兩幅地塊價格相近，將有助於建立市場對未來牛頓區新項目售價的預期。
為什麼只有4家開發商參與競標？
相比去年Bukit Timah Road地塊吸引8家開發商競標，本次Peck Hay Road僅獲得4份標書。
主要原因在於目前市場上同時還有另一幅CCR核心中央區地塊River Valley Green（Parcel C）正在招標，並將於6月18日截標。
部分開發商可能需要在兩幅優質CCR地塊之間作出取捨，因此採取更謹慎的競標策略。
中東局勢再度緊張以及全球經濟前景的不確定性，也可能影響部分開發商的投標意願。
在當前環境下，開發商更傾向保留現金流和財務彈性，以應對未來潛在風險。
未來售價預計突破每平方英尺3,400元
隨著樓面地價創下區域新高，市場普遍預計未來項目售價將顯著高於現有牛頓區住宅。
若開發商在產品定位、戶型設計及推盤時機上掌握得當，項目平均售價甚至有機會達到每平方英尺3,700元至3,900元。
開發商為何重新看好CCR？
過去18個月，開發商對於CCR地段的興趣明顯回升。過去一年半內，CCR政府地塊平均吸引5.7份標書，明顯高於2024年平均約3份標書的水平。
背後最大的推動力，來自近期多個CCR項目取得亮眼銷售成績：去年8月推出的River Green開盤售出88%的單位；去年10月推出的Skye at Holland更錄得99%的銷售率；而今年3月推出的River Modern則在開盤後售出90%的單位。
這些項目的成功，顯著增強了開發商對CCR市場的信心。
CCR庫存已低於RCR及OCR
根據URA截至2026年4月的數據，目前CCR已推出但尚未售出的新房單位僅約900個。
相比之下，RCR尚有1,569個單位待售，OCR則有1,312個單位。
換句話說，目前CCR新房庫存反而成為三大區域中最少的板塊。
在需求穩定且庫存相對有限的背景下，開發商更願意積極爭奪優質CCR土地資源。
外國買家需求正在逐步回歸
儘管ABSD政策仍然存在，但外國買家並未完全退出市場。
數據顯示，2026年第一季度CCR共錄得28宗外國買家購買非有地私宅交易，高於2025年第四季度的16宗。
雖然整體成交量仍然不高，但市場已出現逐步回暖跡象。
如果全球局勢持續不穩定，新加坡作為避險資產市場的吸引力可能進一步增強。
與此同時，政府每年引入約7萬名高素質新公民及永久居民的政策，也將持續支撐高端住宅需求。
未來CCR供應將進一步減少
除了需求改善之外，未來供應趨緊也是開發商積極競標的重要原因。
根據2026下半年政府售地計劃，CCR僅推出兩幅住宅地塊，預計共提供720個住宅單位。
相比2026上半年推出的1,065個單位，供應減少約32%。
供應收緊將進一步支撐未來CCR住宅市場的價格表現。
Newton即將迎來「城市村莊」轉型
Peck Hay Road最大的長期利好，來自區域整體規劃升級。
根據URA《2025總體規劃》，Newton MRT周邊未來將發展為一個全新的「Urban Village（城市村莊）」。
未來紐頓圈（Newton Circus）、Scotts Road及Monk's Hill一帶預計將新增約5,000個住宅單位。
區域內將增設更多混合用途發展項目、公共空間及社區設施，並與現有的紐頓熟食中心形成更完整的生活生態圈。
Peck Hay Road地塊正位於整個轉型計劃的核心位置，有望成為未來牛頓新城市中心的重要組成部分。
周邊項目售價表現如何？
距離Peck Hay Road最近的99年地契項目為Kopar at Newton。該項目於2020年推出，共378個單位，與未來Peck Hay Road項目規模相近。截至目前，2026年已錄得12宗轉售交易，中位成交尺價約為2,538元。
另一鄰近項目為永久地契的Pullman Residences Newton。該項目共有340個單位，今年錄得兩宗成交，中位尺價約為3,011元。
至於較早期的99年地契項目，包括Orchard Scotts、Rochelle At Newton以及Amaryllis Ville，今年成交尺價則介於1,928元至2,067元之間。
另外，位於烏節林蔭大道的Upperhouse at Orchard Boulevard自2025年7月推出以來，已售出240個單位，占整體項目約79.7%，成交中位尺價達到3,317元。
這些項目的銷售表現，也為未來Peck Hay Road項目的定價提供了重要參考。
總結：CCR市場正在進入新周期？
Peck Hay Road地塊以每平方英尺1,865元樓面地價成交，不僅反映開發商對牛頓區長期發展的信心，也顯示市場對CCR住宅需求正在重新評估。
隨著庫存下降、供應減少、外國買家逐步回歸，加上多個CCR新盤取得亮眼銷售成績，核心中央區似乎正逐步擺脫過去兩年的觀望氛圍。
對於投資者而言，這幅地塊或許不僅僅是一宗土地交易，更可能成為CCR市場進入新一輪周期的重要風向標。
