去年年中，爛尾樓的新聞，成了社會熱點。作為房產人，大隊長對於爛尾樓這個詞，當然不陌生。房產，作為人生的一個重大決策，往往託付著一個甚至數個家庭的幸福。一旦爛尾，不但入住遙遙無期，還要背負高額的房貸。
感同身受，那種沉重，真是讓人喘不過氣。尤其是掏空了六個錢包，買了個爛尾房的案子，真是一聲嘆息。
圖：聯合早報
大隊長從事新加坡房產交易多年，經常也有客戶想讓我介紹東南亞新加坡以外的房產，比如馬來西亞，印尼，泰國，越南，菲律賓等等，我一概都是拒絕的。原因就是，我要對我的客戶負責；也許這些國家中有好的機會，但我沒有把握其中不會出現爛尾樓。
但推廣新加坡的樓盤，我沒有這個顧慮。今天，我就來分享，為什麼新加坡沒有爛尾樓。
01 售地環節
發展商在新加坡拿地，主要通過兩種方法：政府售地，或舊樓整體收購然後重建。對於這兩種方法，新加坡政府都有一整套規範的流程，但和我們今天的主題沒有什麼關係，大隊長就不細說了。
在期房發售以前，發展商需要100%支付土地成本，而土地成本，占新加坡建房總體成本的六成以上。
02 房地產商的銀行帳戶
在新加坡有購房經驗的朋友，給發展商轉款的時候都會發現，發展商帳戶是特別長的一個名字，支票上要寫三行的。比如下面這個：
「OCBC for Project Account No. 123-456789-001 of XXXX Development Pte Ltd」。
為啥這麼長呢， 因為這是新加坡政府監管戶頭，格式有固定的要求，比如 Project Account No. xxx 這些文字，只能出現在監管戶頭中。
期房銷售的房款，必須進入政府監管戶頭。
發展商想從監管戶頭取錢，必須得到政府許可。
那政府在什麼情況下會允許發展商從監管帳戶取錢呢？我們馬上會說到。
03 購房付款
現在，終於輪到我們的買家登場了，按照買家的付款步驟，讓我們看看發展商是否有機會捲款而走，留下爛尾。
A.買家購房，先付款20%，打入監管帳戶；發展商看得到，拿不到；
B.地基完成，通過政府驗收，買家支付10%，打入監管帳戶；政府批准，發展商可以使用這裡面的30%房款。捲款而走？土地的錢一大半還沒有回來呢，別說地基的成本。。。
C.公寓單位主體建築完成，通過政府驗收，買家支付10%，發展商可以使用；
D.磚牆牆體完成，通過政府驗收，買家支付5%，發展商可以使用；
E.公寓單位天花板完成，通過政府驗收，買家支付5%，發展商可以使用；
F.門窗以及電線水管鋪設完成，通過政府驗收，買家支付5%，發展商可以使用；
G.公寓停車場，園區內道路，排水設施完成，通過政府驗收，買家支付5%，發展商可以使用；
H.公寓項目拿到建築師認證，已經通過政府的入住許可，買家可以拿鑰匙了，這時買家支付25%，發展商可以使用；
I.最後的15%，分成三筆，都是在買家已經可以入住以後支付:
a.在政府正式頒發項目完工證書後，支付8%給發展商；
b.5%交由新加坡法律學會保管，在新房12個月的保修期到期後交給發展商；
c.2%在全部交易完成後，支付給發展商
為了精確，無法用圖畫，所以都用文字說明。不過還請您仔細讀完，因為每一行，以後都是您的錢。
我們設想一下，如果我們是發展商，在上面任何一個階段，捲款而走，是可能的嗎？能捲走的只是自己的鋪蓋，而留下的，是通過驗收的階段性項目，很容易被接手。
新加坡的發展商，無論遇到多大的困難，拼了命也會把項目建好。
04 真實案例分享
給大家說一個真實的案例。幾年前有一個印尼的過江龍發展商，在新加坡拿到一塊地，按照正規的流程銷售，開建。
可能是老鄉幫老鄉，這個印尼的發展商，把這個項目的建設，交給了同為印尼過來的建築商。新加坡是開放的，歡迎全世界的商人，只要遵守新加坡的法律法規。
然而出事了。這個印尼的建築商，低估了新加坡政府對建築質量的要求，雖然已經比在印尼認真加倍有餘，但在地基階段就無法通過政府的工程驗收，反工多次，被拒多次，一個地基，折騰了1年多，還是無法通過。最後破產了事。
好好的一個項目，給老鄉折騰到這個樣子，這個印尼發展商腸子都悔青了。但打落門牙往肚裡咽，爛尾是不可能的。他又找來了新加坡本地建築商，從頭干起，完成了公寓，也順利通過驗收交房了。但因為一開始的延誤，公寓晚交付1年。
你以為這樣就完了？並沒有。因為當初的購房合同是新加坡政府草擬的，明確列出了應該交房的時間和晚交房的懲罰。不用業主去抗議，也不用去拉橫幅，按照合同規定，這個印尼發展商賠償了每個業主10%的房款。
真實案例，絕無虛構。
05 房產稅評估標準
完善且平衡的監管與驗收付款制度
讓新加坡沒有爛尾樓
總結一下，為什麼新加坡沒有爛尾樓，原因是新加坡的完善而且平衡的監管和驗收付款制度：
1）造成爛尾樓的根本原因，是買家的購房款被發展商提前得到，並挪用了；新加坡的監管帳戶，結合了驗收加階段性付款制度，結果就是發展商在房子建成之前的任何時期，都無款可挪；
2）而對於認真完成項目的發展商，驗收後即可得到下階段的款項，墊付的資金壓力也不會太大。並且認真完成項目，口碑和利潤雙豐收。
當然，光有完善的制度是不夠的，如果沒有到位的監察和執行，依然是一紙空文。所以新加坡效率高的政府，有法必依，執法必嚴的社會共識，以及契約精神，都是重要的部分。
如果買家不是全款購房，而是採用了銀行貸款，也沒有區別。銀行放款依然嚴格遵守驗收後按步驟放款的流程，而買家只需要支付銀行放款的那部分房貸。
希望新加坡的有效措施得到各國借鑑，願天下再無爛尾樓。
