買房子是一筆大交易，涉及金額不小，好多人會選擇貸款買房。尤其在有低貸款利率優勢的新加坡，大多數人在購房時一般都會儘可能貸款。今天就跟大家介紹一下新加坡房屋貸款裡面那些你必須要了解的事情。
房貸頂限 – LTV（ loan-to-value ratio）頂限
近些年來新加坡政府為了防止新加坡房產市場過熱和穩定金融市場，出台了幾輪調控措施，其中就包括了更為嚴格的貸款管理條例，例如調低LTV頂限和設定總償債比率（TDSR）。最新一輪降溫措施是2018年7月6號開始施行的調控政策（見下圖）。
根據2018年7月6號開始施行的最新貸款政策，個人第一個房貸的LTV頂限是75％，也就是說第一個房貸最多可以貸款到銀行估價或買價的75%，兩者取低值為準。例如，一個公寓的估價是180萬，買價是160萬，最多貸款是120萬。
第二個房貸 LTV頂限則是45％，第三個房貸最高可申請到35％。具體貸款額度也會受到貸款人年齡和借貸期限的影響，例如，第一套房貸如果借貸年限超過30年或還貸到超過65歲，LTV頂限是55％。舉個例子，王先生今年將滿33歲，他第一次買房申請房貸，他選擇30年還貸年限，他適用的LTV頂限為75%。如果他選擇35年還貸年限，他適用的LTV頂限則為55%。
房屋貸款年限
在新加坡，組屋的貸款年限最多30年，私宅則是35年。年紀越輕貸款期限就能越長。較長的貸款期通常意味著每月還貸額較小，反之亦然。不過，如上所述，如果借貸期限超過30年，房貸頂限會降至物業估價或買價的55%。
個人房貸額度
除了房貸頂限，個人貸款額度也會受到總償債率（Total Debt Servicing Ratio 簡稱TDSR）的限制。
為了確保購屋者能合理貸款並減少過度舉債的系統性風險，新加坡金融管理局在2013年引入總償債率（TDSR）框架。目前總償債率（TDSR）上限為 60％，即借貸者每月還款總額（包括正在申請的這套房貸以及信用卡、車貸等其他各類個人貸款在內的所有貸款）不得超過每月總收入的60％。
銀行會根據貸款人總償債率TDSR，貸款年限和3.5％的預設利率（金管局規定）來計算貸款人的最高房貸額度。可變動收入如獎金、租金、佣金等在計入每月總收入時須打30%的折扣。
舉個簡單的例子，張先生今年40歲，第一次買房，固定月薪為新幣 $10000, 年終獎（Bonus）為新幣$30000，目前每月車貸新幣 $1000，無其它貸款。
計算：
合格的每月收入：
$10000 + （$30000 x70%）/12 = $ 11750
總償債率（ TDSR）框架下他每月可用來支付房貸的最高金額為：
$11750新幣 x 60% - $ 1000 = $6050
按最高貸款LTV頂限 75% ，張先生的最高貸款年限是25年，以3.5% 年利率計算，每月還貸 $6050新幣。我們可以推算出張先生最高房貸額度約為 $1,208,493萬新幣，可以買161萬新幣左右的房子（75% LTV）。
外國人可以申請房貸嗎
外國人可以在新加坡申請房貸，而且跟新加坡本地人享受一樣的利率。在本地工作的外國人可以用本地收入申請貸款，和新加坡人一樣最高可以貸到75%。
至於在新加坡沒有收入或者收入不夠的外國買家，還是可以申請貸款。外國人貸款最常用也是目前最簡單的的貸款方式是pledge loan 和 unpledged loan。貸款人只需要將貸款總額所需要的最低月收入為基礎的4年總收入存在銀行4年就可以了，憑藉這一定期存款來貸款，這叫Pledge Loan。這個定期存款必須以新幣的形式存在新加坡的銀行，通常也就是買家申請貸款的銀行。
如果覺得4年太久，另一種選擇就是申請unpledged loan。貸款人在銀行存一筆錢，只需要在申請貸款時及貸款發放時，提供存款證明給貸款銀行看。Unpledged loan的存款額要求是pledge loan的3. 33倍。通常銀行要求提供新加坡銀行的新幣存款證明，個別銀行也接受國外大銀行的存款證明，例如在中國的工商銀行人民幣存款證明或者新加坡銀行在中國的分行的存款證明。
Pledge loan 和 unpledged loan也適用於沒有收入或者收入不夠新加坡公民與永久居民。有些銀行要求pledge loan 和 unpledged loan同時使用。
IPA（In-principle Approve 原則批准）
以上所舉的例子只是粗略的計算，通常會建議有意購房者在開始看房的同時，到銀行先做一個IPA（In-principle Approve 原則批准）。IPA是銀行對貸款申請人進行的貸款預評估，銀行會根據申請人提交的資料來評估個人最高貸款年限和最高可貸款金額。當然，IPA不是一份具有約束力的文件，它的有效期一般為30天。IPA能讓有意購房者知道他最高可以貸到多少，以便更精準的預算出所購房需要的現金流量。
申請房屋貸款所需資料
房者在下了定金取得選購權書（Option to Purchase）後正式向銀行申請貸款。做過IPA的在其有效期之內大大縮短了貸款批准過程，實際貸款金額可能與IPA的金額不同，基本上都是IPA批的額度內。
申請貸款需要提交給銀行的資料包括：
1. 貸款申請表格
2. 身份證或護照複印件
3. 選購權書（Option to Purchase）
4. 3-6個月薪水單
5. 1-2年個人所得稅單
6. 過去12個月的公積金單
7. 銀行信用卡/車貸信息
8. 其他債務信息
選擇房貸配套
在正式申請購房貸款時，買家也需決定拿什麼房貸配套，鎖定幾年。新加坡現有住房貸款利息配套主要分為兩大類：固定利率 (Fixed Rate) 和浮動利率(Variable Rate)
固定利率 (Fixed Rate)
固定利率配套，銀行承諾將會在一定年限內按照合約中規定的固定利率來收取，一般上是首兩年或三年的利率固定不變，之後會和SIBOR、定期存款利率或銀行現行利率(Board Rate)掛鉤。
如上圖中的例子，如果銀行承諾固定年利率1.8% （三年），那麼在合約內的前三年，不管大環境利率如何升降，銀行都得遵守這個承諾的年利率1.8%。
固定利率取決於銀行對接下來2-3年利率走勢的預期，一旦分析錯誤利率走勢，便會虧損，所以與浮動利率配套相比，固定配套的利率往往比較高，因為它含有一些利率成本未知數的風險。固定利率配套提供一定的穩定性，壞處是若利率開始走低時，貸款人可能會被比較高的利率「鎖」住。
浮動利率(Variable Rate)
浮動利率配套有好幾種，目前市場上比較常見的是新元銀行同業拆息率SIBOR配套、新元掉期利率SOR配套和銀行現行利率(Board Rate)配套。
和SIBOR 或 SOR 掛鉤的配套
新元銀行同業拆息率SIBOR(Singapore Interbank Offered Rate)是指銀行之間互相借貸的利率，每天更新，只要上網搜索，就能知道目前的SIBOR是多少。和三個月SIBOR 掛鉤配套的利率，每三個月會根據市場利率調整，若三個月SIBOR下跌0.1個百分點，貸款利率便會自動降低0.1 個百分點。與一個月SIBOR掛鉤的，則是每個月調整。
新元掉期利率SOR(Swap Offer Rate)則是以美元為主的借貸率，利用外匯兌換成新元，主要受外匯市場影響，上下波動範圍通常比SIBOR更大。兩者都會收到美聯儲利率政策的影響，當整體利率走低時，SOR的跌勢會比SIBOR的更快。
和SIBOR 或 SOR 掛鉤的配套通常用SIBOR或SOR + Spread （銀行存貸款息差）來做配套。比如市場上SIBOR 是 0.9%， Spread 是 0.6%，那麼利率就是1.5 %。
SIBOR和SOR雖然透明度高，隨時可以查到，通常浮動利率在借貸的初期會低於固定利率，但是變數也會比較大。
銀行現行利率配套(Board Rate)
這類配套和銀行內部使用的利率掛鉤，主要根據各銀行內部資金成本而定，比較沒有透明度，因為銀行不公開如何計算現行利率，而且在利率走低時，銀行可能不會馬上調低現行利率。
如果看到銀行提供的貸款配套裡面出現了除SIBOR、SOR之外的其他名稱的利率，很有可能就是銀行內部使用的利率，這個時候最好確認一下具體和哪些因素掛鉤。
貸款鎖定期(Lock-in Period)
選擇銀行配套時除了選擇要固定利率還是浮動利率，還需決定配套的鎖定期。新加坡的貸款通常有2-3年的鎖定期。在鎖定期內，一般不容許提前償還部分或全部房屋貸款，否則將被徵收提前還款罰金（通常是1.5%）。有些銀行允許一定限額的部分提前還貸，這些都會在貸款合同里規定。也有些銀行提供沒有鎖定期的配套，但通常沒有鎖定期的會比有鎖定期的同類配套利率高一些，主要是銀行收取的息差不同。
過了鎖定期後，就可以和銀行續簽，這時可以換不同的配套（Repricing）。銀行一般都會收500-1000塊不等的手續費。除了和同一個銀行續簽之外，還可以選擇換去別的銀行的更優惠的貸款配套。
選擇適合的房貸是一門學問。浮動配套的利率一般較低，但利率會不時變動，對每個月的供款會產生很大影響；固定利率配套提供了一定的穩定性，可防止利率上升帶來的每月供款高漲，但也要準備好利率走低時被套牢一段時間。如果有打算提前還款或縮短貸款期限，靈活的鎖定期可以避免提前還貸的罰金。總之，在考慮配套時，除了要分析未來利率走勢，也應該從自己的實際需求及財務狀況方面考量，選擇最合適自己的配套。
目前在新冠疫情下，美聯儲出台了「無上限量化寬鬆」貨幣政策來支撐美國經濟，也將聯邦基金利率目標區間下調至零利率（0%-0.25%之間），帶動全球央行進入寬鬆政策及低利率周期，新加坡SIBOR和SOR逼近歷來最低水平。
聰明的投資者懂得利用銀行槓桿來賺錢，趁著這個低利率時期貸款買房可以藉此對抗量化政策可能帶來的通貨膨脹，實現財富的長期保值升值，而已過房貸鎖定期的朋友也可以藉此機會換一個更划算的房貸配套。
*文中信息僅供參考，請銀行提供信息為準
