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2019 新加坡房價走勢
Singapore
摘要
樓市走向向來牽動千家萬戶的心。在新加坡，私人住宅雖然由私人發展商籌建和銷售，政府對樓市發展不會袖手旁觀，任由房地產泡沫形成。
即將過去的2018年對新加坡樓市而言是一個很不平凡的一年，它經歷了房價的較快速上漲、成交量的提高以及集體出售的熱潮，展現出一派欣欣向榮的景象，同時也經歷了政府新一輪降溫措施的調控。
總體而言，到11月為止，2018年私宅的總體平均尺價依舊上漲了13%。
展望2019年，新加坡經濟預期將取得2.7%左右的增長，人口也將有所提高，居民收入也將進一步上漲，加上集體出售所呈現的6,000多戶家庭的購買空間，促使明年的房價並不悲觀，應是穩中有升。
據摩根史坦利報告，新加坡的經濟發展態勢和國人收入的增加，將抵消降溫措施和利率上揚對樓市的影響，降溫措施只會緩和私宅價格的漲勢，並預計到明年底房價還會上揚高達10％。
當然，明年也將面對各種可能出現的不利因素，如可預期的利率上漲，中美貿易摩擦的長期和不確定性，世界局勢的可能不穩定性等，均可能影響房價的走勢。
長遠看來，新加坡房產價格將平穩增長。
據摩根史坦利報告，預計到了2030年可能翻倍。
據今日報報道，DBS的報告認為新加坡的私宅房產價格到2030年將達到平均每平方尺新幣S$2,900元，幾乎是目前平均尺價新幣S$1,500元的兩倍。
前言
光陰荏苒，歲月如梭。2018年即將走入尾聲。
去年年底，我們曾對今年的樓市做了簡要的分析，主要根據過去幾年新加坡樓市成交狀況、各種因素的綜合分析以及專家們的預測，認為2018年的樓市如果沒有大的政策調整，總體趨勢一定是往上漲的，關鍵是漲多少的問題。
發展商們當時更是摩拳擦掌，爭取在樓市春天裡播好種，夏秋才有更好的收成。
事實也驗證了我們的預測。
今年上半年，新加坡的樓市欣欣向榮，成交量顯著增加，成交價也穩定上升。
但政府於今年7月5日推出第9輪降溫措施，相對減緩了成交價的上升勢頭。
2018年對新加坡房產市場而言，是一個很不平凡的一年。2019年的房價走勢又將如何呢？
讓我們在這裡再次對樓市進行詳細分析，綜合各方觀察、評論和預測，提出對明年樓市的看法。
大部分的降溫措施只是改變了上漲的速度以及成交量
自2009年以來，新加坡出台了九輪主要的降溫措施，這些措施通過限制貸款年限、貸款限額、貸款條件、徵收賣家印花稅、買家額外印花稅等為市場降溫。
最近一輪降溫措施與今年7月5日出台，措施規定，新加坡公民購買第一套住宅的無需支付額外買方印花稅，購買第二套住宅的，額外買方印花稅從原來的7%上調到12%，購買第三套及更多住宅，額外買方印花稅從原來的10%上調到15%。
永久居民購買第一套住宅的，5%的額外買方印花稅也保持不變，不過購買第二套或更多住宅買家，額外買方印花稅率均上調5個百分點至15%。
外國人購買住宅，額外買方印花稅從原來的15%上調到20%；企業購買住宅，額外買方印花稅率則上調10個百分點至25%；購買住宅的發展商還需額外再支付一筆5%的額外買方印花稅。
另外，貸款與房子估值比率均下調5%。
那麼，經過多輪的降溫措施後，新加坡的房價到底發生了怎樣的改變呢？
我們根據Proquest.sg的數據分析10年來新加坡私人住宅的價格走勢。
從2009年1月，整個新加坡的私宅平均售價只有每平方尺S$731,到了2013年12月，總體平均尺價達S$1,451。
也就是說，2013年6月的降溫措施實施之前的7輪降溫措施，並未改變房價的漲勢。
只有2013年6月的降溫措施導致房價的適度下降。
然而，到了2017年，房價又開始穩定上漲，到今年7月最後一輪降溫措施推出時已到達尺價S$1,492。
到上個月（10月），平均房價降了約1%。這個月又回到尺價S$1,508。
就2018年而言，總體平均房價由2018年1月的尺價S$1,333到11月的S$1,508，上漲13%。
總體來看，新加坡的房產總趨勢是穩健上漲了，降溫措施只是改變了上漲的速度以及成交量。
這裡值得一提的是，根據橙易產業最新研究報告，今年第三季高檔私宅平均尺價創新高。
該季度所賣出的S$300萬或以上私宅數量比過去四年的平均高，降溫措施推出後，仍有6個S$1000萬或以上是私宅單位成交。
代表高檔私宅的CCR區，第三季的平均尺價為S$2819，與去年同期相比，高出三成，創下新高。
依舊火爆的房產交易市場
根據新加坡市區重建局URA的新私宅銷量數據，最新一輪降溫措施於今年7月5日推出後，發展商在該月共售出1,724個單位，比6月份的654個單位猛增164%。
9月份的銷售量同比增長41.9％，銷量環比勁升51.1％至932個單位。
其中代表中檔公寓的RCR售出最多，達688個單位。
在11月3日和4日，MCL Land在友諾士（Eunos）的東景苑（Parc Esta）預售吸引了超過5,000名客戶，取得了不錯的銷售成績。
自降溫措施推出以來，在短短的4個月時間裡，發展商推出了十幾棟新公寓的銷售，取得不錯的銷售業績。
這裡列出其中9棟套數大約100或以上套數的新公寓。
賣的最好的是最近才推出的Whistler Grand（御峰），這棟公寓位於第5郵區的西海岸區（West Coast），是屬於新加坡的西區，距離還未建成的班丹蓄水池地鐵站（Pandan Reservoir MRT Station）還有1公里距離。
但由於靠近名校南華小學（0.8公里），又靠近裕廊湖區，裕廊創新區，第二個中央商業區，價格與其它許多新推出的項目比，明顯較低，目前大約80%已售出。
位於兀里（Woodleigh）地鐵站的英雅苑（Park Colonial），由著名建築師設計，將提供6幢14-15層高樓，合805個1-5臥室豪華私宅單元。
公寓周邊教育資源豐富，購物中心林立，對面就是即將建設的樺麗商城（The Woodleigh Mall）和比達達利（Bidadari）新鎮。
預售取得良好業績後，發展商決定把售樓處暫時關閉，等馬路對麵價格更高的項目開盤後再作安排，可見該發展商對降溫措施推出後對自身項目的銷售充滿信心。
目前，這個項目已有大約70%售出。
其它銷售良好的項目還包括位於第19區的後港區（Hougang）的Riverfront Residences以及樂斯太平洋控股（Roxy-Pacific Holdings)在Guillemard Lane的永久地契項目Arena Residences。
這兩個項目銷售量均過半。
從銷售價格而言，這些新公寓的售價普遍比鄰近的舊公寓來的高。
可見，降溫措施推出後，新項目依舊陸續推出，這些項目在降溫措施後的銷售業績一直保持穩定，並以較高價格售出。
2019年的房產市場並不悲觀，將保持穩中有升
據《聯合早報》11月15日報道，房地產降溫措施推出四個月來，本地私宅市場的增長顯示放緩跡象。
國家發展部長黃循財在新加坡產業發展商公會（REDAS）59周年晚宴上指出，降溫措施7月推出以來，私宅價格的漲勢放緩，今年第三季僅上揚0.5％，比前幾個季度更低。
同時，土地買賣和整體私宅交易量也都趨緩，有些集體出售項目可能延後執行，價格預期也更實際。
這些事實進一步表明，政府出台降溫措施，只是適量遏制漲勢和成交量。
正如黃循財部長所言，措施的初衷不是打壓房價，而是為了打造一個穩健的樓市，讓房價與收入增長保持一致。
我們說2019年的房產市場並不悲觀，將保持穩中有升，不是口說無憑的。
第一，我們從新加坡的經濟增長預測來分析，因為政府的房價調控措施就是為了實現房價符合經濟發展面。
根據金管局與今年9月發布的經濟師調查報告，經濟師預測新加坡今年全年經濟增長為3.2％，明年則預計增長2.7％。
同時財政部長王瑞傑也指出，中美貿易糾紛增添不確定因素，阻礙了商業投資，新加坡也許要重新評估明年的經濟增長預測。
第二，從新加坡家庭的收入增長來分析，因為國家發展部長黃循財已指出，調控措施應讓房價與收入增長保持一致。
ERA公司分析了新加坡人從2005至2017年家庭月收入的增長狀況。
月收入在S$10,000-S$11,999的家庭從2005至2017年增加了137%，達101,902；相應地，月收入在S$12,000-S$13,999的家庭從2005至2017年增加了189%，達79,974；月收入在S$14,000-S$17,499的家庭增加了302%，達107,062；月收入在S$17,500-S$19,999的家庭增加了416%，達52,886；月收入在S$20,000或以上的家庭增加了477%，達171,557。
由此可見，新加坡人在過去的12年間，收入增長明顯，且高收入人群明顯提高，他們的購房能力也明顯提高。
月收入超過S$10,000的家庭原則上均有足夠的能力購買私人房產，不斷增加的家庭必然增加對公寓的需求。
第三，從集體出售的數據來分析。
從2016年底開始，集體出售熱就開始延燒。據ERA數據分析，直到今年6月份，至少有180億元的私宅項目得以成功出售，平均每戶的補償金達到將近S$300萬新元。總戶數達6,229。
按每戶平均3.3人計算，潛在買家將是20,556，他們每人將有將近S$100萬新幣的資金用於購買新私宅或其它房產。而計劃推出的新單元數也只有20,191。
綜上所述，明年的經濟增長預計達2.7%，而新加坡的家庭收入持續上升，加上集體出售所呈現的6,000多戶家庭所形成的購買空間，促使明年的房價並不悲觀，應是穩中有升。
據摩根史坦利報告，新加坡的經濟發展態勢和國人收入的增加，將抵消降溫措施和利率上揚對樓市的影響，降溫措施只會緩和私宅價格的漲勢，並預計到明年底房價還會上揚高達10％。
當然，明年也將面對各種可能出現的不利因素，如可預期的利率上漲，中美貿易摩擦的長期和不確定性，世界局勢的可能不穩定性等，均可能影響房價的走勢。
