衝擊組屋提升者購買力 降溫措施料間接抑制私宅需求
有更多私宅屋主購買更大和更貴的轉售組屋，是推動百萬組屋今年猛增的主要因素之一。圖左為私人組屋The Peak@Toa Payoh，它的一個五房式單位今年2月以128萬8000元轉手。（李冠衛攝）
最新一輪房地產降溫措施旨在應對利率近期的顯著攀升，確保人們謹慎貸款買房。而賣掉私宅者購買非津貼轉售組屋的等待時間更長，可能推動他們轉向租賃市場，讓組屋和私宅租金保持堅挺。
新一輪房地產降溫措施預計衝擊組屋提升者的購買能力，可能降低從組屋提升至私宅的需求，間接為私宅市場降溫。
與此同時，由於賣掉私宅者購買非津貼轉售組屋的等待時間更長，可能推動他們轉向租賃市場，讓組屋和私宅租金保持堅挺。
政府星期四（9月29日）深夜宣布推出最新一輪房地產降溫措施，應對市場利率在近期顯著增加的趨勢，確保人們謹慎貸款買房。
其中，新加坡金融管理局將私人金融機構借出房屋貸款時，用於計算總償債率（TDSR）和每月償還貸款比率（MSR）的中期利率下限，調高0.5個百分點。
賣私宅後須等15月才能買轉售組屋 降溫措施或抑制百萬組屋交易勢頭
| 分析師：降溫措施對發展商影響小 部分房地產股或下滑 是投資者進場時機
此外，私宅業主賣掉房子後須等待15個月才能購買非津貼轉售組屋。這項暫時性措施旨在緩和轉售組屋市場的需求，也確保轉售組屋的價格維持在可負擔水平。
世邦魏理仕東南亞研究主管宋明蔚認為，新一輪降溫措施對政府組屋轉售市場的衝擊較大，尤其像五房式等較大型的單位。這是因為來自賣掉私宅轉買組屋者，以及集體出售賣家的需求可能減少，讓組屋轉售價格有所緩和。
組屋轉售價格更低，將影響組屋提升者購買私宅的能力，降低私宅市場的需求。她預計，新私宅的銷量和價格漲幅可能在接下來半年至12個月內放緩。
| 最受組屋提升者青睞 新規對大眾化私宅衝擊大
高力國際新加坡研究主管何俐慜認為，大眾化私宅項目可能首當其衝，因為這個市場最受組屋提升者青睞。
她說：「除了直接為組屋轉售市場降溫，新措施也會間接為私宅市場降溫，因為從高價賣掉組屋中獲利，轉買私宅的組屋提升者將減少。高凈值人士等持有充裕現金的買家不需要那麼多貸款，所受到的影響因此較小。」
何俐慜也指出，除了住宅領域，非住宅用途如店屋、分層地契辦公和零售單位，以及小型工業房地產等也將受衝擊。這主要是投資者可借貸的金額減少，導致這些商業房地產的價格和交易量走軟。
戴玉祥產業研究和諮詢總監藍振文舉例，假設沒有其他債務，若要以30年貸款150萬元，在新條例下，每月必須賺取約1萬3000元，比之前的1萬2200萬元來得高。如果家庭每月收入約1萬2200萬元，他們最多只能貸款141萬元，來買188萬元的單位，低於之前的200萬元房價頂限。
| 專家：私宅價今年或升7％ 估計明年漲幅僅1％至3％
他說：「有鑒於此，潛在買家必須調整預算。我們預計私宅價格繼去年增長10.6％之後，今年可能上揚約7％。漲幅在明年會進一步減少到1％至3％。」
另一方面，政府延長私宅業主賣掉房子後，購買非津貼轉售組屋的等待時間，可能進一步帶動租賃市場的需求。55歲及以上者，若要從私宅搬到四房式或更小型轉售組屋，不受此限制。
橙易產業研究與諮詢部總監孫燕清說，這些私宅賣家可能在等待期間轉向租房，推高租賃市場的需求和價格。至於不願意等那麼久的買家，可能會考慮重返私宅市場或買較小型的轉售組屋。
房地產網站99.co和新加坡房地產聯合交易網（SRX）日前發布的8月份預估數據顯示，私宅租金連續20個月攀升，若與去年同期比較，整體私宅租金上漲27.5％.
組屋租賃市場同樣熾熱，8月時已連續26個月上漲，整體租金上升21.6％。
除了住宅領域，非住宅用途如店屋、分層地契辦公和零售單位，以及小型工業房地產等也將受衝擊。這主要是投資者可借貸的金額減少，導致這些商業房地產的價格和交易量走軟。
私宅價格連漲10季度 分析：或促政府出手降溫
大眾化私宅市場火熱，帶動本地整體私宅價格今年第三季環比上漲3.4％，為連續10個季度上揚。整體組屋轉售價也是連續10個季度上揚，第三季環比上漲2.4％。
市場分析師認為，房價連續第10個季度上漲，可能是促使政府上星期四（9月29日）深夜宣布推出新一輪降溫措施的原因，預料下來房價增速會放慢。
市區重建局星期一（10月3日）發布的第三季房地產預估數據顯示，整體私宅價格指數為187.1，比今年第二季的180.9高出3.4％，略低於第二季的3.5％漲幅。
非有地私宅價格延續漲勢，第三季環比增長4.1％，高於第二季的3.6％。
各類非有地私宅價格持續全面上漲，代表大眾化私宅的中央區以外私宅價格（OCR）加快增速，環比增長7％。代表高檔私宅的核心中央區（CCR）私宅價格增長2.3％。代表中檔私宅的其他中央區（RCR）私宅價格則放慢增速，增長2.5％。
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有地私宅方面，價格環比上升1.2％，增速低於前一季的2.9％。
以今年首三個季度來看，整體私宅價格上升7.8％，比去年同期的5.3％漲幅高。
第三季推出的大眾私宅有曲水倫庭（Lentor Modern）、AMO Residence和Sky Eden@Bedok等，它們一開盤便取得銷售佳績，支撐整體私宅價格漲勢。
橙易產業研究與諮詢部總監孫燕清指出，第三季大眾化私宅中位數尺價環比上升18％至2093元。銷量暴漲163％至1238個單位，顯示市場需求良好。
她說，這股近乎失控的漲勢，相信是促使政府上星期四深夜宣布推出新一輪降溫措施的原因。
| 分析師：整體房市接近轉折點
戴玉祥產業研究和諮詢總監藍振文同樣認為，第三季房價給政府敲響警鐘。
他說，政府顯然很關注組屋轉售價格持續上漲對私宅市場和預購組屋帶來的漣漪效應，於是通過提高貸款門檻來穩定組屋市場。
他也指出，由於經濟放緩、生活費和貸款利率上升，整體房地產市場已接近轉折點。
博納產業總裁伊斯邁（Ismail Gafoor）認為，降溫措施能保持房價穩定，但價格預料不會大幅下降，全年私宅價格預計上漲8％至9％。
他說：「我們相信降溫措施能穩定房價，放慢房價增速。可是我們不認為價格會大幅回調，因為發展商面對更高的建築成本以及一些地段的高昂價格，它們的未售出單位也所剩不多，所以價格下調的空間不大。」
分析師也認為，接下來，房地產市場將逐步進入年末淡季。
世邦魏理仕東南亞研究主管宋明蔚說，多數大型新私宅項目已在之前開盤，加上受降溫措施的影響，以及12月學校假期與年末公共假日到來，買家和發展商可能保持觀望態度，靜待降溫措施發揮效用。
她預計，第四季新私宅銷量會大幅下滑，而今年全年銷量預計同比滑落大約39％至8000個單位，價格則可能增長8％，低於去年的漲幅10.6％。
