花$300万买“市中心豪宅”?现在的新加坡人还会买吗?

2025年05月08日   •   3078次阅读

过去一提到新加坡核心中央区(Core Central Region, CCR),你可能会想起超高端、永久地契、外国富豪扎堆的高楼大厦。但今天的市场变了——问题是,新加坡本地人,真的还会掏出 300 万买 “市中心豪宅” 吗?

根据目前的市场动态,今年还未推出的 22 个新盘中,有 14 个位于 CCR。这意味着:开发商正在押注市中心的回暖

但这一次,他们面对的不再是愿意豪掷千金的外国富豪了。60% 的外国买家额外印花税(ABSD),加上近期 “洗钱风波” 的负面影响,让海外买家纷纷止步。

2023 年中国买家还把新加坡列为第三大海外豪宅市场,如今已跌到第九位

谁来接盘?是本地买家和永久居民(PR)。但问题是,$3M 的心理门槛,不是每个人都能轻松跨过的。

买 CCR,很多人最看重的是 “地段” 和 “永久地契”。但冷静看,现在的 CCR 其实有点旧、有点 “硬”

过去的城市规划把 CCR 打造成办公和商业集中区,生活配套(尤其是学校、绿地、社区感)相对欠缺。很多本地家庭在看房时,还是倾向于 “大环境更宜居” 的地段,比如东部或靠近公园连道(Park Connector)的地方。

一句话总结就是:

豪宅该有的 “生活感”,CCR 还没完全跟上。

对于已经习惯高利润率、面对高净值客户的开发商来说,现在的转变很不 “体面”

你能想象,原来卖 $8M 的 Penthouse,现在要降维去和 $1.8M 的四房新 HDB 比吸引力?

打个比方,这就像米其林主厨被要求下周改做 “$3 经济饭”,当然不是不行,但真的得换一套思维

特别是在目前全球经济局势不确定的前提下,许多家庭买房时最在意的不是涨跌周期,而是:

未来几年,我的工作稳不稳?

通胀和关税会不会影响薪水?

投资回报是否靠谱,或只是 “为了看起来有钱”?

这些问题,会成为每个销售在 showflat 上必须回答的 “隐性考题”。

目前我们看到部分 CCR 盘采取了新的策略来吸引本地买家:

两房单位低总价切入,以 “比郊区贵一点,但有 CCR 地段” 为卖点;

主打 “Freehold(永久地契)保值” 逻辑,吸引多代同住型买家;

部分开发商尝试改造旧盘或品牌更新,比如打出 “生活综合体”、“国际学校走路上学” 等概念。

这些努力,是在试图扭转 CCR “富但不亲民” 的形象——但是否有效,还有待市场验证。

来看一组近期交易数据(2025 年 4 月第三周):

The Orchard Residences 亏损了近 $1.2M,持有 15 年。一些 CCR 一房单位在二手市场的表现并不理想,例如 ICON、76 Shenton 都出现了亏损

结论是:

CCR 不是稳赚的。买得对当然香,买错了就真的 “300 万成了历史教训”。

如果你手上真的有 $3M 预算,是去买市区的两房 CCR 豪宅?还是去成熟区找一个宽敞舒适的四房组屋或公寓?

这是个没有标准答案的问题

但可以肯定的是,CCR 的市场已经变了:不再是华丽宣传和外国投资者撑场面,而是要靠脚踏实地说服本地家庭,“为什么要花这个钱,住在这里”。

对于开发商来说,挑战也是机会。对于买家来说,或许现在,正是重新审视 “豪宅” 的时候

我们最近也有不少客户问到:“市中心还能买吗?”

这类问题其实没有简单答案,但我们建议客户从自身需求出发多看几个不同区域的盘,别被地段迷惑,也别因为害怕错过而冲动买入。

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