經常有客戶問,買1手還是2手,這取決於買房的動機是什麼,自住為主還是投資為主?世間安得雙全法?通常來說,如果是純投資,那麼1手價格漲幅更高,缺點是需要時間等待瓜熟蒂落;如果是自住為主,那麼2手不用等,但價格漲幅比較有限。
過去10年 1手 vs 2手價格走勢圖

數據是最客觀的,大黃提取了過去10年的1手對比2手的房價數據,1手的價格漲幅是141%,2手的價格漲幅是25%。
我們再根據區域細分,觀察下細分區域的價格走勢。

2013年2月~2023年2月,1環CCR,1手平均漲幅91%,2手平均漲幅22%

2013年2月~2023年2月,2環RCR,1手平均漲幅67%,2手平均漲幅10%。

2013年2月~2023年2月,3環OCR,1手平均漲幅87%,2手平均漲幅33%。
總體來看,不管是哪個區域,1手的漲幅普遍高出很多,但這並不是持有1手10年不動可以達到的。1手的紅利期大概3~4年,從開盤到交房價格會有一定的漲幅(大概15~30%),交房後價格就趨於平穩,之後如果要持續增長,需要不斷置換才有可能達到。
1手房的投資邏輯
一般來說,同期1手的單價比周邊的2手高出30%,看起來買2手更划算,有買過房的應該有體會,為什麼買了單價便宜的2手不漲,貴的1手卻越漲越高,底層邏輯是什麼呢?
1手買的是一手價格,所有買家的持有成本都差不多,籌碼集中,有溢價出售的共識,容易形成合力,壟斷市場。
同時,賣家只有開發商一個,會幫助提價。開發商的銷售策略通常是前期低價出庫存,以達到銀行融資的最低銷售指標,後期再提價保障利潤。一般來說,1手房有2~3年的平台期,之後快交房的半年~1年內價格會「狂飆」,很多業主也會選擇在這個時間段轉手。

2手買的是二手價格,肉已經被第一任業主吃了,接盤的就是喝湯。那有朋友就問了,為什麼2手就只能喝湯,我也要吃肉!這涉及到籌碼分布問題,同一個項目,有1手業主,也有2手業主,2手業主是溢價買入,如果要賣高價,容易被1手業主壓制。
這就好像買蘋果股票,假設1手買家的成本是100美金,2手買家成本是130美金。同樣賺30美金,1手買家只要賣130美金,2手買家要賣160美金,自然會有壓力賣不出。除非2手買家能聯繫到所有1手買家聯合坐莊統一賣160美金,但是現實中是不可能的。
然而,這並不是說,所有1手房無腦入都能賺錢,一手房投資,拿最大價值的關鍵在於產品力,入場價格,以及槓桿效應,缺一不可。下面實例復盤下過去幾個明星樓盤的價格表現。
例子1:JadeScape

JadeScape順福軒,價格從開盤均價1665psf,上漲到2023年2月的2106psf,漲幅26.5%,貸款75%,也就是4倍槓桿,本金獲利106%。(需扣除貸款利息及其它雜費,不過不多)。4年時間106%漲幅,年復合回報率為19.8%。
例子2:Stirling Residence

Stirling Residence,價格從開盤均價1764psf,上漲到2023年2月的2174,漲幅23.2%,貸款75%,也就是4倍槓桿,本金獲利92.8%。(需扣除貸款利息及其它雜費,不過不多)。4年時間92.8%漲幅,年復合回報率為17.8%。
例子3:Tre Ver

Tre Ver,價格從開盤均價1546psf,上漲到2023年2月的1887,漲幅22%,貸款75%,也就是4倍槓桿,本金獲利88%。(需扣除貸款利息及其它雜費,不過不多)。4年時間88%漲幅,年復合回報率為17.1%。
由此可見,投資優質1手樓盤,本質上,就好像買個大藍籌,每年約可以獲得15~20%左右的復合回報率,區別在於,這個大藍籌資金量很大,流動性較差,避免了瞎操作的風險,強制呆坐不動4年,靜待花開結果。
