“新加坡组屋模式”是否适用于中国房地产

2019年10月24日

近日,中国社科院财经战略研究院发布《中国城市竞争力报告No.17:住房,关系国与家》,报告中指出,我国2018年的房价收入比为9.3,已经超过了临界点。

要知道,世界银行给出的标准收入比为5,而联合国制定标准收入比为3,日本东京收入比为7.9,美国纽约也是7.9。可是中国呢?从2018年50城的房价收入比来看,貌似最低的收入比也要高于世界银行的标准。

“新加坡组屋模式”是否适用于中国房地产

可能有一些朋友不清楚什么是房价收入比?打个比方,目前一个打工家庭要在深圳买一套房,需要34.2年,在北京需要25.4年,厦门22.5年。

所以,随着中国房价的不断上涨,越来越多人的赚钱速度跟不上房价的速度。因此,有人曾提出,中国房地产到底能不能走“新加坡组屋”模式这样的话我们就不必再为了房子的事情而烦恼了。毕竟,新加坡在房地产管理方面,取得了世界公认的成功,成为政府解决住房问题的典范。

那么大家说的“新加坡组屋模式”到底是什么一种情况呢?他是怎么成功发展起来的呢?有什么优势?中国是否能走这种模式?根据这些疑问,咔咔今天跟大家好好的分析一下。

“新加坡组屋模式”是否适用于中国房地产
“新加坡组屋模式”是否适用于中国房地产

“新加坡组屋模式”的发展历程

1.新加坡组屋制度发展的雏形。

1819年,英国占领新加坡,为了加强对新加坡的控制,就把新加坡打造成贸易中转港,加上长期奉行自由主义经济政策,为新加坡的组屋模式做了一定的铺垫。

之后不断有外国人口移民过来新加坡,在1921年便到了418358人,然而当时还是英国统治,对于民生问题,没有怎么关注,把重心都放在掠夺上,导致大量贫民窟,住房严重匮乏。

2.新加坡组屋制度发展的初期,成立改良信托局。

后来,因为人口住房问题严重,英国不得不重视起来。便在1924年,成立了新加坡改良信托局。而这个改良信托局便是是新加坡建屋发展局的前身,它的成立标志着政府首次介入人民的住房问题。

改良信托局的主要职能便是计划和开发城市建设、房子、旧改、征收土地等职能,并且可以开始申请公屋。

而当时申请公屋的条件是:除了英国国籍申请需要居住5年外,其他国家申请公屋的话,需要在新加坡居住10年以上的时间,并且还要实行“得分制”,根据家庭的大小,收入状况,目前的居住条件,健康状况等,根据得分的高低进行住房的分配,分数高的申请人可以优先得到住房。

不过这种申请方式,在当时有非常大的弊端,最明显的就是。评分员都是根据主观意识,很难保证不存在徇私舞弊的现象。而申请人,则根本不知道自己申请的房子,到底有多大面积?分配到哪里去?每个月需要缴纳多少房租?这种情况持续到1959年后,才有能明显的改变。

“新加坡组屋模式”是否适用于中国房地产

3.新加坡组屋制度发展成熟期,开始“居者有其屋”计划的实施。

1960年,这一年是新加坡组屋模式开始发扬壮大的时刻。2月1日,新政府设立了建屋发展局,取代了英国殖民时代的改良信托局。

建屋发展局,顾名思义,就是建造房屋且发展壮大。他不仅把信托局的职能传承下来,还做出了改进。在发展公共住宅方面,既代表政府行使权利,又负责制定住宅发展规划及房屋管理,还作为房屋开发商,负责房屋建设的工程发展及房屋出售和出租。

而且制度也比过去严禁,信息公开化,为大量的百姓提供住房,并且还提供贷款和引入社区服务,提高居住环境和凝聚力。因此,在1977年的时候,基本能够解决屋荒问题,使85%以上的人口有房可住,真正做到“居者有其屋”。

“新加坡组屋模式”是否适用于中国房地产
“新加坡组屋模式”是否适用于中国房地产

“新加坡组屋模式”的优势

看完上面的组屋发展历程,我相信大家对于组屋的特点有个大概了解。那么组屋到底有什么优势?

1、组屋“相对公平”

组屋是政府通过土地划拨的方式实现的。要知道在新加坡,政府对于土地是有极大的控制权,房地产市场的 80% 是归政府管,土地是政府提供的,建设也是由政府的企业负责。不像中国,是通过卖地给开发商,然后由开发商建设,根据市场价来卖。

而剩下的20%就是商品房,不过商品房的价格会比较贵,是组屋的2-3倍钱。并且这20%是不受政府管制的。还有纯商品房的土地出让金纳入储备金,不归政府支配,断绝了土地财政的可能。

加上“组屋”有严格的准入、配售、转售和惩罚机制,严厉的抑制投机政策使得整个新加坡组屋居住市场没有套利空间存在。并且高效而廉洁的新加坡政府确保了“组屋”分配的相对公平。

“新加坡组屋模式”是否适用于中国房地产

2、组屋价格便宜,居民买后不会产生太大负担。

截至目前,至少有82%的居民居住在“组屋”里,住房自有率超过了90%。虽然新加坡的房价贵,但居民大多数都能买的起。加上居民购买“组屋”可使用公积金和低息贷款。购买组屋的负担更是大大减少。

因此,“新加坡的组屋模式”确实是一种值得推崇的模式,因为他使的大多数新加坡人“居者有其屋”,不用拚命赚钱去买房。每个人生下来就知道,自己这辈子到底应该去购买组屋还是商品房,根本不会为房价所累。

所以,在新加坡每个人都知道,只要自己努力工作,总有一天一定会分配到一个租屋。不用担心自己没房子可以住。没有后顾之忧后,每个人当然更加热情去工作,去创造。因此,新加坡一直被称为是“幸福的国家”。

“新加坡组屋模式”是否适用于中国房地产
“新加坡组屋模式”是否适用于中国房地产

那么中国房地产能否走这种模式?

首先,我们要了解,现在当前世界上总共有3种房地产模式,一种是“德国模式”,一种是“美国模式”,剩下的一种就是“新加坡模式”,但真要让我说,其实香港也算是一种。而我们中国房地产发展到现在,目前学习更多的应该是香港的房地产模式。

“新加坡组屋模式”是否适用于中国房地产

我们学习了预售模式,当房子还没看到雏形呢,就可以销售。

我们学习了土拍模式,把土地推出去拍卖,谁出的价高,这70年的时间就归谁安排,这一操作导致了今天高房价的局面。

我们学习了商品房模式,把土地推给市场,让市场来自由配置,不分穷人和富人。

我们学习了公摊模式,100平方的房子,可能使用起来只有80平方左右吧。

学习过去香港的那一套,虽然在目前看来,或许有不太好的地方,但这些方法确实带动了中国经济和一些上下游产业,并且让中国房地产发展起来。

不过未来再继续使用,难免会出现许多问题。

比如:继续使用商品房模式,把土地推给市场的话,难免导致部分中低收入群体陷入无房可住的境遇。其次,继续使用土拍模式的话,会让地方政府继续依赖土地财政,无心推动实体经济的发展。并且还会再次推动房价上涨。

那么在这种情况下,我们是否要使用“新加坡组屋模式”呢?

我个人来看,中国还是不太适用于“新加坡组屋模式”,只能说借鉴其中一些,但不能生搬硬套。

为何这样说呢?因为国情不同,生搬硬套进来的话,其中必然会存在某些弊端。所以应该总结多方经验,走一条我们自己的路。

“新加坡组屋模式”是否适用于中国房地产

“新加坡组屋模式”为何不适用中国呢?

1、资金从哪里来?

这是个很现实的问题,从当初的经济适用房,到人才房和安居房。本质都是来自于高价商品房的反哺。

为什么这样说?因为我们国内的城市,现在都面临一个问题,就是拿不出足够的钱来建保障房覆蓋所有的人。要建保障房就必须依赖土拍卖出高价,从其中抽取一部分收益来建保障房。

但要建大量保障房和人才房的话,就必须控制商品房供应,这样的话又会造成没商品房可卖,收入规模根本不足以支撑大规模的人才房和安居房建设。

反观,新加坡组屋模式之所以能够成功,是因为他们的土地收入是完全用于组屋建设,并且政府会提供大量的财政补贴,组屋以低成本的价格出售给居民。据不完全统计,2017年建屋发展局在补贴上已经达20亿新元了,基本每年都在亏损。

而我们这边不同,卖地的钱,基本都得拿去还债,建设城市基础和其他用途,根本无法全部用于建设保障房。

因此,无法建造大量的保障房,只能按照一定的比例来建造,这样根本就是杯水车薪,要知道我国的人口可不少,而新加坡满打满算,才563.87万人,还不够我们一个省的人多。

“新加坡组屋模式”是否适用于中国房地产

2、城市化发展程度不同。

要知道,新加坡是个小国,同时也是高度城市化的国家,人口相对稳定。而我们国家城市化发展到目前也才完成到60%左右,还有很多地方是农村。

而且我们国家不仅要解决存量人口的住房问题,更要解决源源不断的增量人口的住房需求。加上当前中国处于人口快速城镇化的阶段,大量流动人口使任何封闭的补贴模式都无法有效实行下去。反观新加坡却没有这种烦恼。

因为新加坡的组屋制度是在一个人口规模小,没有大规模人口迁徒,没有城乡二元结构的封闭体系内运行。与国内的社会经济发展阶段、土地制度、中央公积金制度紧密相连,所产生的结果。

如果把这种模式移植到一个超级大国上,可能会出现水土不服。别的不说,就单说一个深圳,2018年的时候常住人口就已经达到了2000万以上了。假设满足一半人口的情况下,单这个补贴,深圳就承受不来了,而且土地也不够用。

“新加坡组屋模式”是否适用于中国房地产
“新加坡组屋模式”是否适用于中国房地产

总结以上两个点,可以得出,其实不是中国不愿意走新加坡组屋模式,确实是不太适合我们的国情。中国也曾经试用过这套模式,不过低收入人群,依旧是买不起已经补贴过的房价。导致这些经济适用房更多被中等收入和高收入人群购买,使补贴发生转移,加剧了社会的不平等。

还有,建设这类安居房的话,会让当地政府的土地收入和开发商利润减少很多,导致他们不愿意增加投入。

因此,中国住房制度应该从多方借鉴,而不是套用某一种“成功制度”。我们应该结合自身的经济增长、城市化、人口老龄化等特点,去制定一套适合中国房地产的基础性制度。

“新加坡组屋模式”是否适用于中国房地产

要知道,世界上并没有完美,一劳永逸的住房制度。就算是“新加坡的组屋模式”,目前也在不断的改变,进化。

所以,我认为中国应该从政府主导建房分房的泥潭中走出来,通过市场化的手段激发全社会的积极性,才能解决住房短缺的问题。并且要大力发展“租赁供给和规范租赁市场秩序”,我们国家目前还没办法完成,每个家庭都有一套房,但通过租赁用房,却能让“居者有其屋”,也不失为一种解决办法。

当然,发展租赁市场也并不是政府完全包揽,而是要结合市场。政府通过土地、金融、税收的支持,激发市场活力。让专业的服务商开发和运营。两者相结合,才能通过打造“住有所居”的住房图景。

祝愿中国房地产,明天会更好。

“新加坡组屋模式”是否适用于中国房地产

转载请注明来源:狮城新闻