今年，新加坡轉售組屋和政府賣地交易大幅增長，彌補了私宅和執行共管公寓交易量下跌的頹勢，並推動政府在今年上半財年的房地產印花稅收入同比增加近7500萬元。隨著更多新私宅項目的推出，市場交易將變得更加活躍，預料2025財年政府的印花稅收入將進一步增長。
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轉售組屋推動房地產印花稅上揚
近日，根據合登集團提供的數據顯示，新加坡政府從今年4月至9月期間的2024財政年上半年印花稅收入為30億零380萬元，較上一財政年的29億2910萬元增加7470萬元。按照上半年房地產稅收情況，全年印花稅收入有望高於政府原本估計的57億3000萬元。
事實上，受到政府從2021年底至2023年推出的一系列降溫措施影響，印花稅收入已連續兩年下跌。從2021財政年的67億6000萬元，分別降至2022和2023財政年的59億5000萬元和58億1000萬元。特別是2023年4月，政府將外國買家的額外買方印花稅調高至60%，隨即導致當年房地產印花稅下降明顯。
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合登集團高級數據分析總監李思德指出，上半財年印花稅上揚主要是轉售組屋交易所推動。今年4月至9月期間共有1萬5494個轉售組屋單位轉手，較去年同期大增17.3%。與去年相比，今年組屋轉售市場更加活躍，百萬元單位的交易量也有所增加。
此外，根據新加坡房地產聯合交易網最新預估數據，今年首11個月累計有944宗百萬元組屋交易，是去年全年470宗的兩倍多，11月組屋轉售價同比也漲了10.4%。
與此同時，今年4月至9月期間政府售地計劃（GLS）賣出的土地總值49億4000萬元，比去年同期的30億8000萬元高出60%以上。
而與之相反的是，今年新私宅市場首三個季度表現疲弱，僅賣出3049個單位，同比下跌42.8%。直到最近一兩個月才有起色。不過轉售私宅表現強勁，彌補了新私宅銷售的疲弱走勢，接下來會有更多新項目推出，私宅銷量預計會上揚，或將帶動政府的印花稅收入上升。
組屋房價增速放緩市場供給持續增加
值得關注的是，雖然組屋轉售交易量大幅增長，但轉售價格的增長或將持續放緩，明年增速預料介於3％至6％，將低於今年的約6％至9％。根據ERA產業發布的報告，組屋轉售價過去幾年來大漲，導致今年的基價處於高位，因此會拉低明年的漲幅。
此外，明年進入轉售市場的新批組屋將減少也是原因之一。今年滿足了最低居住年限條件而可以易手的三房式和更大型組屋單位，有大約8300個，比去年少約三成。明年可滿足最低居住年限條件的組屋單位將進一步減少近四成，只有約5000個。
ERA產業主要執行官林東榮表示，明年符合轉售資格的組屋是在2020年完工並交付給買家的，也就是冠病疫情暴發的那一年。疫情嚴重打擊了建築業，建屋發展局的預購組屋項目也因此延誤完工。不過符合轉售資格的組屋數量將逐漸回升，預料兩年後恢復至正常水平。
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大亨房地產網站首席研究師麥俊榮表示，今年全年的組屋轉售價格增幅將介於8％至10％。他也認為，明年的價格增幅會放緩，達到5％至8％；如果經濟放緩，則至少有4％。另外明年政府為了避免房價成為焦點議題，會維持或增加新預購組屋的數量。
如果建屋局推出的新組屋地點理想，且能準時交付，就會降低市場對轉售組屋的需求，導致轉售價增幅放緩。如果政府在明年推出新一輪降溫措施也不無可能。雖然降溫措施一般針對私宅，但也有可能影響轉售組屋市場。
ERA產業的報告指出，市場對轉售組屋的需求強勁，促使百萬元組屋的數量大增，今年預料超過1000個。而比達達利和杜生等較優越地點有近1700個組屋單位到了明年會符合轉售資格，這可能使以至少100萬元易手的單位數量持續上升。
然而，如果樓市出現過快上漲的情況，政府可能會推出更多的降溫措施。由於地產商在11月取得了強勁的私宅銷售業績，引發市場開始討論政府可能出台新的降溫措施。
對此，不少業內人士認為，市場上確實還有大量熱錢，但目前政府估計不會調整印花稅率，甚至將來可能會略微調低稅率。但這屬於長遠的事情，短期內預料不會發生。
