冲击组屋提升者购买力 降温措施料间接抑制私宅需求
有更多私宅屋主购买更大和更贵的转售组屋，是推动百万组屋今年猛增的主要因素之一。图左为私人组屋The Peak@Toa Payoh，它的一个五房式单位今年2月以128万8000元转手。（李冠卫摄）
最新一轮房地产降温措施旨在应对利率近期的显著攀升，确保人们谨慎贷款买房。而卖掉私宅者购买非津贴转售组屋的等待时间更长，可能推动他们转向租赁市场，让组屋和私宅租金保持坚挺。
新一轮房地产降温措施预计冲击组屋提升者的购买能力，可能降低从组屋提升至私宅的需求，间接为私宅市场降温。
与此同时，由于卖掉私宅者购买非津贴转售组屋的等待时间更长，可能推动他们转向租赁市场，让组屋和私宅租金保持坚挺。
政府星期四（9月29日）深夜宣布推出最新一轮房地产降温措施，应对市场利率在近期显著增加的趋势，确保人们谨慎贷款买房。
其中，新加坡金融管理局将私人金融机构借出房屋贷款时，用于计算总偿债率（TDSR）和每月偿还贷款比率（MSR）的中期利率下限，调高0.5个百分点。
卖私宅后须等15月才能买转售组屋 降温措施或抑制百万组屋交易势头
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此外，私宅业主卖掉房子后须等待15个月才能购买非津贴转售组屋。这项暂时性措施旨在缓和转售组屋市场的需求，也确保转售组屋的价格维持在可负担水平。
世邦魏理仕东南亚研究主管宋明蔚认为，新一轮降温措施对政府组屋转售市场的冲击较大，尤其像五房式等较大型的单位。这是因为来自卖掉私宅转买组屋者，以及集体出售卖家的需求可能减少，让组屋转售价格有所缓和。
组屋转售价格更低，将影响组屋提升者购买私宅的能力，降低私宅市场的需求。她预计，新私宅的销量和价格涨幅可能在接下来半年至12个月内放缓。
| 最受组屋提升者青睐 新规对大众化私宅冲击大
高力国际新加坡研究主管何俐慜认为，大众化私宅项目可能首当其冲，因为这个市场最受组屋提升者青睐。
她说：“除了直接为组屋转售市场降温，新措施也会间接为私宅市场降温，因为从高价卖掉组屋中获利，转买私宅的组屋提升者将减少。高净值人士等持有充裕现金的买家不需要那么多贷款，所受到的影响因此较小。”
何俐慜也指出，除了住宅领域，非住宅用途如店屋、分层地契办公和零售单位，以及小型工业房地产等也将受冲击。这主要是投资者可借贷的金额减少，导致这些商业房地产的价格和交易量走软。
戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文举例，假设没有其他债务，若要以30年贷款150万元，在新条例下，每月必须赚取约1万3000元，比之前的1万2200万元来得高。如果家庭每月收入约1万2200万元，他们最多只能贷款141万元，来买188万元的单位，低于之前的200万元房价顶限。
| 专家：私宅价今年或升7％ 估计明年涨幅仅1％至3％
他说：“有鉴于此，潜在买家必须调整预算。我们预计私宅价格继去年增长10.6％之后，今年可能上扬约7％。涨幅在明年会进一步减少到1％至3％。”
另一方面，政府延长私宅业主卖掉房子后，购买非津贴转售组屋的等待时间，可能进一步带动租赁市场的需求。55岁及以上者，若要从私宅搬到四房式或更小型转售组屋，不受此限制。
橙易产业研究与咨询部总监孙燕清说，这些私宅卖家可能在等待期间转向租房，推高租赁市场的需求和价格。至于不愿意等那么久的买家，可能会考虑重返私宅市场或买较小型的转售组屋。
房地产网站99.co和新加坡房地产联合交易网（SRX）日前发布的8月份预估数据显示，私宅租金连续20个月攀升，若与去年同期比较，整体私宅租金上涨27.5％.
组屋租赁市场同样炽热，8月时已连续26个月上涨，整体租金上升21.6％。
除了住宅领域，非住宅用途如店屋、分层地契办公和零售单位，以及小型工业房地产等也将受冲击。这主要是投资者可借贷的金额减少，导致这些商业房地产的价格和交易量走软。
私宅价格连涨10季度 分析：或促政府出手降温
大众化私宅市场火热，带动本地整体私宅价格今年第三季环比上涨3.4％，为连续10个季度上扬。整体组屋转售价也是连续10个季度上扬，第三季环比上涨2.4％。
市场分析师认为，房价连续第10个季度上涨，可能是促使政府上星期四（9月29日）深夜宣布推出新一轮降温措施的原因，预料下来房价增速会放慢。
市区重建局星期一（10月3日）发布的第三季房地产预估数据显示，整体私宅价格指数为187.1，比今年第二季的180.9高出3.4％，略低于第二季的3.5％涨幅。
非有地私宅价格延续涨势，第三季环比增长4.1％，高于第二季的3.6％。
各类非有地私宅价格持续全面上涨，代表大众化私宅的中央区以外私宅价格（OCR）加快增速，环比增长7％。代表高档私宅的核心中央区（CCR）私宅价格增长2.3％。代表中档私宅的其他中央区（RCR）私宅价格则放慢增速，增长2.5％。
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有地私宅方面，价格环比上升1.2％，增速低于前一季的2.9％。
以今年首三个季度来看，整体私宅价格上升7.8％，比去年同期的5.3％涨幅高。
第三季推出的大众私宅有曲水伦庭（Lentor Modern）、AMO Residence和Sky Eden@Bedok等，它们一开盘便取得销售佳绩，支撑整体私宅价格涨势。
橙易产业研究与咨询部总监孙燕清指出，第三季大众化私宅中位数尺价环比上升18％至2093元。销量暴涨163％至1238个单位，显示市场需求良好。
她说，这股近乎失控的涨势，相信是促使政府上星期四深夜宣布推出新一轮降温措施的原因。
| 分析师：整体房市接近转折点
戴玉祥产业研究和咨询总监蓝振文同样认为，第三季房价给政府敲响警钟。
他说，政府显然很关注组屋转售价格持续上涨对私宅市场和预购组屋带来的涟漪效应，于是通过提高贷款门槛来稳定组屋市场。
他也指出，由于经济放缓、生活费和贷款利率上升，整体房地产市场已接近转折点。
博纳产业总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）认为，降温措施能保持房价稳定，但价格预料不会大幅下降，全年私宅价格预计上涨8％至9％。
他说：“我们相信降温措施能稳定房价，放慢房价增速。可是我们不认为价格会大幅回调，因为发展商面对更高的建筑成本以及一些地段的高昂价格，它们的未售出单位也所剩不多，所以价格下调的空间不大。”
分析师也认为，接下来，房地产市场将逐步进入年末淡季。
世邦魏理仕东南亚研究主管宋明蔚说，多数大型新私宅项目已在之前开盘，加上受降温措施的影响，以及12月学校假期与年末公共假日到来，买家和发展商可能保持观望态度，静待降温措施发挥效用。
她预计，第四季新私宅销量会大幅下滑，而今年全年销量预计同比滑落大约39％至8000个单位，价格则可能增长8％，低于去年的涨幅10.6％。
