国际货币基金组织提议：希望新加坡政府重新调整房地产降温措施

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新加坡经济在2017年增长了3.7%之后，就开始出现增长放缓，2018年的增长为3.1%。国际货币基金组织(IMF)预测2019年经济增长将放缓至2%。2019年第一季度和第二季度的增长已经减缓到1.1%和0.1%。

新加坡在今年中期内经济增长2.5%，越来越多受到现代服务业也其它贸易相关关门的推动，国际货币基金组织在与新加坡结束第四条磋商后于7月15号发文：“前景面临的风险倾向下行，主要来源外部因素，包括全球金融环境收紧、持续的贸易紧张局势升级以及全球经济增长放缓”。

IMF在报告中表示，希望新加坡当局积极采用宏观审慎和其它房地产相关的措施。IMF建议新加坡“继续检测房地产市场的状况，适当地调整宏观审慎措施；基于居住地点的差异化来消除买家额外印花税，然后在系统性风险逐渐减少后，慢慢取消该措施”。

国际货币基金组织在7月发表了一份关于新加坡宏观审慎政策的报告(6月24日完成)，作为对新加坡金融体系稳定性评估的一部分。IMF在报告中指出，新加坡的宏观审慎政策一直以房地产市场为核心，因为房地产市场的稳定与国家宏观经济和金融的稳定密切相关。

住宅物业占家庭总资产的比重往往为最大，而住房贷款约占家庭总负债的3/4。房地产相关贷款也占银行总贷款约30%。

因此，新加坡政府采取了多管齐下的措施，通过需求和供应两方面来降低系统性风险。这包括对贷款价值比率和总偿还比率的上限，以及额外买方印花税和卖方印花税。

报告还称，实证分析表面，宏观审慎措施对住宅价格的影响需要时间才能实现，但是实施一年后就会变得相当大。宏观审慎措施从实施后的第二季度开始降价，每项措施做高效果为5%，在实施后的第六个季度达到了这一水平。

尽管宏观审慎措施实施后，房价自2013年底以来出现下跌，但这些措施对市场降温的作用仍不确定。导致房价下跌还有一些根本因素，而不是宏观审慎政策：

特别是因为2013年至2018年的人口增长仅是2007年到2012人口增长的一半，而正在建设中的私人住宅供应增加，租金下降。

外国人购房行为对住宅价格的影响显著，从历史上看，在住宅价格季度增长率的变化中，超过1/4是由外国人支撑的。印花税对中部核心地区住宅房价产生了更大以及更持久的影响。在印花税实行之前，中部核心地区是以投资活动性为主，也是外国人购房者所占比例最大的地区之一。

新加坡房贷政策

贷款比率(Loan to Value,简称LTV)，与总偿债率(Total Debt Servcing Rato, TDSR) 的实施也抑制了抵押贷款的数量和房价增长，改善了借贷人的风险状况。发放给拥有多重房产贷款的借贷人的新贷款份额从2011年的30%降到2018年的15%。LTV超过70%的新抵押贷款比率已从2010年第三季度的峰值73%，下降到2018年的第四季度的55%。TDSR的实施也转化为“风险较低的初始贷款”。

房地产市场相关措施通过减少信贷和住宅价格发展的顺周期性，来增强了家庭和金融机构抵御冲击的弹性。额外印花税通过抑制投资者和外国人的需求，帮助限制了房地产价格的过度上涨，这些是住宅价格的主要驱动因素。

国际货币基金组织：

政府采取一些有限的控制措施是合理的，是为了防止周期性房地产泡沫引发的经济痛苦和加剧通胀。但是国际货币基金组织对外国人额外买方印花税持有不同意见，他们表示，新加坡不应该因国籍不同在买房时受到“歧视”，新加坡人在澳大利亚、英国和美国等房地产市场上是主要买家，没有任何“歧视”就是说没有任何额外印花税。

新加坡政府：

新加坡就房地产降温举措这一议题在今年6月27号的新加坡金管局年度报告大会上表示过，2018年7月出台的措施才刚满一年，是需要时间才可以看到它带来的效果。新加坡政府也将继续密切关注房地产市场，并随时准备确保一个健康和可持续性的新加坡房地产市场的存在。

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