花$300萬買「市中心豪宅」?現在的新加坡人還會買嗎?

2025年05月08日   •   3078次閱讀

過去一提到新加坡核心中央區(Core Central Region, CCR),你可能會想起超高端、永久地契、外國富豪扎堆的高樓大廈。但今天的市場變了——問題是,新加坡本地人,真的還會掏出 300 萬買 「市中心豪宅」 嗎?

根據目前的市場動態,今年還未推出的 22 個新盤中,有 14 個位於 CCR。這意味著:開發商正在押注市中心的回暖

但這一次,他們面對的不再是願意豪擲千金的外國富豪了。60% 的外國買家額外印花稅(ABSD),加上近期 「洗錢風波」 的負面影響,讓海外買家紛紛止步。

2023 年中國買家還把新加坡列為第三大海外豪宅市場,如今已跌到第九位

誰來接盤?是本地買家和永久居民(PR)。但問題是,$3M 的心理門檻,不是每個人都能輕鬆跨過的。

買 CCR,很多人最看重的是 「地段」 和 「永久地契」。但冷靜看,現在的 CCR 其實有點舊、有點 「硬」

過去的城市規劃把 CCR 打造成辦公和商業集中區,生活配套(尤其是學校、綠地、社區感)相對欠缺。很多本地家庭在看房時,還是傾向於 「大環境更宜居」 的地段,比如東部或靠近公園連道(Park Connector)的地方。

一句話總結就是:

豪宅該有的 「生活感」,CCR 還沒完全跟上。

對於已經習慣高利潤率、面對高凈值客戶的開發商來說,現在的轉變很不 「體面」

你能想像,原來賣 $8M 的 Penthouse,現在要降維去和 $1.8M 的四房新 HDB 比吸引力?

打個比方,這就像米其林主廚被要求下周改做 「$3 經濟飯」,當然不是不行,但真的得換一套思維

特別是在目前全球經濟局勢不確定的前提下,許多家庭買房時最在意的不是漲跌周期,而是:

未來幾年,我的工作穩不穩?

通脹和關稅會不會影響薪水?

投資回報是否靠譜,或只是 「為了看起來有錢」?

這些問題,會成為每個銷售在 showflat 上必須回答的 「隱性考題」。

目前我們看到部分 CCR 盤採取了新的策略來吸引本地買家:

兩房單位低總價切入,以 「比郊區貴一點,但有 CCR 地段」 為賣點;

主打 「Freehold(永久地契)保值」 邏輯,吸引多代同住型買家;

部分開發商嘗試改造舊盤或品牌更新,比如打出 「生活綜合體」、「國際學校走路上學」 等概念。

這些努力,是在試圖扭轉 CCR 「富但不親民」 的形象——但是否有效,還有待市場驗證。

來看一組近期交易數據(2025 年 4 月第三周):

The Orchard Residences 虧損了近 $1.2M,持有 15 年。一些 CCR 一房單位在二手市場的表現並不理想,例如 ICON、76 Shenton 都出現了虧損

結論是:

CCR 不是穩賺的。買得對當然香,買錯了就真的 「300 萬成了歷史教訓」。

如果你手上真的有 $3M 預算,是去買市區的兩房 CCR 豪宅?還是去成熟區找一個寬敞舒適的四房組屋或公寓?

這是個沒有標準答案的問題

但可以肯定的是,CCR 的市場已經變了:不再是華麗宣傳和外國投資者撐場面,而是要靠腳踏實地說服本地家庭,「為什麼要花這個錢,住在這裡」。

對於開發商來說,挑戰也是機會。對於買家來說,或許現在,正是重新審視 「豪宅」 的時候

我們最近也有不少客戶問到:「市中心還能買嗎?」

這類問題其實沒有簡單答案,但我們建議客戶從自身需求出發多看幾個不同區域的盤,別被地段迷惑,也別因為害怕錯過而衝動買入。

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