2019 新加坡房价走势原来是这样!错过这些消息可亏大了!

2018/11/26     1,755

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2019 新加坡房价走势

Singapore

摘要

楼市走向向来牵动千家万户的心。在新加坡,私人住宅虽然由私人发展商筹建和销售,政府对楼市发展不会袖手旁观,任由房地产泡沫形成。

即将过去的2018年对新加坡楼市而言是一个很不平凡的一年,它经历了房价的较快速上涨、成交量的提高以及集体出售的热潮,展现出一派欣欣向荣的景象,同时也经历了政府新一轮降温措施的调控。

总体而言,到11月为止,2018年私宅的总体平均尺价依旧上涨了13%。

展望2019年,新加坡经济预期将取得2.7%左右的增长,人口也将有所提高,居民收入也将进一步上涨,加上集体出售所呈现的6,000多户家庭的购买空间,促使明年的房价并不悲观,应是稳中有升

据摩根史坦利报告,新加坡的经济发展态势和国人收入的增加,将抵消降温措施和利率上扬对楼市的影响,降温措施只会缓和私宅价格的涨势,并预计到明年底房价还会上扬高达10%。

当然,明年也将面对各种可能出现的不利因素,如可预期的利率上涨,中美贸易摩擦的长期和不确定性,世界局势的可能不稳定性等,均可能影响房价的走势。

长远看来,新加坡房产价格将平稳增长。

据摩根史坦利报告,预计到了2030年可能翻倍。

据今日报报道,DBS的报告认为新加坡的私宅房产价格到2030年将达到平均每平方尺新币S$2,900元,几乎是目前平均尺价新币S$1,500元的两倍。

前言

光阴荏苒,岁月如梭。2018年即将走入尾声。

去年年底,我们曾对今年的楼市做了简要的分析,主要根据过去几年新加坡楼市成交状况、各种因素的综合分析以及专家们的预测,认为2018年的楼市如果没有大的政策调整,总体趋势一定是往上涨的,关键是涨多少的问题。

发展商们当时更是摩拳擦掌,争取在楼市春天里播好种,夏秋才有更好的收成。

事实也验证了我们的预测。

今年上半年,新加坡的楼市欣欣向荣,成交量显著增加,成交价也稳定上升。

但政府于今年7月5日推出第9轮降温措施,相对减缓了成交价的上升势头。

2018年对新加坡房产市场而言,是一个很不平凡的一年。2019年的房价走势又将如何呢?

让我们在这里再次对楼市进行详细分析,综合各方观察、评论和预测,提出对明年楼市的看法。

大部分的降温措施只是改变了上涨的速度以及成交量

自2009年以来,新加坡出台了九轮主要的降温措施,这些措施通过限制贷款年限、贷款限额、贷款条件、征收卖家印花税、买家额外印花税等为市场降温。

最近一轮降温措施与今年7月5日出台,措施规定,新加坡公民购买第一套住宅的无需支付额外买方印花税,购买第二套住宅的,额外买方印花税从原来的7%上调到12%,购买第三套及更多住宅,额外买方印花税从原来的10%上调到15%。

永久居民购买第一套住宅的,5%的额外买方印花税也保持不变,不过购买第二套或更多住宅买家,额外买方印花税率均上调5个百分点至15%。

外国人购买住宅,额外买方印花税从原来的15%上调到20%;企业购买住宅,额外买方印花税率则上调10个百分点至25%;购买住宅的发展商还需额外再支付一笔5%的额外买方印花税。

另外,贷款与房子估值比率均下调5%。

那么,经过多轮的降温措施后,新加坡的房价到底发生了怎样的改变呢?

我们根据Proquest.sg的数据分析10年来新加坡私人住宅的价格走势。

从2009年1月,整个新加坡的私宅平均售价只有每平方尺S$731,到了2013年12月,总体平均尺价达S$1,451。

也就是说,2013年6月的降温措施实施之前的7轮降温措施,并未改变房价的涨势。

只有2013年6月的降温措施导致房价的适度下降。

然而,到了2017年,房价又开始稳定上涨,到今年7月最后一轮降温措施推出时已到达尺价S$1,492

到上个月(10月),平均房价降了约1%。这个月又回到尺价S$1,508。

就2018年而言,总体平均房价由2018年1月的尺价S$1,333到11月的S$1,508,上涨13%。

总体来看,新加坡的房产总趋势是稳健上涨了,降温措施只是改变了上涨的速度以及成交量。

这里值得一提的是,根据橙易产业最新研究报告,今年第三季高档私宅平均尺价创新高。

该季度所卖出的S$300万或以上私宅数量比过去四年的平均高,降温措施推出后,仍有6个S$1000万或以上是私宅单位成交。

代表高档私宅的CCR区,第三季的平均尺价为S$2819,与去年同期相比,高出三成,创下新高。

2019 新加坡房价走势原来是这样!错过这些消息可亏大了!

依旧火爆的房产交易市场

根据新加坡市区重建局URA的新私宅销量数据,最新一轮降温措施于今年7月5日推出后,发展商在该月共售出1,724个单位,比6月份的654个单位猛增164%。

9月份的销售量同比增长41.9%,销量环比劲升51.1%至932个单位。

其中代表中档公寓的RCR售出最多,达688个单位。

在11月3日和4日,MCL Land在友诺士(Eunos)的东景苑(Parc Esta)预售吸引了超过5,000名客户,取得了不错的销售成绩。

自降温措施推出以来,在短短的4个月时间里,发展商推出了十几栋新公寓的销售,取得不错的销售业绩。

这里列出其中9栋套数大约100或以上套数的新公寓。

卖的最好的是最近才推出的Whistler Grand(御峰),这栋公寓位于第5邮区的西海岸区(West Coast),是属于新加坡的西区,距离还未建成的班丹蓄水池地铁站(Pandan Reservoir MRT Station)还有1公里距离。

但由于靠近名校南华小学(0.8公里),又靠近裕廊湖区,裕廊创新区,第二个中央商业区,价格与其它许多新推出的项目比,明显较低,目前大约80%已售出。

位于兀里(Woodleigh)地铁站的英雅苑(Park Colonial),由著名建筑师设计,将提供6幢14-15层高楼,合805个1-5卧室豪华私宅单元。

公寓周边教育资源丰富,购物中心林立,对面就是即将建设的桦丽商城(The Woodleigh Mall)和比达达利(Bidadari)新镇。

预售取得良好业绩后,发展商决定把售楼处暂时关闭,等马路对面价格更高的项目开盘后再作安排,可见该发展商对降温措施推出后对自身项目的销售充满信心。

目前,这个项目已有大约70%售出。

其它销售良好的项目还包括位于第19区的后港区(Hougang)的Riverfront Residences以及乐斯太平洋控股(Roxy-Pacific Holdings)在Guillemard Lane的永久地契项目Arena Residences。

这两个项目销售量均过半。

从销售价格而言,这些新公寓的售价普遍比邻近的旧公寓来的高。

可见,降温措施推出后,新项目依旧陆续推出,这些项目在降温措施后的销售业绩一直保持稳定,并以较高价格售出。

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2019年的房产市场并不悲观,将保持稳中有升

据《联合早报》11月15日报道,房地产降温措施推出四个月来,本地私宅市场的增长显示放缓迹象。

国家发展部长黄循财在新加坡产业发展商公会(REDAS)59周年晚宴上指出,降温措施7月推出以来,私宅价格的涨势放缓,今年第三季仅上扬0.5%,比前几个季度更低。

同时,土地买卖和整体私宅交易量也都趋缓,有些集体出售项目可能延后执行,价格预期也更实际。

这些事实进一步表明,政府出台降温措施,只是适量遏制涨势和成交量。

正如黄循财部长所言,措施的初衷不是打压房价,而是为了打造一个稳健的楼市,让房价与收入增长保持一致。

我们说2019年的房产市场并不悲观,将保持稳中有升,不是口说无凭的。

第一,我们从新加坡的经济增长预测来分析,因为政府的房价调控措施就是为了实现房价符合经济发展面。

根据金管局与今年9月发布的经济师调查报告,经济师预测新加坡今年全年经济增长为3.2%,明年则预计增长2.7%。

同时财政部长王瑞杰也指出,中美贸易纠纷增添不确定因素,阻碍了商业投资,新加坡也许要重新评估明年的经济增长预测。

第二,从新加坡家庭的收入增长来分析,因为国家发展部长黄循财已指出,调控措施应让房价与收入增长保持一致。

ERA公司分析了新加坡人从2005至2017年家庭月收入的增长状况。

月收入在S$10,000-S$11,999的家庭从2005至2017年增加了137%,达101,902;相应地,月收入在S$12,000-S$13,999的家庭从2005至2017年增加了189%,达79,974;月收入在S$14,000-S$17,499的家庭增加了302%,达107,062;月收入在S$17,500-S$19,999的家庭增加了416%,达52,886;月收入在S$20,000或以上的家庭增加了477%,达171,557。

由此可见,新加坡人在过去的12年间,收入增长明显,且高收入人群明显提高,他们的购房能力也明显提高。

月收入超过S$10,000的家庭原则上均有足够的能力购买私人房产,不断增加的家庭必然增加对公寓的需求。

第三,从集体出售的数据来分析。

从2016年底开始,集体出售热就开始延烧。据ERA数据分析,直到今年6月份,至少有180亿元的私宅项目得以成功出售,平均每户的补偿金达到将近S$300万新元。总户数达6,229。

按每户平均3.3人计算,潜在买家将是20,556,他们每人将有将近S$100万新币的资金用于购买新私宅或其它房产。而计划推出的新单元数也只有20,191。

综上所述,明年的经济增长预计达2.7%,而新加坡的家庭收入持续上升,加上集体出售所呈现的6,000多户家庭所形成的购买空间,促使明年的房价并不悲观,应是稳中有升。

据摩根史坦利报告,新加坡的经济发展态势和国人收入的增加,将抵消降温措施和利率上扬对楼市的影响,降温措施只会缓和私宅价格的涨势,并预计到明年底房价还会上扬高达10%。

当然,明年也将面对各种可能出现的不利因素,如可预期的利率上涨,中美贸易摩擦的长期和不确定性,世界局势的可能不稳定性等,均可能影响房价的走势。

新加坡房产市场是全球避险投资目的地

新加坡政治稳定、货币政策稳健。新加坡金融管理局不通过过度印钞,而是通过吸引投资,将新元与一篮子货币挂钩等来控制新元,长期以来,新元一直表现强劲。

英国脱欧公投给全球市场带来了一波不确定性,伦敦房产似乎失去其避险地位,而新加坡起到一定的替代作用。

从更基本的层面来看,土地稀缺、人口增长和国内生产总值(GDP)的需求,支持了对新加坡房产的持续需求。

去年,房地产市场发生了戏剧性的转变——非新加坡永久居民的购买量增长了44.8%,而新加坡公民在第9,10和11区的购买量增长了68.1%。

核心中心区域(CCR)公寓,包括高端住房,例如第9,10和11区等地区的私人住宅以及拥有永久产权或999年租赁权的房产,除了资本升值之外,可以恰当地将其视为对抗通货膨胀的良好资产。

长远看来,新加坡的房价将平稳增长

如果从5年、10年或20年后的房价来看,我们认为新加坡的房价必将平稳增长。

这可以从过去20年的房价走势可见一斑。

据Proquest.sg的数据分析,20年前的1998年11月,新加坡私宅的平均交易价只有每平方尺S$443,5年后的2003年11月,平均交易价上升到每平方尺S$517;10年后的2008年11月,平均交易价上升到每平方尺S$737;15年后的2013年11月,平均交易价上升到每平方尺S$1200;20年后的2018年11月,平均交易价上升到每平方尺S$1508。

同样地,SRX房产指数也说明了这一点。1998年10月的SRX指数为60.3,5、10、15和20年后的指数分别为65.4、107.2、177.5和188.9。

展望未来,新加坡的房产价格应是稳步增长的,这是基于新加坡稳健的经济增长预期、居民收入的不断增加、稳定社会环境以及新加坡人口的稳健增长等。

另外,新加坡还拥有许多软实力,是许多其它国家无法比拟的。

新加坡是亚洲主要城市中最宜居的城市之一,拥有高质量的教育体系,泰晤士高等教育2018发布了亚洲大学排名,新加坡南洋理工大学和国立大学排名第一和第二。

瑞士洛桑管理学院(IMD)的世界竞争力中心发布的“2018年IMD世界人才排名”(2018 IMD World Talent Ranking)中,新加坡排名亚洲第一。

世界银行发布的2018《全球经商环境报告》中,新加坡连续八年稳坐榜首。在瑞银集团(UBS)公布的最新一期“全球房产泡沫指数”中,评分最低的三个城市分别是芝加哥、米兰和新加坡。

所有的这些成绩构成新加坡独特的软实力风景线,让投资者充满信心,自然进一步推动新加坡房产的更健康发展。

据摩根史坦利报告,根据新加坡经济发展态势和国人收入的增加,预计到了2030年可能翻倍。

据今日报报道,DBS的报告通过分析未来12年新加坡的稳步经济增长和人口增长趋势,也认为新加坡的私宅房产价格到2030年将达到平均每平方尺新币S$2,900元,几乎是目前平均价为新币S$1,500元的两倍。

2019 新加坡房价走势原来是这样!错过这些消息可亏大了!

小结

新加坡房地产向来是较稳健、可靠的投资渠道。而选择恰当的投资时期对房产业而言是至关重要的。

这里,我们分析了新加坡私宅的成交历史及降温措施对房价的影响,认为大多数情况下,政府的降温措施只是减缓房价的上升势头,并未显著让房价下降,房产泡沫和萎靡的房市不是政府愿意看到的。

根据对新加坡2019年经济增长预测、家庭收入增加、人口增长分析、集体出售受益家庭的购买力等的分析,认为2019年的房市并不悲观,而是稳健增长的。

长远来看,新加坡的房产市场是稳定健康的,到了2030年,房价翻番不是没有道理的。

而最新一轮的降温措施必然让房价处于增长较缓慢的拐点,而这个拐点,也许正是购买进行时。

要知道等待不会有酬劳,但等待可能错失良机。

文中提及的几栋热销新公寓,如Park Colonial(英雅苑)、Stirling Residences(尚景苑)、Riverfront Residences和Whistler Grand(御峰)等均是不错的选择。

2019 新加坡房价走势原来是这样!错过这些消息可亏大了!

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