最近，一筆交易在新加坡引發轟動。
濱海灣一套頂層公寓單位（俗稱的大平層）以1200萬新幣成功轉售。看起來好像很美？
但實際上原屋主持有近20年後，帳面虧損約360萬新幣。根據現有記錄，這筆交易是第1郵區（駁船碼頭/萊佛士坊/濱海灣） 有史以來虧損最多的轉售公寓。
新加坡豪宅賣不動了？
他賣了三年，還虧了幾百萬！
據房地產交易網站報道，這套五臥室單位位於知名豪宅項目——Marina Bay Residences 48樓，面積4478平方英尺，成交價摺合每平方英尺約2680新幣。
記錄顯示，原屋主早在2007年4月通過樓花轉售市場買入該單位。買入價當時是1558萬新幣，摺合每平方英尺約3480新幣。
單從轉售價來看，屋主持有超過19年後，資本虧損約23%。如果再算上法律費用、物業費、房產稅和貸款利息等持有成本，實際虧損只會更高。
別看原屋主虧得肉疼，這套房子的成交價其實依然高於濱海灣市場的平均水平。每平方英尺2680新幣的價格，比該項目當前的平均轉售價高出約8%。
2026年至今，濱海灣居僅錄得三筆轉售交易，平均每平方英尺約2486新幣。有趣的是，另外兩筆交易分別是兩臥室和三臥室單位，全都是賺錢的。
這筆最新交易的價格，也比整個濱海灣地區99年地契公寓的平均轉售價（約1995新幣/平方英尺）高出約34%。
換句話說：原屋主是大虧出局，但買家可是願意為這套大平層頂層公寓付溢價的。
一方面，這反映出濱海灣地區的大面積頂層公寓依然相對稀缺。但同時也側面反映出了一個現實：那些2008年金融危機前被買入的一些豪宅，至今仍面臨定價壓力。
有意思的是，同一套頂層公寓早在2007年就在樓花轉售市場上倒手過兩次。第一次樓花轉售發生在2007年1月，成交價1450萬新幣。僅僅三個月後，2007年4月又被以1560萬新幣轉手——原屋主在極短時間內凈賺約110萬新幣。
當時，Marina Bay Residences是新加坡樓花投機活動最活躍的項目之一。據報道，有些屋主幾個月內就賺了高達300萬新幣。
不過，這種令人眼紅的資本收益在今天幾乎不可能重現——因為2025年出台了更嚴格的賣方印花稅（SSD）規定，如果你在持有房產不超過1年就轉手，需要支付高達12%的稅！
另一方面，這次360萬新幣的虧損雖然創下了紀錄，但更有趣的是，之前的紀錄保持者也來自同一個項目。
2025年，Marina Bay Residences一套四臥室單位以320萬新幣虧損成交。至此，第1郵區前三大的公寓虧損轉售紀錄，全被這個項目所包攬。
這套房子從2023年就開始掛牌，從1800萬新一路降到1200多萬新，整整賣了三年才脫手。這哪是賣房，簡直是鈍刀割肉。曾經被視為身份象徵、財富避風港的濱海灣豪宅，怎麼突然就不香了呢？原因有三點，每一條都直擊靈魂：
1. 額外買家印花稅 (ABSD) 的「絕殺」
新加坡政府這幾年對樓市調控是認真的。尤其是對外國買家，額外買家印花稅直接拉到60%。一位外國富豪想買這套1200萬新幣的房子，光稅就要交720萬新幣！這錢在不少國家都能買一套別墅了。於是，大批外國買家被勸退，豪宅市場的需求斷崖式下跌。
2. 優質寫字樓與豪宅的「替代效應」
現在很多跨國公司區域總部重新布局，對頂級寫字樓需求變弱。而很多買濱海灣豪宅的人，本身就是企業主或高管。當他們對未來經濟預期不那麼樂觀時，首先砍掉的就是這種「面子工程」。
3. 供給悄悄上來了
別忘了，新加坡未來幾年還有大量的中央區豪宅項目要完工。買家不著急，慢慢挑，賣家只能不斷降價搶跑。誰跑得慢，誰就是下一個虧損百萬的悲情房東。
所以，這位虧了360萬新幣的業主，不是他不聰明，而是時代的洪流衝垮了個人的船。
當然，Marina Bay Residences包攬了虧損榜前三，看起來好像「不太行」，但長期轉售數據講了一個更複雜的故事。
過去十年，這個項目的整體轉售價漲幅其實超過了第1郵區整體市場，也超過了濱海灣其他類似的99年地契項目。自2016年以來，它的平均轉售每平方英尺價格上漲超過15%，而第1郵區整體只漲了約9%。
相比之下，濱海灣周邊其他項目同期漲幅不到2%。
圖源：99.co
雖然新加坡整體房價是在漲，但如果你過度看好收益，買的時候承擔的溢價太高，賣的時候就容易摔得很慘，尤其是在濱海灣豪宅市場比其他區域更不穩定的情況下。
房屋交易市場熱度不再
但租賃市場卻更火了
在買賣市場正在遇冷的大環境下，新加坡房屋租賃市場在2026年4月繼續表現出韌性。
來自SRX和99.co的數據顯示，公寓租金在4月份攀升至另一個歷史新高，同時組屋租金也繼續小幅上漲。
咱們先看看公寓市場。2026年4月，整體公寓租金價格環比上漲0.3%，將租金指數推至145.4的新歷史高點。同比來看，與2025年4月相比，公寓租金上漲了2%。
圖源：99.co
4月份一個更值得注意的趨勢是，在私人住宅市場的兩端都出現了更強的租金增長。核心中央區CCR錄得最大的月度漲幅，租金比2026年3月上漲了1.4%，而中央區以外OCR則錄得0.7%的漲幅。只有其他中央區（RCR）的租金下跌了0.4%。
同比來看，CCR私宅的租金上漲了3.1%，RCR和OCR的私宅分別上漲1.5%和1.1%，這表明過去一年市場上對高端及郊區房產的租房需求都在持續。
這個趨勢也反映在了租賃交易量上。據統計，2026年4月約有6491套公寓單位被租出，比3月份租出的6386套增長了1.6%。
與去年同期相比，租賃成交量高出6.5%，同時也比4月份的五年來平均水平高出6.8%。
圖源：99.co
這對市場來說是一個重要的信號，因為它表明租房需求從根本上仍然是健康的，而不是純粹由價格上漲驅動的。在較早時期，較高的租金有時會伴隨著較弱的成交量，這可能表明租戶的抵制。
市場分析師指出，雖然新加坡宏觀經濟的不確定性和較為疲軟的外籍人士招聘可能會抑制未來的需求，但相對有限的私人住宅完工供應量應該會在短期內繼續為公寓租金提供支撐。
這意味著，儘管租金增長可能會繼續放緩，但公寓租金出現大幅下跌目前看來仍不太可能，除非新加坡經歷勞動力市場顯著疲軟或外籍人士需求急劇回落。
另一方面，組屋租賃市場也錄得了又一個月的增長，組屋租金價格環比上漲0.1%。同比來看，整體組屋租金較2025年4月上漲了1.3%。
成熟區組屋的租金上漲了0.4%，而非成熟區組屋則有0.2%的小幅下跌。
按房型劃分，公寓式組屋的租金漲幅最強，達到2.5%。與此同時，三房式和五房式組屋的租金分別微跌0.1%和0.3%，而四房式組屋的租金保持不變。
圖源：99.co
與公寓市場不同，組屋租戶的考量往往更多地與預算相關。由於公寓租金處於歷史高位附近，更多的租戶可能會轉向更容易負擔的組屋。
雖然對組屋租賃的需求保持穩定，但租賃活動與歷史水平相比似乎仍然較為疲軟。據估計，2026年4月有2806套組屋單位被租出，成交量同比下降2.7%，並且比4月份的五年來平均水平低7.4%。
這可能反映出一個現實：組屋租賃市場競爭日益激烈，因為越來越多的組屋在達到最低居住年限（MOP）後逐漸進入供應池。
圖源：99.co
椰子的實用建議是：
如果你目前正租著組屋但想換租
就不妨再等等看看有沒有更多選擇
