2018年新加坡房市年度KPI总结报告

房产     2019年01月02日

遍地是雷的2018年终于过去了。每每油气市场、或者金融市场不景气,新加坡房产市场的屋主们往往也会受到负面影响,良好的经济走势是房地产市场稳定发展的必要条件。

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去年的房产走势,平静之中略有惊喜,新加坡的私人房地产市场经历了强劲的增长,但在房地产降温措施中受到抑制;组屋转售市场则被国家发展部黄循财部长一句话戳破泡沫。

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2018年的房地产市场总结下来,有五大综述:

1

集体销售的热潮

了解整体出售的投资者应该都知道,相比较开发商从政府售地计划项目(Government Land Sales Program)中买地,从住户手中购买的整体出售将促使资金的进一步回流,也就是说屋主通过整体出售所得的回报往往意味着另一套改善性住房的购买,利于市场整体的良性发展,达成良性循环。

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相信关注新加坡房市的投资者们一定熟悉整体出售这个2017年以及2018年的房产关键字,整体出售的火爆在一定程度上推升了房地产市场的价格。新加坡的房地产市场今年完成的集体销售交易延续了2017年集体销售的火热局面。

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珍珠苑

其中包括位于欧南园一带的私人公寓珍珠苑,以7.28亿新元的价格出售给凯德集团

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伟诗园(Park West)

还有金文泰地铁站附近的伟诗园(Park West), 以8.4089亿新元的价格出售给了新海逸集团(SingHaiyi Group)。

2

新的房地产降温措施

为了应对一路飙升的房产市场,政府在2018年7月宣布了一系列房地产降温措施。 这包括增加额外买方的印花税(ABSD)费率,以及收紧购买房产时贷款价值(LTV)限额。

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房产数据显示,政府降温措施出台之后,房产销售市场在第三季度的销售总额下降了3.53亿新元。

3

工业用地市场崛起

虽然新加坡的住宅房地产业受到了很大的冲击,但工业和商业房地产行业的投资销售却呈上升趋势。

高纬环球的数据显示,第三季度工业产权交易飙升73%至12亿新元,而写字楼销售额增长54%至21亿新元

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与此同时,仲量联行引用裕廊集团的统计数据称,自2017年第四季度以来,全岛工业租金修正连续三个季度保持在0.1%的温和水平,而全工业价格指数自2014年第三季度连续下跌以来,在2018年第二季度达到了首次平稳。

4

政府组屋转售价格下降

政府组屋是新加坡人面临的一个热门问题,因为新加坡有80%以上的人口居住在组屋中

对新加坡工薪阶层而言,组屋就是手上最大的资产,大半辈子的辛苦血汗钱都花在购屋上,因此组屋也被国人视为退休养老的资本,甚至想着老了有急需时可以将大屋卖掉换成小屋,手上还能有一笔现金应急。

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国家发展部长黄循财去年却亲手将这个泡泡戳破。

黄循财在去年3月24日于国家发展部官方博客上撰文提醒国人说,不要抱着旧组屋一定会获选加入选择性整体重建计划(SERS)的虚假期望进场投机购买,因为组屋屋契到期后,必须归还给政府。

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部长还说,政府一开始就表明组屋的屋契为99年,足以让两代人居住。目前屋龄最高的组屋约为50年,其余组屋大多还有超过60年的屋契,因此问题并不迫切。

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部长一席话,惊醒梦中人。

组屋在2018年公众视野中成为了焦点,因为政府警告民众组屋的价值可能会下降,特别是那些房龄超过40年的组屋,其99年租约还剩50年左右的房产。

这引起了民众的不满,认为与李光耀时代形成了鲜明对比,那时他向新加坡人民保证组屋是一种资产。

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专门从事组屋交易的一些房产中介表示,像大巴窑地带的组屋这种较旧组屋的转售价格正在下降,许多买家在这些房产交易中保持着清醒。

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根据建屋发展局2018年第三季度的数据,一套三卧室的组屋交易价格为27.9万新元。

相比之下,2016年同期的中位数价格为30万新元。

其他因素也推动了组屋转售价格的下降,例如建屋发展局新供应的“按订单生产(BTO)”单位也影响了转售价格。

在政府解决旧组屋的不确定性之前,政府组屋的转售价格很可能持续下降,因为它受市场情绪的影响很大。

5

私人房产与组屋之间的价格差距扩大

私人房地产市场价格指数上涨约11.0点的同时,政府组屋的转售价格指数(RPI)一直在下降,去年全年的转售价下滑了0.9%

根据建屋发展局的数据,自2013年第二季度以来,组屋转售RPI一直在下降,因为建屋发展局一直在市场上提供新的组屋单位。

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私人房产与组屋之间的价值差距达到10年以来最大,预计2019年大选时,这仍然是一个焦点问题。

总体而言,2018年房地产市场走势基本延续了前两年的趋势,年中媒体专家对政府解除房产降温措施的过度解读成为了市场走势的一段小插曲,并没有影响市场最根本的供求关系。

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文章来源: https://www.shicheng.news/show/512671

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