新加坡过去10年 1手 vs 2手 房价涨幅对比

2023年03月17日   •   4万次阅读

经常有客户问,买1手还是2手,这取决于买房的动机是什么,自住为主还是投资为主?世间安得双全法?通常来说,如果是纯投资,那么1手价格涨幅更高,缺点是需要时间等待瓜熟蒂落;如果是自住为主,那么2手不用等,但价格涨幅比较有限。

过去10年 1手 vs 2手价格走势图

数据是最客观的,大黄提取了过去10年的1手对比2手的房价数据,1手的价格涨幅是141%,2手的价格涨幅是25%。

我们再根据区域细分,观察下细分区域的价格走势。

2013年2月~2023年2月,1环CCR,1手平均涨幅91%,2手平均涨幅22%

2013年2月~2023年2月,2环RCR,1手平均涨幅67%,2手平均涨幅10%。

2013年2月~2023年2月,3环OCR,1手平均涨幅87%,2手平均涨幅33%。

总体来看,不管是哪个区域,1手的涨幅普遍高出很多,但这并不是持有1手10年不动可以达到的。1手的红利期大概3~4年,从开盘到交房价格会有一定的涨幅(大概15~30%),交房后价格就趋于平稳,之后如果要持续增长,需要不断置换才有可能达到。

1手房的投资逻辑

一般来说,同期1手的单价比周边的2手高出30%,看起来买2手更划算,有买过房的应该有体会,为什么买了单价便宜的2手不涨,贵的1手却越涨越高,底层逻辑是什么呢?

1手买的是一手价格,所有买家的持有成本都差不多,筹码集中,有溢价出售的共识,容易形成合力,垄断市场。

同时,卖家只有开发商一个,会帮助提价。开发商的销售策略通常是前期低价出库存,以达到银行融资的最低销售指标,后期再提价保障利润。一般来说,1手房有2~3年的平台期,之后快交房的半年~1年内价格会“狂飙”,很多业主也会选择在这个时间段转手。

2手买的是二手价格,肉已经被第一任业主吃了,接盘的就是喝汤。那有朋友就问了,为什么2手就只能喝汤,我也要吃肉!这涉及到筹码分布问题,同一个项目,有1手业主,也有2手业主,2手业主是溢价买入,如果要卖高价,容易被1手业主压制。

这就好像买苹果股票,假设1手买家的成本是100美金,2手买家成本是130美金。同样赚30美金,1手买家只要卖130美金,2手买家要卖160美金,自然会有压力卖不出。除非2手买家能联系到所有1手买家联合坐庄统一卖160美金,但是现实中是不可能的。

然而,这并不是说,所有1手房无脑入都能赚钱,一手房投资,拿最大价值的关键在于产品力,入场价格,以及杠杆效应,缺一不可。下面实例复盘下过去几个明星楼盘的价格表现。

例子1:JadeScape

JadeScape顺福轩,价格从开盘均价1665psf,上涨到2023年2月的2106psf,涨幅26.5%,贷款75%,也就是4倍杠杆,本金获利106%。(需扣除贷款利息及其它杂费,不过不多)。4年时间106%涨幅,年复合回报率为19.8%。

例子2:Stirling Residence

Stirling Residence,价格从开盘均价1764psf,上涨到2023年2月的2174,涨幅23.2%,贷款75%,也就是4倍杠杆,本金获利92.8%。(需扣除贷款利息及其它杂费,不过不多)。4年时间92.8%涨幅,年复合回报率为17.8%。

例子3:Tre Ver

Tre Ver,价格从开盘均价1546psf,上涨到2023年2月的1887,涨幅22%,贷款75%,也就是4倍杠杆,本金获利88%。(需扣除贷款利息及其它杂费,不过不多)。4年时间88%涨幅,年复合回报率为17.1%。

由此可见,投资优质1手楼盘,本质上,就好像买个大蓝筹,每年约可以获得15~20%左右的复合回报率,区别在于,这个大蓝筹资金量很大,流动性较差,避免了瞎操作的风险,强制呆坐不动4年,静待花开结果。

新加坡租房市场实实在在的降温了
2024年05月21日   •   4万次阅读
新加坡裕廊湖区,第二CBD真的要来了
2024年05月19日   •   3万次阅读
新加坡五房式组屋 151万新元转售
2024年05月21日   •   2万次阅读
【新项目】精品公寓Straits at Joo Chiat发布周末销量达到20%,均价为每平方英尺$2,100
2024年05月19日   •   2万次阅读
碧山怡然阁五房式组屋卖150万 转售价创该区新高
2024年05月22日   •   1万次阅读
非官方预估数据:组屋租金再创历史新高 公寓租金再次下跌
2024年05月18日   •   8775次阅读
五房式单位卖151.5万 达士岭转售价再写新高
2024年05月19日   •   5616次阅读
Kassia(D17),东部洛阳的永久地契期房公寓
2024年05月20日   •   5616次阅读
首季私宅新租约下滑2%,较廉价住房租赁需求增加
2024年05月19日   •   4914次阅读
4月份开发商销量环比暴跌58.1%至301套
2024年05月19日   •   4914次阅读
惹兰罗央勿刹一执行共管公寓地段供招标 可建约710个单位
2024年05月17日   •   3510次阅读
首四个月新私宅销量达16年最低!千万豪宅4月卖出五套
2024年05月19日   •   3159次阅读
The Oceanfront @ Sentosa Cove,圣淘沙岛上海边的现房公寓豪宅
2024年05月20日   •   3159次阅读
为什么选择新加坡留学?可能是因为这八个[第一]吧
2024年05月23日   •   1053次阅读