓層在 22 至 24 層之間——在碧山這種成熟區，高樓層 maisonette 本來就非常稀缺。
面積 163 平方米（真的大），剩餘屋契約 約 60 年。
地段不用說：
距離 Bishan / Braddell MRT 不到 2 公里
附近名校扎堆：RGS、Raffles Institution、Pei Chun
樓下吃喝教育醫療一條龍
這種組合拳打下來，想不貴都難。
百萬 HDB 爆發：2025 越來越誇張
HDB 在 10 月發布的數據很明顯：
2025 年 Q3 轉售組屋價格 +0.4%
百萬組屋繼續飆：Q2 是 415 套，Q3 變成 480 套
截至 2025 年 11 月，全島已經賣出 1402 套百萬組屋
更關鍵的是：
其中 386 套 是 1995 年以前的「老單位」，占 27.5%，比 2017 年的 19.6% 大幅增加。
ERA 的專家也說了：
99% 的百萬 HDB 都是 5 房或更大
大多數都在成熟區的「核心位置」
新加坡買家願意為「空間+地段」買單，而不是為「樓齡」買單。
為什麼「老房子」反而越來越貴？
三點原因，非常現實：
① 新組屋小、緊、貴，住不爽
你也知道，新 BTO 面積普遍縮水，布局緊湊，大家庭很難塞。
反而 1980-1990 年代的 maisonette、5 房、雙層戶型：
寬敞、布局舒服、採光風大、住起來就是爽。
② 成熟區太香了
碧山、女皇鎮、紅山、義順、兀蘭……
配套成熟、交通好、學校強，很多區已經沒有地建新 BTO。
既然沒有新貨，自然是「老房子頂上來」。
③ 稀缺 + 高樓層 + 大戶型 = 永遠搶手
Executive Maisonette 本來就停產多年。
高樓雙層，面積大，採光好，一年可能只放出來幾套。
所以，只要一上市，必搶。
但專家也提醒：老房也有「坑」
不要只看到高成交價，風險也別忽略。
❶ 屋契太短 → 貸款可能貸不到滿
剩餘屋契不能覆蓋買家的 「95 年」，貸款額度會打折。
這意味著：要準備更多現金/CPF。
❷ 不要指望 SERS
MND 已經講明「沒有計劃繼續擴展 SERS」。
買老組屋不要想著拆了賺一筆。
❸ 老房子，維護成本真的更高
常見問題包括：
天花板水滲漏
電路老化
水管問題
天花板或牆壁「水泥脫落」（spalling concrete）
這些都需要專業維修，花錢的。
「屋契不重要，空間才是王道。」
碧山 160 萬隻是其中一個案例。
整個 2025 年，新加坡房市都在呈現一個趨勢：
大單位越來越稀缺
成熟區越來越貴
新組屋越建越小
百萬 HDB 成為常態
買家開始比拼「空間」而不是「屋契」
在新加坡，住得爽，比住得久更重要。
