过去一提到新加坡核心中央区（Core Central Region, CCR），你可能会想起超高端、永久地契、外国富豪扎堆的高楼大厦。但今天的市场变了——问题是，新加坡本地人，真的还会掏出 300 万买 “市中心豪宅” 吗？
根据目前的市场动态，今年还未推出的 22 个新盘中，有 14 个位于 CCR。这意味着：开发商正在押注市中心的回暖。
但这一次，他们面对的不再是愿意豪掷千金的外国富豪了。60% 的外国买家额外印花税（ABSD），加上近期 “洗钱风波” 的负面影响，让海外买家纷纷止步。
2023 年中国买家还把新加坡列为第三大海外豪宅市场，如今已跌到第九位。
谁来接盘？是本地买家和永久居民（PR）。但问题是，$3M 的心理门槛，不是每个人都能轻松跨过的。
买 CCR，很多人最看重的是 “地段” 和 “永久地契”。但冷静看，现在的 CCR 其实有点旧、有点 “硬”。
过去的城市规划把 CCR 打造成办公和商业集中区，生活配套（尤其是学校、绿地、社区感）相对欠缺。很多本地家庭在看房时，还是倾向于 “大环境更宜居” 的地段，比如东部或靠近公园连道（Park Connector）的地方。
一句话总结就是：
豪宅该有的 “生活感”，CCR 还没完全跟上。
对于已经习惯高利润率、面对高净值客户的开发商来说，现在的转变很不 “体面”。
你能想象，原来卖 $8M 的 Penthouse，现在要降维去和 $1.8M 的四房新 HDB 比吸引力？
打个比方，这就像米其林主厨被要求下周改做 “$3 经济饭”，当然不是不行，但真的得换一套思维。
特别是在目前全球经济局势不确定的前提下，许多家庭买房时最在意的不是涨跌周期，而是：
未来几年，我的工作稳不稳？
通胀和关税会不会影响薪水？
投资回报是否靠谱，或只是 “为了看起来有钱”？
这些问题，会成为每个销售在 showflat 上必须回答的 “隐性考题”。
目前我们看到部分 CCR 盘采取了新的策略来吸引本地买家：
两房单位低总价切入，以 “比郊区贵一点，但有 CCR 地段” 为卖点；
主打 “Freehold（永久地契）保值” 逻辑，吸引多代同住型买家；
部分开发商尝试改造旧盘或品牌更新，比如打出 “生活综合体”、“国际学校走路上学” 等概念。
这些努力，是在试图扭转 CCR “富但不亲民” 的形象——但是否有效，还有待市场验证。
来看一组近期交易数据（2025 年 4 月第三周）：
The Orchard Residences 亏损了近 $1.2M，持有 15 年。一些 CCR 一房单位在二手市场的表现并不理想，例如 ICON、76 Shenton 都出现了亏损。
结论是：
CCR 不是稳赚的。买得对当然香，买错了就真的 “300 万成了历史教训”。
如果你手上真的有 $3M 预算，是去买市区的两房 CCR 豪宅？还是去成熟区找一个宽敞舒适的四房组屋或公寓？
这是个没有标准答案的问题。
但可以肯定的是，CCR 的市场已经变了：不再是华丽宣传和外国投资者撑场面，而是要靠脚踏实地说服本地家庭，“为什么要花这个钱，住在这里”。
对于开发商来说，挑战也是机会。对于买家来说，或许现在，正是重新审视 “豪宅” 的时候。
我们最近也有不少客户问到：“市中心还能买吗？”
这类问题其实没有简单答案，但我们建议客户从自身需求出发，多看几个不同区域的盘，别被地段迷惑，也别因为害怕错过而冲动买入。
